← Все гиды

Методология и источники данных

Обновлено 26 сентября 2026 · Property Radar

Что такое этот сайт

Property Radar сравнивает офф-план проекты Дубая по открытым данным. Это не застройщик, не портал и не рейтинговое агентство. Каждый оцениваемый проект получает рейтинг Property Radar из 100 баллов, построенный максимум по пятнадцати измеримым критериям, описанным ниже, и никогда на основе мнения. Каждая цифра на сайте датирована и имеет источник, а там, где цифры нет, мы так и пишем, вместо того чтобы заполнять пробел.

Откуда берутся данные о сделках

Цены, цена за квадратный фут и число сделок берутся из данных о сделках Dubai Land Department, опубликованных как открытые данные на data.dubai, обновление от 3 ноября 2026 для цен проектов и от 16 октября 2026 для данных по районам. Текущие цены проектов рассчитаны по продажам, зарегистрированным за последние 12 месяцев, с 4 ноября 2025 по 2 ноября 2026; данные по районам, только квартиры, охватывают период с 17 октября 2025 по 15 октября 2026. Мы публикуем медианы, а не средние, потому что несколько пентхаусов искажают среднее и ничего не говорят покупателю о стоимости обычного юнита.

Цифры показаны по типам юнитов — студия, одна спальня, две спальни и три спальни, — потому что единая цена за квадратный фут для всего дома скрывает то, что у студий почти всегда ставка выше, чем у юнитов с тремя спальнями.

Как мы сравниваем проект с его районом

Для каждого типа юнита мы рассчитываем медианную цену за квадратный фут в проекте и медианную цену за квадратный фут в окружающем районе за один и тот же период по одним и тем же данным. Разница выражается в процентах выше или ниже. Проект выше медианы района — не плохая покупка, просто он должен чем-то оправдать премию: видом, брендом, уровнем отделки или расположением внутри района.

Мы также публикуем число продаж этого типа юнита, зарегистрированных за последние 12 месяцев, в проекте и в районе. Это сигнал ликвидности. Тип юнита, который часто продаётся, легче перепродать, чем тот, который почти не переходит из рук в руки.

Цена новостройки по сравнению со вторичным рынком

Для каждого района и типа юнита мы сравниваем две медианы из одного и того же набора сделок за 12 месяцев: цену за квадратный фут новых офф-план юнитов, проданных застройщиком, зарегистрированных по процедуре Sell – Pre registration, с ценой за квадратный фут перепроданных готовых юнитов в том же районе, зарегистрированных по процедуре Sale. Эта разница даёт цену новостройки по сравнению со вторичным рынком.

Читайте её внимательно, потому что это не сравнение одинакового с одинаковым. Новый офф-план новее, лучше отделан и иногда брендирован, а вторичный рынок в том же районе включает дома, сданные десять или двадцать лет назад. Поэтому большой разрыв говорит скорее о том, что это разные продукты, чем о переплате покупателей. Небольшой или отрицательный разрыв — более интересный сигнал: он означает, что цена офф-плана близка к тому, что существующий рынок реально платит за готовое жильё в том же месте, или ниже.

Данные охватывают продажи, зарегистрированные в Dubai Land Department с 17 октября 2025 по 15 октября 2026. Мы публикуем премию только там, где с обеих сторон есть не менее пяти зарегистрированных продаж, поэтому у некоторых районов и типов юнитов её нет.

Динамика цен с 2023 года

На каждой странице проекта показано, как менялась медианная цена за квадратный фут перепроданных готовых квартир в его районе с 2023 года, по годам, по тем же данным Dubai Land Department. Мы используем перепродажи готового жилья, потому что они сопоставимы из года в год, тогда как новые запуски меняют структуру продаж. Мы показываем только ряд, которому доверяем: не менее 30 перепродаж каждый год и скачок не более 30% от года к году. Если район не проходит эту проверку, на странице показан тот же ряд для всего Дубая, и это указано.

Рейтинг Property Radar

Рейтинг выставляется по шкале из 100. Каждый критерий оценивается из 100, затем взвешивается. Критерий без данных исключается, и итог пересчитывается по фактически измеренным критериям; на странице перечислены недостающие, и их можно запросить у наших консультантов. Для оценки проекту нужно не менее пяти из пятнадцати критериев.

Общий рейтинг: история застройщика (24: сданные проекты 10, проекты в срок 8, отменённые проекты 6), цена за квадратный фут в проекте по сравнению с районом (11), чистая арендная доходность (9), ход строительства (7), платежи на эскроу-счёт (6), цена новостройки по сравнению со вторичным рынком (6), простота перепродажи в районе (6), ближайшая станция метро (6), цена новостройки по сравнению со вторичным рынком того же застройщика (5), доля цены, оплачиваемая до сдачи (5), дата сдачи (5), площадь по сравнению с районом (5), редкость этого типа жилья в проекте (5).

Оценка для вашей цели: после заполнения анкеты те же критерии взвешиваются под вашу цель. Арендный доход: чистая арендная доходность 22, история застройщика 13, ближайшая станция метро 12, цена за квадратный фут 11, площадь 9, редкость 9. Рост капитала: история застройщика 20, цена за квадратный фут 17, цена новостройки 12, ближайшая станция метро 9, редкость 9. Сохранить капитал: история застройщика 36, простота перепродажи 13, эскроу 13, ход строительства 13. Жильё для себя: история застройщика 22, дата сдачи 18, площадь 16, ближайшая станция метро 14, ход строительства 12. Золотая виза: оцениваются только объекты стоимостью от 2,000,000 AED, история застройщика 25. Если главный критерий цели отсутствует, оценка помечается как неполная.

Метро: 100 баллов до 500 м, 80 при 1 км, 50 при 2 км, 20 при 3 км и ноль дальше 4 км, по прямой от проекта до ближайшей открытой станции. Будущая станция Синей линии, открытие которой планируется в сентябре 2029 года, учитывается на 80%. Золотая линия, объявленная в апреле 2026 года, показывается только для информации, пока расположение её станций не опубликовано. Площадь: медианная площадь типа жилья в зарегистрированных продажах проекта по сравнению с тем же типом в том же районе Dubai Land Department, 2023–2026 годы. Редкость: число объектов того же типа, зарегистрированных застройщиком в проекте, файл от 23 октября 2026 года; чем их меньше, тем выше оценка.

Сдача и платежи: срок сдачи, 100 баллов при сдаче в течение 2 лет и ноль при 6 годах и более; доля цены, оплачиваемая до сдачи, 100 баллов при 40 % и меньше и ноль при 90 %.

Рейтинг измеряет известный и задокументированный риск. Это не прогноз и не обещание доходности, и он не охватывает подрядчика и фактическое отклонение от первоначально объявленной даты.

Доходность аренды

Валовая доходность рассчитывается по зарегистрированным договорам аренды для района и типа юнита относительно цен перепродажи готовых юнитов в том же районе, только по готовому жилью, чтобы цены офф-плана не искажали расчёт. Доходность валовая, до вычета сервисных сборов, агентских комиссий и простоя. У района без готового жилья доходности нет, и мы оставляем поле пустым, а не заимствуем цифру откуда-то ещё.

Статус проекта, эскроу и ход строительства

Регистрационный номер проекта RERA, статус проекта, банк эскроу, ход строительства и даты инспекций берутся из сервиса проверки статуса проектов Mashrooi Dubai Land Department, данные на 18 октября 2026 г. Ход строительства — это процент, зафиксированный при последней официальной инспекции, а не процент, который сообщает застройщик.

Мы публикуем банк, в котором открыт эскроу-счёт, и то, есть ли он у проекта вообще, потому что именно эскроу-счёт защищает платежи, внесённые до сдачи. Номер счёта мы не публикуем. На этом этапе он покупателю ни к чему, а платёжные реквизиты всегда нужно подтверждать напрямую у застройщика.

Показанная дата сдачи — это дата, зарегистрированная в Dubai Land Department. Она часто отличается от даты сдачи, которую рекламирует застройщик, и сам этот разрыв — полезная информация.

История застройщиков

Застройщик часто регистрирует проекты на несколько компаний. На странице каждого застройщика учтены все проекты, зарегистрированные в Dubai Land Department на перечисленные ниже компании, только Дубай, данные на 14 октября 2026. Проект считается сданным, когда реестр отмечает его как завершённый.

• Emaar: Emaar Properties (P.J.S.C); Emaar Development P.J.S.C.; Emaar Bawadi (L L C); Emaar Dubai South Dwc Llc; Dwtc Emaar L.L.C
• Damac: Damac Properties Co (L.L.C) и ещё 18 компаний, зарегистрированное название которых начинается с Damac
• Azizi: Azizi Developments L.L.C; Azizi Investments (L.L.C)
• Binghatti: Binghatti Developers Fze
• Sobha: Sobha L.L.C; Sobha Investments Limited; Sobha Ventures Limited; Sobha Properties Limited
• Danube: Danube Properties Development L.L.C
• Ellington: Ellington Properties Development L.L.C и 7 её проектных компаний (Ellington Sol, Ellington Sb, Ellington Karma, Ellington Pcfc, Ellington Dutco, Dutco Ellington Canal Front, Northacre Ellington)
• Samana: 8 компаний, зарегистрированное название которых начинается с Samana
• Iman: Iman Developers L.L.C
• Imtiaz: 12 компаний, зарегистрированное название которых начинается с Imtiaz
• Object 1: Object One Real Estate Development L.L.C
• Nakheel: The Palm - Jebel Ali Co.; The Palm - Jumeirah Co.; Jumeirah Village L.L.C; Jumeirah Islands Co.; Jumeirah Park (L.L.C); Jumeirah Heights (L.L.C); Jumeirah Golf Estates L.L.C; Nakheel And Excelsior Real Estate L.L.C
• Meraas: Citywalk Residential 1; Meraas Bay And Residence; La Mer North Residential; La Mer North Property Co.; La Mer Central Property Co.; Pdlm Residential (Port de La Mer); Blue Waters Residential; Jumeirah Hills Development (Madinat Jumeirah Living); Dhre 2 Bts (проекты Dubai Holding Real Estate, продаваемые Meraas)
• Omniyat: Omniyat Properties Development Corporation и её проектные компании (Six, Nine, Ten, Seventeen); Royal Creek Real Estate Development; Crescent 16 и Crescent 17 Real Estate Development
• Select Group: Select Global Development L.L.C; Torch Select Limited
• Arada: Arada Developments L.L.C S.O.C
• Beyond: 10 проектов, зарегистрированных под названием By Beyond
• Aldar: Aurora Spv 1, Aurora Spv 2 и Aurora Spv 3 L.L.C, совместные предприятия с Dubai Holding Real Estate

Цены и планы платежей

Стартовые цены, планы платежей и кварталы сдачи берутся с собственной опубликованной страницы застройщика, если она есть, и из объявления на портале недвижимости, если застройщик цену не публикует. На каждой странице проекта указано, какой из двух источников использован. Цены меняются без предупреждения, поэтому их нужно подтвердить до внесения денег.

Чего у нас нет

Один пробел, скажем прямо. Мы не можем показать отклонение относительно первоначально объявленной даты сдачи, потому что реестр хранит только текущую зарегистрированную дату. Вместо этого мы показываем, сколько активных проектов каждого застройщика превысили эту зарегистрированную дату. Property Radar показывает в основном проекты в Дубае, потому что только Дубай публикует такие официальные реестры. Несколько проектов в Abu Dhabi и Sharjah показаны без данных реестра.

Исправления

Если какая-то цифра на сайте неверна, сообщите нам, и мы исправим её и укажем дату исправления. Воспользуйтесь формой обратной связи.