→ كل الأدلة

كيف تتحقق من مطور في دبي قبل الشراء على المخطط

دليل 08 · آخر تحديث 29 سبتمبر 2026 · Property Radar

عندما تشتري على المخطط، فأنت تشتري وعداً. يعد المطور بالبناء والإنجاز في الموعد وتسليم ما يظهر في الكتيب. والتحقق من هذا الوعد هو أهم خطوة في أي عملية شراء على المخطط.

يوضح هذا الدليل كيفية القيام بذلك باستخدام المصادر العامة. ويغطي التسجيل وحساب الضمان وسجل التسليم والأسئلة التي يجب طرحها على مكتب المبيعات. كما يعرض أرقاماً من سجل المشاريع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، حللتها Property Radar في سبتمبر 2026.

ثلاثة أسئلة، بالترتيب

1. هل المطور والمشروع مسجلان؟ إذا لم يكونا كذلك، فتوقف.
2. هل أموالك محمية؟ يجب أن تُودَع الدفعات في حساب ضمان خاص بالمشروع، لا في الحساب العام للمطور.
3. هل سبق لهذا المطور أن سلّم مشاريع، وفي الموعد؟ سجل التسليم السابق هو أفضل دليل متاح لك.

أما كل ما عدا ذلك، من التصاميم المصورة والشراكات مع العلامات التجارية وحفلات الإطلاق، فلا يخبرك الكثير عما إذا كنت ستستلم المفاتيح. الإجابة القوية على الأسئلة الثلاثة لا تضمن النتيجة. لكن الإجابة الضعيفة على أي منها سبب للتمهل.

الخطوة 1، التحقق من التسجيل

بموجب قانون دبي رقم 8 لسنة 2007، يجب أن يكون المطورون مرخّصين ومسجلين لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل البيع على المخطط. ولتسجيل مشروع، يقدم المطور مستندات تشمل سند الملكية والتصاميم المعتمدة والبيانات المالية المدققة. ويحظر القانون نفسه الإعلان عن وحدات على المخطط دون إذن من الدائرة.

توضح دائرة الأراضي والأملاك في دبي أنه يمكنك التحقق من المطورين المعتمدين عبر موقعها الإلكتروني وتطبيق Dubai REST. كما توفر خدمة لتتبع المشاريع. تُدخل رقم قطعة الأرض أو رقم المشروع أو اسمه، فتظهر حالة الإنجاز ونسبته ومخططات المشروع.

قم بهذا التحقق بنفسك. لا تعتمد على لقطة شاشة يرسلها البائع. وتأكد من أن اسم المشروع وقطعة الأرض والمطور في السجل الرسمي تطابق مستندات البيع المقدمة إليك.

الخطوة 2، التحقق من حساب الضمان

حساب الضمان هو الحماية الأساسية لمشتري العقارات على المخطط في دبي. يشترط القانون رقم 8 لسنة 2007 إيداع دفعات الشراء على المخطط في حساب ضمان خاص بالمشروع المعني. ويحتفظ بالحساب بنك أو مؤسسة مالية معتمدة. وينص القانون على أن الأموال مخصصة لبناء ذلك المشروع، ولا يجوز لدائني المطور الحجز عليها.

يترتب على ذلك أمران عمليان.

• ادفع فقط في حساب ضمان المشروع. يجب أن يظهر رقم الحساب في عقد البيع. ولا تحوّل الأقساط أبداً إلى حساب شخصي أو إلى الحساب التشغيلي للمطور.
• اعرف ما يحدث بعد الإنجاز. تفيد دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأن 5% تُحتجز في حساب الضمان لمدة عام بعد الإنجاز لتغطية العيوب. ويصفها القانون بأنها 5% من قيمة حساب الضمان، تُصرف بعد عام من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.

يحمي حساب الضمان طريقة استخدام أموالك. لكنه لا يضمن إنجاز المشروع في موعده.

الخطوة 3، التحقق من سجل التسليم

هنا يكون سجل المشاريع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أكثر فائدة. فهو يدرج كل مشروع مع تاريخ إنجاز مسجل. وعندما يظل مشروع نشط غير مكتمل بعد ذلك التاريخ، فقد تجاوز جدوله المسجل.

يُظهر الجدول، لثمانية مطورين، عدد مشاريعهم النشطة التي تجاوزت تاريخ الإنجاز المسجل في سبتمبر 2026.

المطور	المشاريع النشطة التي تجاوزت تاريخ الإنجاز المسجل	المشاريع النشطة	النسبة
Binghatti	14	36	38.9%
Ellington	6	22	27.3%
Danube	4	15	26.7%
Azizi	10	52	19.2%
Samana	6	40	15.0%
Damac	2	62	3.2%
Emaar	2	79	2.5%
Sobha	0	18	0.0%

كيف تقرؤه. النسبة المرتفعة تعني أن عدداً أكبر من مشاريع المطور الحالية تجاوز تواريخه المسجلة. والنسبة المنخفضة تعني عدداً أقل. والحجم مهم أيضاً. فمشروعان متأخران من أصل 79 صورة مختلفة عن مشروعين من أصل 15.

لكل مطور، تعرض صفحات المطورين المشاريع المسلّمة والوحدات التي تضمها وحجم ما هو قيد الإنشاء. انظر إلى السجل كاملاً، لا إلى رقم واحد.

الخطوة 4، التحقق من موقع أسعار المطور

يمكن مقارنة سعر المطور على المخطط بسوق إعادة البيع في المنطقة نفسها. إذا كانت وحدات المطور تُتداول بأسعار أعلى بكثير من وسيط المنطقة، فقد يعكس ذلك منتجاً أفضل. وقد يكون أيضاً علاوة لن تستردها عند البيع.

تعرض صفحات المشاريع كل مشروع إلى جانب مرجعي إعادة البيع والإيجار المسجلين في منطقته. ويستخدم تقييم Property Radar من 100 المعايير العامة نفسها لكل مشروع. وتشرح صفحة المنهجية كل معيار.

ماذا يقول القانون إذا ساءت الأمور

تُسجَّل مبيعات العقارات على المخطط في السجل العقاري المبدئي بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008. وعدّل القانون رقم 19 لسنة 2017 القواعد المتعلقة بما يحدث عند تخلف المشتري عن السداد. يجب على المطور توجيه إخطار مدته 30 يوماً. وإذا لم يدفع المشتري بعد ذلك، يجوز للمطور فسخ العقد والاحتفاظ بجزء من المبلغ، بحسب نسبة الإنجاز.

نسبة إنجاز المشروع	ما يجوز للمطور الاحتفاظ به عند الفسخ
منجز بنسبة 80% أو أكثر	حتى 40% من قيمة الوحدة، أو سبل انتصاف أخرى
منجز بنسبة 60% إلى 80%	حتى 40% من قيمة الوحدة
أقل من 60%، بدأ العمل	حتى 25% من قيمة الوحدة
لم يبدأ، دون تقصير من المطور	حتى 30% من المبالغ المدفوعة

يجب رد الباقي خلال عام من الفسخ أو خلال 60 يوماً من إعادة البيع لمشترٍ آخر، أيهما أسبق.

إذا تأخر المطور، فللمشتري أيضاً سبل انتصاف. توضح Khaleej Times أن المشترين يمكنهم طلب التوفيق عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بالتعويض، مع مراعاة شروط العقد وأي دفع بالقوة القاهرة. اقرأ بنود التأخير في عقدك قبل التوقيع.

مثال تطبيقي

لنفترض أنك اشتريت وحدة على المخطط بمبلغ 1,200,000 درهم. ودفعت 30%، أي 360,000 درهم. والمشروع منجز بنسبة 50% عندما لم تعد قادراً على دفع الأقساط التالية.

1. المشروع منجز بنسبة أقل من 60% وقد بدأ العمل فيه.
2. يجوز للمطور الاحتفاظ بما يصل إلى 25% من قيمة الوحدة.
3. 25% من 1,200,000 درهم تساوي 300,000 درهم.
4. دفعت 360,000 درهم. إذن يجب رد 60,000 درهم على الأقل.
5. يستحق الرد خلال عام من الفسخ، أو خلال 60 يوماً من إعادة البيع إذا حدثت أولاً.

غيّر الآن معطى واحداً. لو كان المشروع منجزاً بنسبة 80% وكنت قد دفعت 40%، أي 480,000 درهم، لجاز للمطور الاحتفاظ بما يصل إلى 40% من 1,200,000 درهم. أي 480,000 درهم، وهو كامل المبلغ الذي دفعته. ولهذا فإن خطة دفع تستطيع الالتزام بها لا تقل أهمية عن المطور نفسه. ويتناول دليل خطط الدفع هذا الموضوع بالتفصيل.

ما الذي تسأل عنه مكتب المبيعات

• ما هو رقم المشروع في سجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟
• ما هو رقم حساب الضمان، وأي بنك يحتفظ به؟
• ما هو تاريخ الإنجاز المسجل، وهل تغيّر من قبل؟
• ما المشاريع التي سلّمتموها، وفي أي عام وفي أي منطقة؟
• ما كان تاريخ التسليم الأصلي لتلك المشاريع، ومتى سُلّمت فعلياً؟
• كم تبلغ رسوم الخدمات للقدم المربعة في مبانيكم المسلّمة؟
• ماذا ينص العقد بشأن التأخير والتعويض وتغيير المواصفات؟

اطلب الإجابات كتابياً. ثم قارن إجابات التسجيل ونسبة الإنجاز بالسجل الرسمي.

أخطاء يجب تجنبها

• الثقة بالعلامة التجارية بدلاً من السجل. الاسم الشهير لا يحل محل سجل التسليم.
• الدفع خارج حساب الضمان. طلب دفع رسوم حجز أو قسط إلى حساب آخر علامة تحذير.
• الاعتماد على أدلة غير مباشرة. تحقق من التسجيل ونسبة الإنجاز بنفسك عبر القنوات الرسمية.
• قراءة رقم واحد بمعزل عن غيره. المشاريع المتأخرة وإجمالي المشاريع والوحدات المسلّمة والأسعار، كل منها يروي جزءاً من القصة.
• إغفال المخاطر الخاصة بك. إذا لم تستطع مواكبة الأقساط، فقد تكلّفك قواعد الفسخ حصة كبيرة مما دفعته.
• إهمال قراءة العقد. بنود التأخير وتغيير المواصفات وشروط التسليم موجودة في العقد، لا في الكتيب.

أسئلة

كيف أتحقق من أن مطوراً في دبي مسجل؟

تفيد دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأنه يمكن التحقق من المطورين المعتمدين عبر موقعها الإلكتروني وتطبيق Dubai REST. تأكد من أن المطور والمشروع في السجل الرسمي يطابقان عقدك.

هل يعني حساب الضمان أن مشروعي سيُنجَز؟

لا. حساب الضمان يعني أن دفعاتك مخصصة لبناء ذلك المشروع ومحمية من دائني المطور. لكنه لا يضمن الجدول الزمني ولا الجودة النهائية.

هل يُعد تجاوز المشروع لتاريخ الإنجاز المسجل مشكلة دائماً؟

ليس دائماً. يمكن تعديل التواريخ المسجلة، وقد يكون المشروع قريباً من التسليم. لكن المطور الذي لديه مشاريع نشطة كثيرة تجاوزت تواريخها يستحق مزيداً من الأسئلة حول التوقيت والتمويل.

هل يمكنني استرداد أموالي إذا توقفت عن الدفع؟

جزئياً، بحسب نسبة الإنجاز. بموجب القانون رقم 19 لسنة 2017، يجوز للمطور الاحتفاظ بما يصل إلى 25% أو 30% أو 40% بحسب مرحلة المشروع. ويجب رد الباقي ضمن المهل القانونية.

هل تصنّف Property Radar المطورين؟

لا. ننشر حقائق مؤرخة من مصادر عامة عن كل مطور على الأساس نفسه، وتقييماً لكل مشروع مبنياً على المعايير نفسها لكل المشاريع. والحكم النهائي لك.

مشاريع على المخطط للمقارنة

مقارنة على أساس الأرقام الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي

Binghatti

Binghatti Skyflameيبدأ من 585,000 درهمالتسليم Q4 2027Binghatti Titaniaيبدأ من 688,999 درهمالتسليم Q3 2027Binghatti Ethereaيبدأ من 764,999 درهمالتسليم Q3 2027

كل المشاريع (13) ←

Azizi

Azizi Waresيبدأ من 555,000 درهمالتسليم Q1 2028Azizi Gabrielيبدأ من 564,000 درهمالتسليم Q4 2028Azizi Nouraيبدأ من 570,000 درهمالتسليم Q4 2027

كل المشاريع (10) ←

Emaar

Golf Valeيبدأ من 1,100,000 درهمالتسليم Q1 2030Vista Ridge at Emaar Southيبدأ من 1,200,000 درهمالتسليم Q3 2029Golf Trails at Emaar Southيبدأ من 1,250,000 درهمالتسليم Q4 2030

كل المشاريع (9) ←

المصادر

• Property Radar، تحليل البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، سبتمبر 2026، تمت قراءته في سبتمبر 2026
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الأسئلة الشائعة، تمت قراءته في سبتمبر 2026
• بوابة التشريعات في دبي، القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، تمت قراءته في سبتمبر 2026
• بوابة التشريعات في دبي، المذكرة الإيضاحية للمادة 11 من القانون رقم 19 لسنة 2017، تمت قراءته في سبتمبر 2026
• Khaleej Times، ما حقوق مشتري العقار في حال تأخر تسليم مشروع على المخطط، تمت قراءته في سبتمبر 2026