Méthodologie et sources des données
Ce qu'est ce site
Property Radar compare les projets sur plan de Dubaï à partir de chiffres publics. Ce n'est ni un promoteur, ni un portail, ni une agence de notation. Chaque projet noté reçoit un score Property Radar sur 100, construit à partir de douze critères mesurables au maximum, décrits ci-dessous, jamais à partir d'une opinion. Chaque chiffre du site est daté et sourcé, et lorsqu'un chiffre n'existe pas, nous le disons au lieu de combler le vide.
D'où viennent les chiffres de transactions
Les prix, les prix au pied carré et le nombre de transactions proviennent des transactions du Dubai Land Department publiées en données ouvertes sur data.dubai, mise à jour du 23 septembre 2026. Les prix actuels reposent sur les ventes enregistrées au cours des 12 derniers mois, du 24 septembre 2025 au 23 septembre 2026, appartements uniquement pour les chiffres par quartier. Nous publions des médianes et non des moyennes, car quelques penthouses suffisent à fausser une moyenne, qui n'apprend alors rien à l'acheteur sur le prix d'un lot ordinaire.
Les chiffres sont présentés par type de lot, studio, une chambre, deux chambres et trois chambres, car un prix unique au pied carré pour tout un immeuble masque le fait que les studios affichent presque toujours un prix au pied carré plus élevé que les trois chambres.
Comment nous comparons un projet à son quartier
Pour chaque type de lot, nous calculons le prix médian au pied carré dans le projet et dans le quartier environnant, sur la même période et avec les mêmes données. L'écart est exprimé en pourcentage au-dessus ou en dessous. Un projet situé au-dessus de la médiane de son quartier n'est pas un mauvais achat, il doit simplement justifier cette prime par quelque chose : une vue, une marque, un niveau de finition ou un emplacement au sein du quartier.
Nous publions aussi le nombre de ventes de ce type de lot enregistrées au cours des 12 derniers mois, dans le projet et dans le quartier. C'est un indicateur de liquidité. Un type de lot qui s'échange souvent se revend plus facilement qu'un autre qui ne change presque jamais de main.
La prime du sur plan
Pour chaque quartier et type de lot, nous comparons deux médianes tirées du même ensemble de transactions sur 12 mois : le prix au pied carré des lots neufs sur plan vendus par un promoteur, enregistrés sous la procédure Sell – Pre registration, et le prix au pied carré des lots achevés revendus dans le même quartier, enregistrés sous la procédure Sale. L'écart est ce que nous appelons la prime du sur plan.
Lisez-la avec attention, car ce n'est pas une comparaison à produit égal. Le neuf sur plan est plus récent, mieux fini et parfois sous une marque, alors que le marché de la revente du même quartier comprend des immeubles livrés il y a dix ou vingt ans. Un grand écart signifie donc que ce sont deux produits différents plutôt que les acheteurs paient trop cher. Un écart faible ou négatif est le signal le plus intéressant : il signifie que le prix sur plan est proche, voire en dessous, de ce que le marché existant paie réellement pour un logement achevé au même endroit.
Les chiffres couvrent les ventes enregistrées au Dubai Land Department entre le 24 septembre 2025 et le 23 septembre 2026. Nous ne publions une prime que lorsque chaque côté compte au moins cinq ventes enregistrées, c'est pourquoi certains quartiers et types de lots n'en ont pas.
Évolution des prix depuis 2023
Chaque page projet montre l'évolution du prix médian au pied carré des appartements livrés revendus dans son quartier depuis 2023, année par année, à partir des mêmes données du Dubai Land Department. Nous utilisons les reventes de logements achevés parce qu'elles permettent de comparer ce qui est comparable d'une année à l'autre, alors que les nouveaux lancements modifient la composition de ce qui se vend. Nous n'affichons qu'une série fiable : au moins 30 reventes chaque année, et aucune variation de plus de 30 % d'une année à l'autre. Lorsqu'un quartier ne passe pas ce test, la page affiche la même série pour l'ensemble de Dubaï et le précise.
Le score Property Radar
Le score est sur 100. Chaque critère est noté sur 100, puis pondéré. Un critère sans données est écarté et le total est recalculé sur les critères réellement mesurés, et la page indique combien l'ont été. Un projet doit avoir au moins cinq des douze critères mesurés pour être noté. Un projet est marqué Recommandé lorsqu'il obtient 70 ou plus avec au moins sept critères mesurés.
Les critères sont regroupés en quatre familles. Fiabilité du promoteur (30): historique de livraison (10), retards par rapport à la date d'achèvement enregistrée (8), annulations (6), séquestre et enregistrement (6). Prix (25): prix au pied carré par rapport au quartier (12), prime du neuf dans le quartier (7), marge que prend le promoteur sur son propre parc livré (6). Rendement et revente (25): rendement locatif net après charges de copropriété (10), liquidité à la revente (7), plus-value réalisée sur les immeubles livrés du promoteur (8, pas encore mesurée, donc exclue de tous les totaux pour l'instant). Risque du projet (20): chantier dans les temps, avancement par rapport à la part de la durée de construction enregistrée déjà écoulée (8), part du prix payée avant les clés (6), horizon de livraison (6). L'évolution des prix du quartier est affichée sur chaque page à titre d'information mais n'entre pas dans le score.
Le score mesure un risque connu et documenté. Ce n'est ni une prévision ni une promesse de rendement, et il ne couvre ni l'entreprise de construction ni le retard réel par rapport à la date annoncée à l'origine.
Rendements locatifs
Les rendements bruts sont calculés à partir des baux enregistrés pour le quartier et le type de lot, rapportés aux prix de revente des lots achevés dans le même quartier, en se limitant aux biens prêts à habiter pour que les prix sur plan ne faussent pas le calcul. Les rendements sont bruts, avant charges de copropriété, frais d'agence et vacance locative. Un quartier sans biens prêts à habiter n'a pas de rendement, et nous laissons la case vide plutôt que d'emprunter un chiffre ailleurs.
Statut du projet, séquestre et avancement du chantier
Le numéro d'enregistrement RERA du projet, son statut, la banque du compte séquestre, l'avancement du chantier et les dates d'inspection proviennent du service de consultation du statut des projets Mashrooi du Dubai Land Department, consulté en septembre 2026. L'avancement du chantier est le pourcentage relevé lors de la dernière inspection officielle, pas celui que communique le promoteur.
Nous publions la banque qui détient le compte séquestre, et le fait que le projet en ait un ou non, car c'est le compte séquestre qui protège les échéances versées avant la livraison. Nous ne publions pas le numéro du compte. Il ne sert à rien à un acheteur à ce stade, et les instructions de paiement doivent toujours être confirmées directement auprès du promoteur.
La date d'achèvement affichée est celle enregistrée au Dubai Land Department. Elle diffère souvent de la date de livraison annoncée par le promoteur, et cet écart est en soi une information utile.
Prix et plans de paiement
Les prix de départ, les plans de paiement et les trimestres de livraison sont relevés sur la page publiée par le promoteur lorsqu'elle existe, et sur une annonce de portail immobilier lorsque le promoteur ne publie aucun prix. Chaque page projet indique laquelle des deux sources est utilisée. Les prix changent sans préavis, ils doivent donc être confirmés avant tout engagement financier.
Ce que nous n'avons pas
Une lacune, dite clairement. Nous ne pouvons pas montrer le retard par rapport à la date de livraison annoncée à l'origine, car le registre ne conserve que la date enregistrée actuelle. Nous montrons à la place combien de projets actifs de chaque promoteur ont dépassé cette date enregistrée. Property Radar ne référence que des projets à Dubaï, car seul Dubaï publie ces registres officiels.
Corrections
Si un chiffre de ce site est erroné, dites-le-nous : nous le corrigerons et daterons la correction. Utilisez le formulaire de contact.