Как проверить застройщика в Дубае перед покупкой офф-план

Гид по району 08 · Обновлено 29 сентября 2026 · Property Radar

Коротко

Проверьте, что застройщик и проект зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая.
Платите только на эскроу-счёт проекта, указанный в договоре.
Изучите историю сдачи: активные проекты, превысившие зарегистрированный срок.

Покупая офф-план, вы покупаете обещание. Застройщик обещает построить, завершить вовремя и передать то, что показано в буклете. Проверка этого обещания является самым важным шагом при любой покупке офф-план.

Это руководство показывает, как сделать это по открытым источникам. Оно охватывает регистрацию, эскроу, историю сдачи и вопросы, которые стоит задать в офисе продаж. В нём также приведены данные реестра проектов Dubai Land Department, проанализированные Property Radar в сентябре 2026.

Три вопроса по порядку

Зарегистрированы ли застройщик и проект? Если нет, остановитесь.
Защищены ли ваши деньги? Платежи должны поступать на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт застройщика.
Сдавал ли застройщик объекты раньше и вовремя ли? Прошлая история сдачи является лучшим доказательством, которое у вас есть.

Всё остальное, рендеры, брендовое партнёрство, презентация проекта, мало говорит о том, получите ли вы ключи. Сильный ответ на все три вопроса не гарантирует результата. Слабый ответ на любой из них является поводом притормозить.

Шаг 1: проверьте регистрацию

Согласно Закону Дубая № 8 от 2007 года, застройщики должны иметь лицензию и регистрацию в Dubai Land Department до начала продаж офф-план. Для регистрации проекта застройщик подаёт документы, включая свидетельство о праве собственности, утверждённые проекты и аудированную финансовую отчётность. Тот же закон запрещает рекламировать офф-план юниты без разрешения департамента.

Dubai Land Department поясняет, что одобренных застройщиков можно проверить на его сайте и в приложении Dubai REST. Он также предлагает услугу отслеживания проектов. Вы вводите номер участка, номер проекта или название проекта. Результат показывает статус завершения, процент готовности и планы проекта.

Проведите эту проверку сами. Не полагайтесь на скриншот от продавца. Убедитесь, что название проекта, участок и застройщик в официальном реестре совпадают с выданными вам документами о продаже.

Шаг 2: проверьте эскроу-счёт

Эскроу является главной защитой покупателей офф-план в Дубае. Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы платежи за офф-план зачислялись на эскроу-счёт конкретного проекта. Счёт ведёт аккредитованный банк или финансовое учреждение. Закон устанавливает, что средства предназначены для строительства этого проекта. Кредиторы застройщика не могут на них претендовать.

Отсюда два практических вывода.

Платите только на эскроу-счёт проекта. Номер счёта должен быть указан в вашем договоре купли-продажи. Никогда не переводите платежи на личный счёт или на операционный счёт застройщика.
Знайте, что происходит после завершения. Dubai Land Department сообщает, что 5% удерживается на эскроу-счёте в течение года после завершения для покрытия дефектов. Закон описывает это как 5% от суммы на эскроу-счёте, которые высвобождаются через год после регистрации юнитов на имена покупателей.

Эскроу защищает то, как используются ваши деньги. Он не гарантирует завершение проекта по графику.

Шаг 3: проверьте историю сдачи

Здесь реестр проектов Dubai Land Department особенно полезен. В нём каждый проект указан с зарегистрированной датой завершения. Если активный проект не завершён после этой даты, он вышел за рамки зарегистрированного графика.

Таблица показывает для восьми застройщиков, сколько их активных проектов просрочили зарегистрированную дату завершения в сентябре 2026.

Застройщик	Активные проекты с просроченной датой завершения	Активные проекты	Доля
Binghatti	14	36	38.9%
Ellington	6	22	27.3%
Danube	4	15	26.7%
Azizi	10	52	19.2%
Samana	6	40	15.0%
Damac	2	62	3.2%
Emaar	2	79	2.5%
Sobha	0	18	0.0%

Источник: анализ Property Radar открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026. Доли рассчитаны на основе двух показателей. Проект с просроченной зарегистрированной датой не обязательно заморожен. Зарегистрированные даты могут меняться, а проект может быть близок к передаче ключей. Воспринимайте цифру как повод задать вопрос, а не как приговор.

Как это читать. Высокая доля означает, что больше текущих проектов застройщика вышли за зарегистрированные даты. Низкая доля означает, что таких меньше. Масштаб тоже важен. Два просроченных проекта из 79 дают иную картину, чем два из 15.

По каждому застройщику наши страницы застройщиков показывают сданные проекты, юниты в них и объём в стадии строительства. Смотрите на всю историю, а не на одну цифру.

Шаг 4: проверьте уровень цен застройщика

Цену застройщика на офф-план можно сравнить с рынком перепродаж в том же районе. Если юниты застройщика торгуются значительно выше медианы района, это может отражать лучший продукт. А может быть премией, которую вы не вернёте при продаже.

Наши страницы проектов показывают каждый проект рядом с зарегистрированными ориентирами перепродажи и аренды района. Оценка Property Radar из 100 использует одинаковые открытые критерии для каждого проекта. страница методологии объясняет каждый критерий.

Что говорит закон, если что-то пошло не так

Продажи офф-план регистрируются во временном реестре недвижимости согласно Закону № 13 от 2008 года. Закон № 19 от 2017 года изменил правила на случай неплатежа покупателя. Застройщик должен направить уведомление за 30 дней. Если покупатель всё равно не платит, застройщик может расторгнуть договор и удержать часть денег в зависимости от готовности.

Готовность проекта	Что застройщик может удержать при расторжении
Готовность 80% и более	До 40% стоимости юнита или иные меры
Готовность от 60% до 80%	До 40% стоимости юнита
Ниже 60%, работы начаты	До 25% стоимости юнита
Работы не начаты не по вине застройщика	До 30% уплаченных сумм

Остаток должен быть возвращён в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи другому покупателю, в зависимости от того, что наступит раньше.

Если опаздывает застройщик, у покупателя тоже есть средства защиты. Khaleej Times поясняет, что покупатели могут обратиться за примирением через Dubai Land Department или в суд за компенсацией с учётом условий договора и возможных ссылок на форс-мажор. Прочитайте пункты о задержках в договоре до подписания.

Расчётный пример

Предположим, вы покупаете офф-план юнит за 1,200,000. AED Вы заплатили 30%, то есть 360,000. AED Проект готов на 50%, когда вы больше не можете вносить следующие платежи.

Готовность проекта ниже 60%, работы начаты.
Застройщик может удержать до 25% стоимости юнита.
25% от 1,200,000 AED составляет 300,000. AED
Вы заплатили 360,000. AED Значит, вернуть должны как минимум 60,000. AED
Возврат производится в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи, если она наступит раньше.

Теперь измените один параметр. Если бы проект был готов на 80% и вы заплатили 40%, то есть 480,000, AED застройщик мог бы удержать до 40% от 1,200,000. AED Это 480,000, AED вся уплаченная вами сумма. Поэтому посильный для вас план платежей важен не меньше, чем застройщик. Наше руководство по планам платежей подробно разбирает это.

Что спросить в отделе продаж

Какой номер проекта в реестре Dubai Land Department?
Какой номер эскроу-счёта и в каком банке он открыт?
Какая зарегистрированная дата завершения и менялась ли она когда-либо?
Какие проекты вы сдали, в каком году и в каком районе?
Какой была первоначальная дата передачи ключей по этим проектам и когда их фактически сдали?
Каков сервисный сбор за квадратный фут в ваших сданных зданиях?
Что говорит договор о задержках, компенсации и изменениях спецификаций?

Просите ответы в письменном виде. Затем сверьте ответы о регистрации и готовности с официальным реестром.

Ошибки, которых стоит избегать

Доверять бренду больше, чем истории. Известное имя не заменяет историю сдачи объектов.
Платежи мимо эскроу. Просьба внести плату за бронирование или платёж на другой счёт является тревожным сигналом.
Опираться на доказательства из вторых рук. Проверяйте регистрацию и готовность сами по официальным каналам.
Смотреть на одну цифру в отрыве от остальных. Просроченные проекты, общее число проектов, сданные юниты и цены: каждый показатель рассказывает лишь часть истории.
Игнорировать собственный риск. Если вы не сможете вносить платежи, правила расторжения могут стоить вам значительной части уплаченного.
Пропускать договор. Пункты о задержках, изменениях спецификаций и условиях передачи ключей содержатся в договоре, а не в буклете.

Вопросы

Как проверить, зарегистрирован ли застройщик в Дубае?

Dubai Land Department сообщает, что одобренных застройщиков можно проверить на его сайте и в приложении Dubai REST. Убедитесь, что застройщик и проект в официальном реестре совпадают с вашим договором.

Эскроу означает, что мой проект будет завершён?

Нет. Эскроу означает, что ваши платежи обособлены для строительства этого проекта и защищены от кредиторов застройщика. Он не гарантирует сроки и итоговое качество.

Проект с просроченной зарегистрированной датой завершения всегда проблема?

Не всегда. Зарегистрированные даты могут меняться, а проект может быть близок к передаче ключей. Но к застройщику, у которого много активных проектов с просроченными датами, стоит задать больше вопросов о сроках и финансировании.

Могу ли я вернуть деньги, если перестану платить?

Частично, в зависимости от готовности. Согласно Закону № 19 от 2017 года, застройщик может удержать до 25%, 30% или 40% в зависимости от стадии проекта. Остаток должен быть возвращён в установленные законом сроки.

Составляет ли Property Radar рейтинг застройщиков?

Нет. Мы публикуем датированные факты из открытых источников по каждому застройщику на единой основе и оценку проекта по одинаковым критериям для каждого проекта. Окончательное решение за вами.

Узнайте полную стоимость любого проектаКалькулятор расходов

Офф-план проекты для сравнения

Сравнение по официальным данным Dubai Land Department

Источники

Property Radar, анализ открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, часто задаваемые вопросы, данные на сентябрь 2026
Портал законодательства Дубая, Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости, данные на сентябрь 2026
Портал законодательства Дубая, пояснения к статье 11 Закона № 19 от 2017 года, данные на сентябрь 2026
Khaleej Times: каковы права покупателя при задержке передачи ключей по офф-план проекту, данные на сентябрь 2026

Сравнить проекты Все гиды