المنهجية ومصادر البيانات
ما هذا الموقع
تقارن Property Radar مشاريع دبي على المخطط بناءً على أرقام عامة. إنها ليست مطورًا، ولا بوابة عقارية، ولا وكالة تصنيف. يحصل كل مشروع مُقيَّم على تقييم Property Radar من 100، مبني على ما يصل إلى اثني عشر معيارًا قابلًا للقياس موضحة أدناه، ولا يُبنى أبدًا على الرأي. كل رقم على الموقع مؤرخ ومنسوب إلى مصدره، وحيث لا يوجد رقم نقول ذلك بدلًا من سد الفراغ.
مصدر أرقام المعاملات
الأسعار والسعر للقدم المربعة وأعداد المعاملات مصدرها معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي المنشورة كبيانات مفتوحة على data.dubai، تحديث 23 سبتمبر 2026. تعتمد الأسعار الحالية على المبيعات المسجلة خلال آخر 12 شهرًا، من 24 سبتمبر 2025 إلى 23 سبتمبر 2026، والشقق فقط بالنسبة لأرقام المناطق. ننشر الوسيط لا المتوسط، لأن عددًا قليلًا من البنتهاوس يشوّه المتوسط ولا يخبر المشتري بشيء عن تكلفة الوحدة العادية.
تُعرض الأرقام حسب نوع الوحدة، استوديو وغرفة نوم وغرفتا نوم وثلاث غرف نوم، لأن سعرًا واحدًا للقدم المربعة لمبنى كامل يخفي حقيقة أن الاستوديوهات تحمل دائمًا تقريبًا سعرًا أعلى من الوحدات ذات الثلاث غرف نوم.
كيف نقارن المشروع بمنطقته
لكل نوع وحدة نحسب وسيط السعر للقدم المربعة في المشروع ووسيط السعر للقدم المربعة في المنطقة المحيطة، خلال الفترة نفسها ومن البيانات نفسها. ويُعبَّر عن الفارق بنسبة مئوية أعلى أو أدنى. المشروع الذي يقع فوق وسيط منطقته ليس صفقة سيئة، بل عليه ببساطة أن يبرر العلاوة بشيء ما: إطلالة، أو علامة تجارية، أو مستوى تشطيب، أو موقع داخل المنطقة.
ننشر أيضًا عدد مبيعات نوع الوحدة هذا المسجلة خلال آخر 12 شهرًا، في المشروع وفي المنطقة. إنه مؤشر على السيولة. نوع الوحدة الذي يُتداول كثيرًا أسهل في إعادة البيع من نوع لا يكاد يتغير مالكه.
علاوة المخطط
لكل منطقة ونوع وحدة نقارن وسيطين مأخوذين من مجموعة المعاملات نفسها لمدة 12 شهرًا: السعر للقدم المربعة لـ الوحدات الجديدة على المخطط التي يبيعها المطور، المسجلة وفق إجراء Sell – Pre registration، مقابل السعر للقدم المربعة لـ الوحدات الجاهزة المعاد بيعها في المنطقة نفسها، المسجلة وفق إجراء Sale. الفارق هو ما نسميه علاوة المخطط.
اقرأها بعناية، لأنها ليست مقارنة بين أمرين متماثلين. فالمعروض الجديد على المخطط أحدث وأفضل تشطيبًا ويحمل أحيانًا علامة تجارية، بينما تشمل سوق إعادة البيع في المنطقة نفسها مباني سُلِّمت قبل عشر أو عشرين سنة. لذا فإن الفارق الكبير يعني أن الأمرين منتجان مختلفان، لا أن المشترين يدفعون أكثر من اللازم. أما الفارق الصغير أو السلبي فهو المؤشر الأكثر أهمية: فهو يعني أن سعر المخطط قريب مما تدفعه السوق القائمة فعلًا لمنزل مكتمل في المكان نفسه، أو أدنى منه.
تغطي الأرقام المبيعات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بين 24 سبتمبر 2025 و23 سبتمبر 2026. لا ننشر العلاوة إلا حيث يضم كل من الطرفين خمس عمليات بيع مسجلة على الأقل، ولهذا لا توجد علاوة لبعض المناطق وأنواع الوحدات.
اتجاه الأسعار منذ 2023
تعرض كل صفحة مشروع كيف تغيّر وسيط السعر للقدم المربعة لـ الشقق الجاهزة المعاد بيعها في منطقته منذ 2023، سنة بعد سنة، من بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي نفسها. نستخدم عمليات إعادة بيع المنازل المكتملة لأنها تقارن المتماثل بالمتماثل من سنة إلى أخرى، بينما تغيّر الإطلاقات الجديدة مزيج ما يُباع. ولا نعرض إلا سلسلة نثق بها: 30 عمليات إعادة بيع على الأقل كل سنة، ولا قفزة تتجاوز 30% من سنة إلى أخرى. وحيث لا تجتاز المنطقة هذا الاختبار، تعرض الصفحة السلسلة نفسها لدبي كلها وتذكر ذلك.
تقييم Property Radar
التقييم من 100. يُمنح كل معيار درجة من 100، ثم يُرجَّح. المعيار الذي لا تتوفر بياناته يُستبعد ويُعاد حساب المجموع على المعايير المقيسة فعلًا، وتذكر الصفحة عدد المعايير المقيسة. يحتاج المشروع إلى خمسة معايير على الأقل من الاثني عشر ليحصل على تقييم. ويُصنَّف المشروع موصى به عندما يحصل على 70 أو أكثر مع قياس سبعة معايير على الأقل.
تنقسم المعايير إلى أربع فئات. موثوقية المطور (30): سجل التسليم (10)، والتأخير مقارنة بتاريخ الإنجاز المسجل (8)، والإلغاءات (6)، والضمان والتسجيل (6). السعر (25): السعر للقدم المربعة مقارنة بالمنطقة (12)، وعلاوة البناء الجديد في المنطقة (7)، والعلاوة التي يأخذها المطور على مخزونه المسلَّم (6). العائد وإعادة البيع (25): صافي العائد الإيجاري بعد رسوم الخدمات (10)، وسيولة إعادة البيع (7)، والمكسب الرأسمالي المحقق في المباني التي سلّمها المطور (8، لم يُقَس بعد، لذا فهو مستبعد من كل المجاميع حاليًا). مخاطر المشروع (20): سير البناء وفق الجدول، أي نسبة الإنجاز مقارنة بالحصة المنقضية من فترة البناء المسجلة (8)، والنسبة المدفوعة من السعر قبل استلام المفاتيح (6)، وأفق التسليم (6). يُعرض اتجاه الأسعار في المنطقة في كل صفحة للعلم فقط، ولا يدخل في التقييم.
يقيس التقييم المخاطر المعروفة والموثقة. إنه ليس توقعًا ولا وعدًا بعائد، ولا يشمل المقاول ولا التأخير الفعلي مقارنة بالتاريخ المعلن أول مرة.
العوائد الإيجارية
تُحسب العوائد الإجمالية من عقود الإيجار المسجلة للمنطقة ونوع الوحدة، مقارنة بأسعار إعادة بيع الوحدات الجاهزة في المنطقة نفسها، مع الاقتصار على المعروض الجاهز حتى لا تؤثر أسعار المخطط في الحساب. العوائد إجمالية، قبل رسوم الخدمات وعمولات الوساطة وفترات الشغور. المنطقة التي لا يوجد فيها معروض جاهز لا عائد لها، ونتركها فارغة بدلًا من استعارة رقم من مكان آخر.
حالة المشروع وحساب الضمان ونسبة الإنجاز في البناء
رقم تسجيل المشروع لدى RERA وحالة المشروع وبنك حساب الضمان ونسبة الإنجاز في البناء وتواريخ التفتيش مصدرها خدمة الاستعلام عن حالة المشاريع Mashrooi لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تمت مراجعتها في سبتمبر 2026. نسبة الإنجاز في البناء هي النسبة المسجلة في آخر تفتيش رسمي، لا النسبة التي يعلنها المطور.
ننشر اسم البنك الذي يحتفظ بحساب الضمان، وما إذا كان للمشروع حساب ضمان أصلًا، لأن حساب الضمان هو ما يحمي الأقساط المدفوعة قبل التسليم. لا ننشر رقم الحساب. فهو لا يفيد المشتري في هذه المرحلة، ويجب دائمًا التأكد من تعليمات الدفع مباشرة مع المطور.
تاريخ الإنجاز الذي نعرضه هو التاريخ المسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وكثيرًا ما يختلف عن تاريخ التسليم الذي يعلنه المطور، والفارق بحد ذاته معلومة مفيدة.
الأسعار وخطط الدفع
تُؤخذ الأسعار المبدئية وخطط الدفع وأرباع التسليم من الصفحة التي ينشرها المطور نفسه حيثما وُجدت، ومن إعلان على بوابة عقارية حيث لا ينشر المطور سعرًا. وتذكر كل صفحة مشروع أيّ المصدرين اعتُمد. تتغير الأسعار دون إشعار، لذا يجب التأكد منها قبل الالتزام بأي مبلغ.
ما لا نملكه
ثغرة واحدة، نذكرها بوضوح. لا يمكننا عرض التأخير مقارنة بتاريخ التسليم المعلن أول مرة، لأن السجل لا يحتفظ إلا بالتاريخ المسجل الحالي. نعرض بدلًا من ذلك عدد المشاريع النشطة لكل مطور التي تجاوزت ذلك التاريخ المسجل. لا تعرض Property Radar إلا مشاريع دبي، لأن دبي وحدها تنشر هذه السجلات الرسمية.
التصحيحات
إذا كان أي رقم على هذا الموقع خاطئًا، أخبرنا وسنصححه ونؤرخ التصحيح. استخدم نموذج التواصل.