المنهجية ومصادر البيانات
ما هذا الموقع
تقارن Property Radar مشاريع دبي على المخطط بناءً على أرقام عامة. إنها ليست مطورًا، ولا بوابة عقارية، ولا وكالة تصنيف. يحصل كل مشروع مُقيَّم على تقييم Property Radar من 100، مبني على ما يصل إلى خمسة عشر معيارًا قابلًا للقياس موضحة أدناه، ولا يُبنى أبدًا على الرأي. كل رقم على الموقع مؤرخ ومنسوب إلى مصدره، وحيث لا يوجد رقم نقول ذلك بدلًا من سد الفراغ.
مصدر أرقام المعاملات
الأسعار والسعر للقدم المربعة وأعداد المعاملات مصدرها معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي المنشورة كبيانات مفتوحة على data.dubai، تحديث 3 نوفمبر 2026 لأسعار المشاريع و16 أكتوبر 2026 لأرقام المناطق. تعتمد الأسعار الحالية للمشاريع على المبيعات المسجلة خلال آخر 12 شهرًا، من 4 نوفمبر 2025 إلى 2 نوفمبر 2026، أما أرقام المناطق، للشقق فقط، فتغطي الفترة من 17 أكتوبر 2025 إلى 15 أكتوبر 2026. ننشر الوسيط لا المتوسط، لأن عددًا قليلًا من البنتهاوس يشوّه المتوسط ولا يخبر المشتري بشيء عن تكلفة الوحدة العادية.
تُعرض الأرقام حسب نوع الوحدة، استوديو وغرفة نوم وغرفتا نوم وثلاث غرف نوم، لأن سعرًا واحدًا للقدم المربعة لمبنى كامل يخفي حقيقة أن الاستوديوهات تحمل دائمًا تقريبًا سعرًا أعلى من الوحدات ذات الثلاث غرف نوم.
كيف نقارن المشروع بمنطقته
لكل نوع وحدة نحسب وسيط السعر للقدم المربعة في المشروع ووسيط السعر للقدم المربعة في المنطقة المحيطة، خلال الفترة نفسها ومن البيانات نفسها. ويُعبَّر عن الفارق بنسبة مئوية أعلى أو أدنى. المشروع الذي يقع فوق وسيط منطقته ليس صفقة سيئة، بل عليه ببساطة أن يبرر العلاوة بشيء ما: إطلالة، أو علامة تجارية، أو مستوى تشطيب، أو موقع داخل المنطقة.
ننشر أيضًا عدد مبيعات نوع الوحدة هذا المسجلة خلال آخر 12 شهرًا، في المشروع وفي المنطقة. إنه مؤشر على السيولة. نوع الوحدة الذي يُتداول كثيرًا أسهل في إعادة البيع من نوع لا يكاد يتغير مالكه.
سعر الجديد مقارنة بسوق إعادة البيع
لكل منطقة ونوع وحدة نقارن وسيطين مأخوذين من مجموعة المعاملات نفسها لمدة 12 شهرًا: السعر للقدم المربعة لـ الوحدات الجديدة على المخطط التي يبيعها المطور، المسجلة وفق إجراء Sell – Pre registration، مقابل السعر للقدم المربعة لـ الوحدات الجاهزة المعاد بيعها في المنطقة نفسها، المسجلة وفق إجراء Sale. هذا الفارق يعطي سعر الجديد مقارنة بسوق إعادة البيع.
اقرأها بعناية، لأنها ليست مقارنة بين أمرين متماثلين. فالمعروض الجديد على المخطط أحدث وأفضل تشطيبًا ويحمل أحيانًا علامة تجارية، بينما تشمل سوق إعادة البيع في المنطقة نفسها مباني سُلِّمت قبل عشر أو عشرين سنة. لذا فإن الفارق الكبير يعني أن الأمرين منتجان مختلفان، لا أن المشترين يدفعون أكثر من اللازم. أما الفارق الصغير أو السلبي فهو المؤشر الأكثر أهمية: فهو يعني أن سعر المخطط قريب مما تدفعه السوق القائمة فعلًا لمنزل مكتمل في المكان نفسه، أو أدنى منه.
تغطي الأرقام المبيعات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بين 17 أكتوبر 2025 و15 أكتوبر 2026. لا ننشر العلاوة إلا حيث يضم كل من الطرفين خمس عمليات بيع مسجلة على الأقل، ولهذا لا توجد علاوة لبعض المناطق وأنواع الوحدات.
اتجاه الأسعار منذ 2023
تعرض كل صفحة مشروع كيف تغيّر وسيط السعر للقدم المربعة لـ الشقق الجاهزة المعاد بيعها في منطقته منذ 2023، سنة بعد سنة، من بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي نفسها. نستخدم عمليات إعادة بيع المنازل المكتملة لأنها تقارن المتماثل بالمتماثل من سنة إلى أخرى، بينما تغيّر الإطلاقات الجديدة مزيج ما يُباع. ولا نعرض إلا سلسلة نثق بها: 30 عملية إعادة بيع على الأقل كل سنة، ولا قفزة تتجاوز 30% من سنة إلى أخرى. وحيث لا تجتاز المنطقة هذا الاختبار، تعرض الصفحة السلسلة نفسها لدبي كلها وتذكر ذلك.
تقييم Property Radar
التقييم من 100. يُقيَّم كل معيار من 100 ثم يُرجَّح. يُستبعد المعيار الذي لا تتوفر له بيانات ويُعاد حساب المجموع على المعايير المقاسة فعلًا؛ وتعرض الصفحة المعايير الناقصة وتتيح لك طلبها من مستشارينا. يحتاج المشروع إلى خمسة معايير على الأقل من أصل خمسة عشر ليُقيَّم.
التقييم العام: سجل المطور (24: المشاريع المسلَّمة 10، المشاريع في موعدها 8، المشاريع الملغاة 6)، سعر القدم المربعة في المشروع مقارنة بالحي (11)، صافي العائد الإيجاري (9)، نسبة الإنجاز (7)، الدفعات في حساب ضمان (6)، سعر الجديد مقارنة بسوق إعادة البيع (6)، سهولة إعادة البيع في الحي (6)، أقرب محطة مترو (6)، سعر الجديد مقارنة بسوق إعادة البيع لدى المطور نفسه (5)، نسبة السعر المدفوعة قبل التسليم (5)، تاريخ التسليم (5)، المساحة مقارنة بالحي (5)، ندرة الوحدة في المشروع (5).
النتيجة حسب هدفك: بعد إكمال الاستبيان تُرجَّح المعايير نفسها حسب هدفك. الدخل الإيجاري: صافي العائد الإيجاري 22، سجل المطور 13، أقرب محطة مترو 12، سعر القدم المربعة 11، المساحة 9، الندرة 9. نمو رأس المال: سجل المطور 20، سعر القدم المربعة 17، سعر الجديد 12، أقرب محطة مترو 9، الندرة 9. حماية رأس المال: سجل المطور 36، سهولة إعادة البيع 13، حساب الضمان 13، نسبة الإنجاز 13. السكن: سجل المطور 22، تاريخ التسليم 18، المساحة 16، أقرب محطة مترو 14، نسبة الإنجاز 12. الإقامة الذهبية: تُقيَّم فقط الوحدات التي يبلغ سعرها 2,000,000 درهم أو أكثر، سجل المطور 25. عندما يغيب المعيار الرئيسي لهدف ما، تحمل النتيجة عبارة «نتيجة غير مكتملة».
المترو: 100 نقطة حتى 500 متر، و80 عند 1 كم، و50 عند 2 كم، و20 عند 3 كم، ولا شيء بعد 4 كم، بخط مستقيم من المشروع إلى أقرب محطة مفتوحة. تُحتسب محطة مستقبلية على الخط الأزرق، المتوقع افتتاحه في سبتمبر 2029، بنسبة 80%. يُعرض الخط الذهبي المعلن في أبريل 2026 للعلم فقط إلى أن تُنشر مواقع محطاته. المساحة: المساحة الوسيطة لنوع الوحدة في مبيعات المشروع المسجلة، مقارنة بالنوع نفسه في المنطقة نفسها لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، من 2023 إلى 2026. الندرة: عدد الوحدات من النوع نفسه التي سجلها المطور في المشروع، ملف 23 أكتوبر 2026؛ كلما قلّ العدد ارتفعت الدرجة.
التسليم والدفعات: موعد التسليم، 100 نقطة للتسليم خلال سنتين ولا شيء عند 6 سنوات أو أكثر؛ نسبة السعر المدفوعة قبل التسليم، 100 نقطة عند 40% أو أقل ولا شيء عند 90%.
يقيس التقييم مخاطر معروفة وموثقة. وهو ليس توقعًا ولا وعدًا بعائد، ولا يغطي المقاول ولا الفارق الفعلي عن التاريخ المعلن في البداية.
العوائد الإيجارية
تُحسب العوائد الإجمالية من عقود الإيجار المسجلة للمنطقة ونوع الوحدة، مقارنة بأسعار إعادة بيع الوحدات الجاهزة في المنطقة نفسها، مع الاقتصار على المعروض الجاهز حتى لا تؤثر أسعار المخطط في الحساب. العوائد إجمالية، قبل رسوم الخدمات وعمولات الوساطة وفترات الشغور. المنطقة التي لا يوجد فيها معروض جاهز لا عائد لها، ونتركها فارغة بدلًا من استعارة رقم من مكان آخر.
حالة المشروع وحساب الضمان ونسبة الإنجاز في البناء
رقم تسجيل المشروع لدى RERA وحالة المشروع وبنك حساب الضمان ونسبة الإنجاز في البناء وتواريخ التفتيش مصدرها خدمة الاستعلام عن حالة المشاريع Mashrooi لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تمت مراجعتها في 18 أكتوبر 2026. نسبة الإنجاز في البناء هي النسبة المسجلة في آخر تفتيش رسمي، لا النسبة التي يعلنها المطور.
ننشر اسم البنك الذي يحتفظ بحساب الضمان، وما إذا كان للمشروع حساب ضمان أصلًا، لأن حساب الضمان هو ما يحمي الأقساط المدفوعة قبل التسليم. لا ننشر رقم الحساب. فهو لا يفيد المشتري في هذه المرحلة، ويجب دائمًا التأكد من تعليمات الدفع مباشرة مع المطور.
تاريخ الإنجاز الذي نعرضه هو التاريخ المسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وكثيرًا ما يختلف عن تاريخ التسليم الذي يعلنه المطور، والفارق بحد ذاته معلومة مفيدة.
سجل المطورين
كثيراً ما يسجّل المطور مشاريعه باسم عدة شركات. تحتسب صفحة كل مطور جميع المشاريع المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي باسم الشركات أدناه، في دبي فقط، وفق مراجعة 14 أكتوبر 2026. يُحتسب المشروع مُسلَّماً عندما يصنّفه السجل منتهياً.
- Emaar: Emaar Properties (P.J.S.C)؛ Emaar Development P.J.S.C.؛ Emaar Bawadi (L L C)؛ Emaar Dubai South Dwc Llc؛ Dwtc Emaar L.L.C
- Damac: Damac Properties Co (L.L.C) والشركات الـ18 الأخرى التي يبدأ اسمها المسجل بـ Damac
- Azizi: Azizi Developments L.L.C؛ Azizi Investments (L.L.C)
- Binghatti: Binghatti Developers Fze
- Sobha: Sobha L.L.C؛ Sobha Investments Limited؛ Sobha Ventures Limited؛ Sobha Properties Limited
- Danube: Danube Properties Development L.L.C
- Ellington: Ellington Properties Development L.L.C وشركات مشاريعها السبع (Ellington Sol، Ellington Sb، Ellington Karma، Ellington Pcfc، Ellington Dutco، Dutco Ellington Canal Front، Northacre Ellington)
- Samana: الشركات الـ8 التي يبدأ اسمها المسجل بـ Samana
- Iman: Iman Developers L.L.C
- Imtiaz: الشركات الـ12 التي يبدأ اسمها المسجل بـ Imtiaz
- Object 1: Object One Real Estate Development L.L.C
- Nakheel: The Palm - Jebel Ali Co.؛ The Palm - Jumeirah Co.؛ Jumeirah Village L.L.C؛ Jumeirah Islands Co.؛ Jumeirah Park (L.L.C)؛ Jumeirah Heights (L.L.C)؛ Jumeirah Golf Estates L.L.C؛ Nakheel And Excelsior Real Estate L.L.C
- Meraas: Citywalk Residential 1؛ Meraas Bay And Residence؛ La Mer North Residential؛ La Mer North Property Co.؛ La Mer Central Property Co.؛ Pdlm Residential (Port de La Mer)؛ Blue Waters Residential؛ Jumeirah Hills Development (Madinat Jumeirah Living)؛ Dhre 2 Bts (مشاريع Dubai Holding Real Estate التي تبيعها Meraas)
- Omniyat: Omniyat Properties Development Corporation وشركات مشاريعها (Six، Nine، Ten، Seventeen)؛ Royal Creek Real Estate Development؛ Crescent 16 وCrescent 17 Real Estate Development
- Select Group: Select Global Development L.L.C؛ Torch Select Limited
- Arada: Arada Developments L.L.C S.O.C
- Beyond: المشاريع العشرة المسجلة باسم By Beyond
- Aldar: Aurora Spv 1 وAurora Spv 2 وAurora Spv 3 L.L.C، مشاريع مشتركة مع Dubai Holding Real Estate
الأسعار وخطط الدفع
تُؤخذ الأسعار المبدئية وخطط الدفع وأرباع التسليم من الصفحة التي ينشرها المطور نفسه حيثما وُجدت، ومن إعلان على بوابة عقارية حيث لا ينشر المطور سعرًا. وتذكر كل صفحة مشروع أيّ المصدرين اعتُمد. تتغير الأسعار دون إشعار، لذا يجب التأكد منها قبل الالتزام بأي مبلغ.
ما لا نملكه
ثغرة واحدة، نذكرها بوضوح. لا يمكننا عرض الفارق مقارنة بتاريخ التسليم المعلن أول مرة، لأن السجل لا يحتفظ إلا بالتاريخ المسجل الحالي. نعرض بدلًا من ذلك عدد المشاريع النشطة لكل مطور التي تجاوزت ذلك التاريخ المسجل. يعرض Property Radar مشاريع دبي أساساً، لأن دبي وحدها تنشر هذه السجلات الرسمية. وتُعرض المشاريع القليلة في Abu Dhabi وSharjah دون أرقام السجل.
التصحيحات
إذا كان أي رقم على هذا الموقع خاطئًا، أخبرنا وسنصححه ونؤرخ التصحيح. استخدم نموذج التواصل.