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Le golden visa par l'immobilier à Dubaï, la règle des 2 000 000 AED expliquée

Guide 06 · Mis à jour le 29 septembre 2026 · Property Radar

L'essentiel
  • Le seuil est un bien d'une valeur de 2 000 000 AED ou plus, en un ou plusieurs biens.
  • Les biens sur plan peuvent compter, si l'achat remplit les conditions fixées par les autorités.
  • Un bien financé par crédit peut être éligible, avec une lettre de non-objection de la banque.

Le golden visa des Émirats est un titre de séjour de longue durée que l'on peut obtenir par l'immobilier. À Dubaï, la voie immobilière repose sur un chiffre, une valeur de bien d'au moins 2 000 000 AED. Autour de ce chiffre s'appliquent des conditions de propriété, de crédit immobilier et d'achat sur plan. Certaines sont clairement écrites sur les pages officielles. D'autres sont rapportées par le marché mais pas encore visibles sur ces pages.

Ce guide distingue les deux. Il cite le Dubai Land Department (DLD), la General Directorate of Residency and Foreigners Affairs de Dubaï (GDRFA), l'autorité fédérale ICP et le portail du gouvernement des Émirats. Lorsqu'ils divergent, nous le signalons.

Le seuil, 2 000 000 AED

La page de service du DLD consacrée au golden visa investisseur fixe clairement la règle. Le demandeur doit détenir un bien d'une valeur d'achat égale ou supérieure à 2 millions AED au moment de l'achat.

La valeur peut provenir d'un ou de plusieurs biens. La page du DLD décrit un bien d'une valeur de 2 millions AED, entièrement détenu par l'investisseur, un ou plusieurs biens, au nom du demandeur. La page de la GDRFA emploie des termes similaires : un bien ou un ensemble de biens d'une valeur totale d'au moins 2 millions AED.

En dessous de ce chiffre, la voie immobilière du golden visa ne s'applique pas. Un achat plus modeste peut toutefois ouvrir droit à un autre titre de séjour, plus court, décrit plus bas.

Le critère est la valeur d'achat du bien. Les frais d'enregistrement sont un paiement distinct versé au DLD, ne présumez donc pas qu'ils comptent pour le seuil. Si votre achat est proche de 2 000 000 AED, confirmez la valeur que le DLD retiendra avant de signer.

Durée du visa : ce que disent les sources

La page de la GDRFA consacrée au titre de résidence dorée des investisseurs immobiliers indique que le permis est valable 10 ans. Il peut être prolongé si les mêmes conditions sont toujours remplies. Le barème des frais du DLD mentionne aussi un permis de 10 ans. Le guide de la résidence dorée de l'ICP indique 10 ans pour les investisseurs immobiliers.

Le portail du gouvernement des Émirats, u.ae, affiche un autre chiffre. Son tableau comparatif des golden visas indique 5 ans pour les investissements immobiliers.

Les autorités de Dubaï qui délivrent le permis indiquent 10 ans. Demandez à l'autorité émettrice quelle durée s'applique à votre dossier lors de votre demande.

Acheter sur plan

Ce que disent les pages officielles

C'est le point sur lequel les acheteurs sont le plus souvent mal informés, il mérite donc de l'attention.

Le guide de la résidence dorée de l'ICP traite directement des achats sur plan. Il indique que l'investisseur peut avoir acheté une ou plusieurs unités sur plan d'une valeur totale d'au moins 2 000 000 AED. Il ajoute une condition : l'achat doit être effectué auprès d'une société immobilière locale agréée par l'autorité locale compétente.

La page de service du DLD ne mentionne pas explicitement les unités sur plan. Parmi les documents requis, elle cite un certificat de propriété électronique ou un titre de propriété.

Un achat sur plan peut donc être éligible selon la description fédérale, à condition que le promoteur soit agréé. La manière dont le DLD traite le dossier à Dubaï est une question pratique à confirmer auprès du DLD.

Ce que rapporte le marché

Pendant plusieurs années, des sources du marché ont décrit une règle obligeant les acheteurs à avoir payé une part d'une unité sur plan avant de déposer leur demande. Elles la décrivent comme au moins 50 % du prix.

Gulf News a indiqué en février 2025 que l'exigence d'un paiement de 50 % pour lancer l'instruction d'un golden visa avait été supprimée. Certains guides de courtiers décrivent ce changement différemment. Ils le rattachent à une circulaire du DLD datée du 20 février 2026. Selon eux, c'est désormais la valeur totale enregistrée sur l'Oqood qui compte, quelle que soit la part payée, avec un certificat de non-objection du promoteur.

Ces sources ne concordent pas sur la date, et nous n'avons pas trouvé la circulaire sur une page officielle. Notre lecture est la suivante. Le marché rapporte que la condition de paiement de 50 % a été supprimée. Confirmez-le auprès du DLD avant de vous y fier, et demandez au promoteur s'il délivre le certificat de non-objection et à quel coût.

Achat via crédit immobilier

Un crédit immobilier ne vous exclut pas. La page du DLD indique que le bien peut être hypothéqué. Vous devez fournir une lettre de non-objection de la banque. Elle doit confirmer que la banque ne s'oppose pas à un titre de séjour adossé au bien, et indiquer le montant payé et le solde.

L'ICP indique que les achats peuvent être financés par des prêts de banques locales agréées. La valeur totale du bien doit tout de même atteindre le minimum de 2 000 000 AED.

La GDRFA ajoute une condition qui concerne tous les propriétaires. Un privilège est inscrit sur le bien pour garantir que la propriété est maintenue pendant toute la durée de résidence. La même page précise que l'investissement ne peut pas être retiré pendant la période de 10 ans.

Concrètement, le visa suit le bien. Si vous vendez et que votre patrimoine passe sous le seuil, votre situation change.

Les frais officiels

La page du DLD consacrée au golden visa investisseur liste les frais de service pour un permis de 10 ans.

ÉlémentMontant, AED
Visite médicale700
Emirates ID1 153
Confirmation du titre de séjour2 856.75
Frais du Dubai Land Department4 020
Frais administratifs1 155
Total indiqué par le DLD9 884.75

Source : page de service du DLD, Golden Visa application, Investor, consultée en septembre 2026. Le délai de traitement indiqué est de 7 à 10 jours ouvrés.

Gulf News indiquait en 2025 que les demandeurs pouvaient s'attendre à payer environ 8 000 à 12 000 AED au total, selon le niveau d'accompagnement choisi. Le chiffre du DLD est le chiffre officiel pour les éléments listés.

La page du DLD précise aussi que seul le demandeur se présente. Les accompagnateurs ne peuvent pas déposer la demande, et le recours à un représentant n'est pas autorisé.

Exemple chiffré : quels achats atteignent le seuil

Voici quatre situations, en appliquant les règles citées ci-dessus.

  1. Un appartement livré à 1 500 000 AED. En dessous de 2 000 000 AED. La voie immobilière du golden visa ne s'applique pas. La résidence investisseur de deux ans peut s'appliquer à la place.
  2. Deux appartements livrés, à 1 200 000 AED et 850 000 AED, tous deux à votre seul nom. Ensemble, ils totalisent 2 050 000 AED. Le DLD comme la GDRFA acceptent un ou plusieurs biens, cette combinaison atteint donc le seuil.
  3. Un appartement à 1 950 000 AED. Les frais DLD s'élèvent à 4 %, soit 78 000 AED. Prix et frais atteignent 2 028 000 AED, mais le critère est la valeur d'achat. À 1 950 000 AED, l'achat est en dessous du seuil.
  4. Une unité sur plan à 2 100 000 AED auprès d'un promoteur agréé, 20 % payés. Selon la description de l'ICP, la valeur d'achat dépasse le seuil. Le fait que le DLD instruise le dossier à ce stade dépend de la règle de paiement rapportée comme supprimée. Confirmez auprès du DLD et obtenez d'abord le certificat de non-objection du promoteur.

Dans l'exemple 4, les seuls frais d'enregistrement DLD de 4 % s'élèvent à 84 000 AED. Ajoutez les frais de visa de 9 884.75 AED indiqués par le DLD. Notre guide des frais immobiliers à Dubaï liste les autres coûts.

En dessous de 2 000 000 AED, la résidence investisseur de deux ans

Le DLD propose aussi un service de résidence investisseur plus court, appelé Taskeen. La page actuelle du DLD indique qu'un propriétaire individuel peut déposer une demande quelle que soit la valeur du bien. En copropriété, la part de chaque propriétaire doit valoir au moins 400 000 AED. Le visa est valable deux ans, et la page indique un coût de 10 212.50 AED.

Khaleej Times indiquait en mai 2026 que l'ancien minimum de 750 000 AED avait été supprimé pour les investisseurs individuels. Le journal citait un coût de 10 545 AED pour une nouvelle demande. Les deux montants diffèrent, vérifiez donc les frais au moment de votre demande.

De nombreux guides plus anciens citent encore 750 000 AED. Ce chiffre ne correspond plus à la page du DLD.

Pourquoi nous restons prudents sur le golden visa

Les projets sont souvent présentés comme éligibles au golden visa parce que leurs plus grandes unités dépassent 2 000 000 AED. C'est peut-être vrai du penthouse. C'est faux pour le 1 chambre qu'on vous a présenté à 950 000 AED.

Sur Property Radar, un projet n'est signalé comme éligible au golden visa que lorsque son prix de départ est égal ou supérieur à 2 000 000 AED. Aucun autre projet ne mentionne le sujet. Vous pouvez filtrer projets par prix et découvrir comment nous construisons chaque page dans notre méthodologie.

Vérifier le promoteur compte aussi, puisque l'ICP exige une société agréée pour les achats sur plan. Notre guide comment vérifier un promoteur à Dubaï indique où chercher.

Erreurs à éviter

  • Se fier à la mention d'un projet. L'éligibilité dépend de la valeur de votre unité, pas de l'unité la plus chère de l'immeuble.
  • Compter les frais ou le mobilier. Le critère officiel est la valeur d'achat du bien.
  • Acheter en indivision sans vérifier. La page du DLD décrit un bien entièrement détenu par l'investisseur au nom du demandeur. Si vous êtes copropriétaire, confirmez comment votre part est évaluée avant d'acheter.
  • Présumer la règle du neuf sur plan sans vérifier. La suppression de la condition de paiement est rapportée par le marché. Obtenez une confirmation écrite.
  • Vendre trop tôt. La GDRFA inscrit un privilège sur le bien et ne permet pas de retirer l'investissement pendant la durée du permis.
  • Oublier la lettre de la banque. Un bien hypothéqué nécessite une lettre de non-objection de la banque indiquant le montant payé et le solde.

Ceci est une information générale, pas un conseil en immigration ou un conseil juridique. Les règles de résidence sont fixées par les autorités des Émirats et de Dubaï et peuvent changer sans préavis. Confirmez votre situation auprès du DLD, de la GDRFA, de l'ICP ou d'un conseiller agréé avant de prendre une décision d'achat fondée sur la résidence.

Questions fréquentes

Quelle est la valeur immobilière minimale pour un golden visa à Dubaï ?

La page du DLD consacrée au golden visa investisseur exige un bien d'une valeur d'achat d'au moins 2 000 000 AED. Cette valeur peut provenir d'un ou de plusieurs biens détenus par le demandeur.

Un bien sur plan peut-il être éligible ?

Le guide fédéral de l'ICP répond oui, si les unités totalisent au moins 2 000 000 AED et sont achetées auprès d'une société immobilière locale agréée. La page du DLD ne mentionne pas explicitement les biens sur plan. Des sources du marché indiquent que l'ancienne condition de paiement de 50 % a été supprimée, confirmez donc la pratique actuelle auprès du DLD.

Puis-je obtenir le golden visa avec un bien hypothéqué ?

Oui, selon le DLD, avec une lettre de non-objection de la banque. La lettre doit indiquer le montant payé et le solde. L'ICP précise que la valeur totale du bien doit tout de même atteindre 2 000 000 AED.

Quelle est la durée de validité du golden visa immobilier ?

La GDRFA et l'ICP indiquent 10 ans, renouvelables si les conditions sont toujours remplies. Le tableau du portail du gouvernement des Émirats indique 5 ans pour les investissements immobiliers, confirmez donc la durée auprès de l'autorité émettrice.

Combien coûte le golden visa via le DLD ?

La page du DLD indique un total de 9 884.75 AED pour le permis investisseur de 10 ans, couvrant la visite médicale, l'Emirates ID, la confirmation de résidence, les frais DLD et les frais administratifs. Ces frais s'ajoutent aux frais de l'achat lui-même.

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