Методология и источники данных
Что такое этот сайт
Property Radar сравнивает офф-план проекты Дубая по открытым данным. Это не застройщик, не портал и не рейтинговое агентство. Каждый оцениваемый проект получает рейтинг Property Radar из 100 баллов, построенный максимум по двенадцати измеримым критериям, описанным ниже, и никогда на основе мнения. Каждая цифра на сайте датирована и имеет источник, а там, где цифры нет, мы так и пишем, вместо того чтобы заполнять пробел.
Откуда берутся данные о сделках
Цены, цена за квадратный фут и число сделок берутся из данных о сделках Dubai Land Department, опубликованных как открытые данные на data.dubai, обновление от 23 сентября 2026. Текущие цены рассчитаны по продажам, зарегистрированным за последние 12 месяцев, с 24 сентября 2025 по 23 сентября 2026, для данных по районам только квартиры. Мы публикуем медианы, а не средние, потому что несколько пентхаусов искажают среднее и ничего не говорят покупателю о стоимости обычного юнита.
Цифры показаны по типам юнитов — студия, одна спальня, две спальни и три спальни, — потому что единая цена за квадратный фут для всего дома скрывает то, что у студий почти всегда ставка выше, чем у юнитов с тремя спальнями.
Как мы сравниваем проект с его районом
Для каждого типа юнита мы рассчитываем медианную цену за квадратный фут в проекте и медианную цену за квадратный фут в окружающем районе за один и тот же период по одним и тем же данным. Разница выражается в процентах выше или ниже. Проект выше медианы района — не плохая покупка, просто он должен чем-то оправдать премию: видом, брендом, уровнем отделки или расположением внутри района.
Мы также публикуем число продаж этого типа юнита, зарегистрированных за последние 12 месяцев, в проекте и в районе. Это сигнал ликвидности. Тип юнита, который часто продаётся, легче перепродать, чем тот, который почти не переходит из рук в руки.
Премия офф-плана
Для каждого района и типа юнита мы сравниваем две медианы из одного и того же набора сделок за 12 месяцев: цену за квадратный фут новых офф-план юнитов, проданных застройщиком, зарегистрированных по процедуре Sell – Pre registration, с ценой за квадратный фут перепроданных готовых юнитов в том же районе, зарегистрированных по процедуре Sale. Разницу мы называем премией офф-плана.
Читайте её внимательно, потому что это не сравнение одинакового с одинаковым. Новый офф-план новее, лучше отделан и иногда брендирован, а вторичный рынок в том же районе включает дома, сданные десять или двадцать лет назад. Поэтому большой разрыв говорит скорее о том, что это разные продукты, чем о переплате покупателей. Небольшой или отрицательный разрыв — более интересный сигнал: он означает, что цена офф-плана близка к тому, что существующий рынок реально платит за готовое жильё в том же месте, или ниже.
Данные охватывают продажи, зарегистрированные в Dubai Land Department с 24 сентября 2025 по 23 сентября 2026. Мы публикуем премию только там, где с обеих сторон есть не менее пяти зарегистрированных продаж, поэтому у некоторых районов и типов юнитов её нет.
Динамика цен с 2023 года
На каждой странице проекта показано, как менялась медианная цена за квадратный фут перепроданных готовых квартир в его районе с 2023 года, по годам, по тем же данным Dubai Land Department. Мы используем перепродажи готового жилья, потому что они сопоставимы из года в год, тогда как новые запуски меняют структуру продаж. Мы показываем только ряд, которому доверяем: не менее 30 перепродаж каждый год и скачок не более 30% от года к году. Если район не проходит эту проверку, на странице показан тот же ряд для всего Дубая, и это указано.
Рейтинг Property Radar
Рейтинг рассчитывается из 100 баллов. Каждый критерий оценивается из 100, затем взвешивается. Критерий без данных исключается, итог пересчитывается по фактически измеренным критериям, и на странице указано, сколько их измерено. Для получения рейтинга проекту нужно не менее пяти из двенадцати критериев. Проект отмечается как «Рекомендуем», если он набирает 70 или больше при не менее чем семи измеренных критериях.
Критерии объединены в четыре группы. Надёжность застройщика (30): история сдачи (10), задержки относительно зарегистрированной даты сдачи (8), отмены (6), эскроу и регистрация (6). Цена (25): цена за квадратный фут относительно района (12), премия за новостройку в районе (7), наценка застройщика на собственные сданные объекты (6). Доходность и перепродажа (25): чистая доходность аренды за вычетом сервисных сборов (10), ликвидность при перепродаже (7), реализованный прирост капитала в сданных домах застройщика (8, пока не измеряется, поэтому сейчас исключён из всех итогов). Риски проекта (20): темп строительства, то есть прогресс относительно доли уже прошедшего зарегистрированного срока строительства (8), доля цены, оплачиваемая до ключей (6), срок сдачи (6). Динамика цен в районе показана на каждой странице для информации, но в рейтинг не входит.
Рейтинг измеряет известный, задокументированный риск. Это не прогноз и не обещание доходности, и он не охватывает подрядчика и реальную задержку относительно первоначально объявленной даты.
Доходность аренды
Валовая доходность рассчитывается по зарегистрированным договорам аренды для района и типа юнита относительно цен перепродажи готовых юнитов в том же районе, только по готовому жилью, чтобы цены офф-плана не искажали расчёт. Доходность валовая, до вычета сервисных сборов, агентских комиссий и простоя. У района без готового жилья доходности нет, и мы оставляем поле пустым, а не заимствуем цифру откуда-то ещё.
Статус проекта, эскроу и ход строительства
Регистрационный номер проекта RERA, статус проекта, банк эскроу, ход строительства и даты инспекций берутся из сервиса проверки статуса проектов Mashrooi Dubai Land Department, данные на сентябрь 2026. Ход строительства — это процент, зафиксированный при последней официальной инспекции, а не процент, который сообщает застройщик.
Мы публикуем банк, в котором открыт эскроу-счёт, и то, есть ли он у проекта вообще, потому что именно эскроу-счёт защищает платежи, внесённые до сдачи. Номер счёта мы не публикуем. На этом этапе он покупателю ни к чему, а платёжные реквизиты всегда нужно подтверждать напрямую у застройщика.
Показанная дата сдачи — это дата, зарегистрированная в Dubai Land Department. Она часто отличается от даты сдачи, которую рекламирует застройщик, и сам этот разрыв — полезная информация.
Цены и планы платежей
Стартовые цены, планы платежей и кварталы сдачи берутся с собственной опубликованной страницы застройщика, если она есть, и из объявления на портале недвижимости, если застройщик цену не публикует. На каждой странице проекта указано, какой из двух источников использован. Цены меняются без предупреждения, поэтому их нужно подтвердить до внесения денег.
Чего у нас нет
Один пробел, скажем прямо. Мы не можем показать задержку относительно первоначально объявленной даты сдачи, потому что реестр хранит только текущую зарегистрированную дату. Вместо этого мы показываем, сколько активных проектов каждого застройщика просрочили эту зарегистрированную дату. Property Radar охватывает только проекты в Дубае, потому что только Дубай публикует такие официальные данные.
Исправления
Если какая-то цифра на сайте неверна, сообщите нам, и мы исправим её и укажем дату исправления. Воспользуйтесь формой обратной связи.