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Méthodologie et sources des données

Mis à jour le 26 septembre 2026 · Property Radar

Ce qu'est ce site

Property Radar compare les projets sur plan de Dubaï à partir de chiffres publics. Ce n'est ni un promoteur, ni un portail, ni une agence de notation. Chaque projet noté reçoit un score Property Radar sur 100, construit à partir de quinze critères mesurables au maximum, décrits ci-dessous, jamais à partir d'une opinion. Chaque chiffre du site est daté et sourcé, et lorsqu'un chiffre n'existe pas, nous le disons au lieu de combler le vide.

D'où viennent les chiffres de transactions

Les prix, les prix au pied carré et le nombre de transactions proviennent des transactions du Dubai Land Department publiées en données ouvertes sur data.dubai, mise à jour du 3 novembre 2026 pour les prix des projets et du 16 octobre 2026 pour les chiffres par quartier. Les prix actuels des projets reposent sur les ventes enregistrées au cours des 12 derniers mois, du 4 novembre 2025 au 2 novembre 2026 ; les chiffres par quartier, appartements uniquement, couvrent la période du 17 octobre 2025 au 15 octobre 2026. Nous publions des médianes et non des moyennes, car quelques penthouses suffisent à fausser une moyenne, qui n'apprend alors rien à l'acheteur sur le prix d'un lot ordinaire.

Les chiffres sont présentés par type de lot, studio, 1 chambre, 2 chambres et 3 chambres, car un prix unique au pied carré pour tout un immeuble masque le fait que les studios affichent presque toujours un prix au pied carré plus élevé que les trois chambres.

Comment nous comparons un projet à son quartier

Pour chaque type de lot, nous calculons le prix médian au pied carré dans le projet et dans le quartier environnant, sur la même période et avec les mêmes données. L'écart est exprimé en pourcentage au-dessus ou en dessous. Un projet situé au-dessus de la médiane de son quartier n'est pas un mauvais achat, il doit simplement justifier cette prime par quelque chose : une vue, une marque, un niveau de finition ou un emplacement au sein du quartier.

Nous publions aussi le nombre de ventes de ce type de lot enregistrées au cours des 12 derniers mois, dans le projet et dans le quartier. C'est un indicateur de liquidité. Un type de lot qui s'échange souvent se revend plus facilement qu'un autre qui ne change presque jamais de main.

Prix du neuf comparé au marché secondaire

Pour chaque quartier et type de lot, nous comparons deux médianes tirées du même ensemble de transactions sur 12 mois : le prix au pied carré des lots neufs sur plan vendus par un promoteur, enregistrés sous la procédure Sell – Pre registration, et le prix au pied carré des lots achevés revendus dans le même quartier, enregistrés sous la procédure Sale. Cet écart donne le prix du neuf comparé au marché secondaire.

Lisez-la avec attention, car ce n'est pas une comparaison à produit égal. Le neuf sur plan est plus récent, mieux fini et parfois sous une marque, alors que le marché de la revente du même quartier comprend des immeubles livrés il y a dix ou vingt ans. Un grand écart signifie donc que ce sont deux produits différents plutôt que les acheteurs paient trop cher. Un écart faible ou négatif est le signal le plus intéressant : il signifie que le prix sur plan est proche, voire en dessous, de ce que le marché existant paie réellement pour un logement achevé au même endroit.

Les chiffres couvrent les ventes enregistrées au Dubai Land Department entre le 17 octobre 2025 et le 15 octobre 2026. Nous ne publions une prime que lorsque chaque côté compte au moins cinq ventes enregistrées, c'est pourquoi certains quartiers et types de lots n'en ont pas.

Évolution des prix depuis 2023

Chaque page projet montre l'évolution du prix médian au pied carré des appartements livrés revendus dans son quartier depuis 2023, année par année, à partir des mêmes données du Dubai Land Department. Nous utilisons les reventes de logements achevés parce qu'elles permettent de comparer ce qui est comparable d'une année à l'autre, alors que les nouveaux lancements modifient la composition de ce qui se vend. Nous n'affichons qu'une série fiable : au moins 30 reventes chaque année, et aucune variation de plus de 30 % d'une année à l'autre. Lorsqu'un quartier ne passe pas ce test, la page affiche la même série pour l'ensemble de Dubaï et le précise.

Le score Property Radar

Le score est sur 100. Chaque critère est noté sur 100, puis pondéré. Un critère sans donnée est écarté et le total est recalculé sur les critères réellement mesurés ; la page liste ceux qui manquent et vous permet de les demander à nos conseillers. Un projet doit réunir au moins cinq des quinze critères pour être noté.

Score général : historique du promoteur (24 : projets livrés 10, projets dans les délais 8, projets annulés 6), prix au pied carré du projet comparé au quartier (11), rentabilité locative nette (9), avancement du chantier (7), paiements sur compte séquestre (6), prix du neuf comparé au marché secondaire (6), facilité à revendre dans le quartier (6), station de métro la plus proche (6), prix du neuf comparé au prix du secondaire chez le même promoteur (5), part du prix payée avant les clés (5), date de remise des clés (5), surface comparée au quartier (5), rareté du logement dans le projet (5).

Score pour votre objectif : une fois le questionnaire rempli, les mêmes critères sont pondérés selon votre objectif. Revenu locatif : rentabilité locative nette 22, historique du promoteur 13, station de métro 12, prix au pied carré 11, surface 9, rareté 9. Plus-value : historique du promoteur 20, prix au pied carré 17, prix du neuf 12, station de métro 9, rareté 9. Protéger mon capital : historique du promoteur 36, facilité à revendre 13, compte séquestre 13, avancement du chantier 13. Y habiter : historique du promoteur 22, date de remise des clés 18, surface 16, station de métro 14, avancement du chantier 12. Golden Visa : seuls les logements à 2 000 000 AED ou plus sont notés, historique du promoteur 25. Quand le critère principal d'un objectif manque, le score porte la mention « Score incomplet ».

Métro : 100 points à 500 m ou moins, 80 à 1 km, 50 à 2 km, 20 à 3 km et aucun au-delà de 4 km, en ligne droite entre le projet et la station ouverte la plus proche. Une future station de la ligne bleue, dont l'ouverture est prévue en septembre 2029, compte à 80 %. La ligne or annoncée en avril 2026 est indiquée pour information seulement, tant que l'emplacement de ses stations n'est pas publié. Surface : surface médiane du type de logement dans les ventes enregistrées du projet, comparée au même type dans le même secteur du Dubai Land Department, de 2023 à 2026. Rareté : nombre de logements du même type enregistrés par le promoteur dans le projet, fichier du 23 octobre 2026 ; moins il y en a, plus la note est haute.

Livraison et paiements : date de remise des clés, 100 points pour une livraison sous 2 ans et aucun à 6 ans ou plus ; part du prix payée avant les clés, 100 points à 40 % ou moins et aucun à 90 %.

Le score mesure un risque connu et documenté. Ce n'est ni une prévision ni une promesse de rendement, et il ne couvre ni l'entreprise de construction ni l'écart réel avec la date annoncée au départ.

Rendements locatifs

Les rendements bruts sont calculés à partir des baux enregistrés pour le quartier et le type de lot, rapportés aux prix de revente des lots achevés dans le même quartier, en se limitant aux biens prêts à habiter pour que les prix sur plan ne faussent pas le calcul. Les rendements sont bruts, avant frais de copropriété, frais d'agence et vacance locative. Un quartier sans biens prêts à habiter n'a pas de rendement, et nous laissons la case vide plutôt que d'emprunter un chiffre ailleurs.

Statut du projet, séquestre et avancement du chantier

Le numéro d'enregistrement RERA du projet, son statut, la banque du compte séquestre, l'avancement du chantier et les dates d'inspection proviennent du service de consultation du statut des projets Mashrooi du Dubai Land Department, consulté le 18 octobre 2026. L'avancement du chantier est le pourcentage relevé lors de la dernière inspection officielle, pas celui que communique le promoteur.

Nous publions la banque qui détient le compte séquestre, et le fait que le projet en ait un ou non, car c'est le compte séquestre qui protège les échéances versées avant la livraison. Nous ne publions pas le numéro du compte. Il ne sert à rien à un acheteur à ce stade, et les instructions de paiement doivent toujours être confirmées directement auprès du promoteur.

La date d'achèvement affichée est celle enregistrée au Dubai Land Department. Elle diffère souvent de la date de livraison annoncée par le promoteur, et cet écart est en soi une information utile.

Historique des promoteurs

Un promoteur enregistre souvent ses projets sous plusieurs sociétés. Chaque fiche promoteur compte tous les projets enregistrés au Dubai Land Department sous les sociétés ci-dessous, à Dubaï uniquement, relevés le 14 octobre 2026. Un projet est compté comme livré quand le registre le marque comme terminé.

• Emaar : Emaar Properties (P.J.S.C) ; Emaar Development P.J.S.C. ; Emaar Bawadi (L L C) ; Emaar Dubai South Dwc Llc ; Dwtc Emaar L.L.C
• Damac : Damac Properties Co (L.L.C) et les 18 autres sociétés dont le nom enregistré commence par Damac
• Azizi : Azizi Developments L.L.C ; Azizi Investments (L.L.C)
• Binghatti : Binghatti Developers Fze
• Sobha : Sobha L.L.C ; Sobha Investments Limited ; Sobha Ventures Limited ; Sobha Properties Limited
• Danube : Danube Properties Development L.L.C
• Ellington : Ellington Properties Development L.L.C et ses 7 sociétés de projet (Ellington Sol, Ellington Sb, Ellington Karma, Ellington Pcfc, Ellington Dutco, Dutco Ellington Canal Front, Northacre Ellington)
• Samana : les 8 sociétés dont le nom enregistré commence par Samana
• Iman : Iman Developers L.L.C
• Imtiaz : les 12 sociétés dont le nom enregistré commence par Imtiaz
• Object 1 : Object One Real Estate Development L.L.C
• Nakheel : The Palm - Jebel Ali Co. ; The Palm - Jumeirah Co. ; Jumeirah Village L.L.C ; Jumeirah Islands Co. ; Jumeirah Park (L.L.C) ; Jumeirah Heights (L.L.C) ; Jumeirah Golf Estates L.L.C ; Nakheel And Excelsior Real Estate L.L.C
• Meraas : Citywalk Residential 1 ; Meraas Bay And Residence ; La Mer North Residential ; La Mer North Property Co. ; La Mer Central Property Co. ; Pdlm Residential (Port de La Mer) ; Blue Waters Residential ; Jumeirah Hills Development (Madinat Jumeirah Living) ; Dhre 2 Bts (projets de Dubai Holding Real Estate vendus par Meraas)
• Omniyat : Omniyat Properties Development Corporation et ses sociétés de projet (Six, Nine, Ten, Seventeen) ; Royal Creek Real Estate Development ; Crescent 16 et Crescent 17 Real Estate Development
• Select Group : Select Global Development L.L.C ; Torch Select Limited
• Arada : Arada Developments L.L.C S.O.C
• Beyond : les 10 projets enregistrés sous le nom By Beyond
• Aldar : Aurora Spv 1, Aurora Spv 2 et Aurora Spv 3 L.L.C, coentreprises avec Dubai Holding Real Estate

Prix et plans de paiement

Les prix de départ, les plans de paiement et les trimestres de livraison sont relevés sur la page publiée par le promoteur lorsqu'elle existe, et sur une annonce de portail immobilier lorsque le promoteur ne publie aucun prix. Chaque page projet indique laquelle des deux sources est utilisée. Les prix changent sans préavis, ils doivent donc être confirmés avant tout engagement financier.

Ce que nous n'avons pas

Une lacune, dite clairement. Nous ne pouvons pas montrer l'écart par rapport à la date de livraison annoncée à l'origine, car le registre ne conserve que la date enregistrée actuelle. Nous montrons à la place combien de projets actifs de chaque promoteur ont dépassé cette date enregistrée. Property Radar présente surtout des projets à Dubaï, car seul Dubaï publie ces registres officiels. Les quelques projets à Abu Dhabi et Sharjah sont affichés sans chiffres du registre.

Corrections

Si un chiffre de ce site est erroné, dites-le-nous : nous le corrigerons et daterons la correction. Utilisez le formulaire de contact.