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Frais DLD, Oqood et séquestre : ce que vous payez vraiment en plus du prix

Guide 07 · Mis à jour le 29 septembre 2026 · Property Radar

L'essentiel
  • 4 % de frais du Dubai Land Department, en général payés à la signature du contrat.
  • Oqood : la vente sur plan doit être inscrite au registre provisoire dans les 90 jours suivant la signature.
  • Séquestre : vos paiements vont sur un compte dédié au projet.

Le prix affiché sur une brochure à Dubaï n'est jamais le coût total de l'achat. S'y ajoutent des frais d'enregistrement publics, de petits frais fixes, puis des frais de copropriété annuels qui ne s'arrêtent jamais. Ce guide détaille chaque coût, indique d'où provient le chiffre et présente le total sur un appartement à 1 500 000 AED. Chaque montant ci-dessous a été relevé sur une page officielle ou dans une publication citée en septembre 2026.

Les frais évoluent. Utilisez cette page comme une liste de contrôle à présenter au promoteur ou au trustee, pas comme un devis.

Les frais du Dubai Land Department, 4 % du prix

Le coût le plus important en plus du prix est le droit d'enregistrement perçu par le Dubai Land Department (DLD). Il s'élève à 4 % de la valeur de vente.

Sur les pages de service officielles du DLD, les 4 % sont présentés en deux moitiés. Le vendeur paie 2 % et l'acheteur 2 %. Cette répartition figure à la fois sur la page d'enregistrement d'une vente de bien livré et sur celle d'une vente sur plan.

En pratique, le marché fonctionne autrement. Plusieurs guides pour acheteurs indiquent que, par une convention quasi universelle, l'acheteur paie la totalité des 4 %. Un guide précise aussi que certains contrats de vente partagent ces frais entre acheteur et vendeur. Le contrat fait foi, lisez donc la clause qui répartit ces frais avant de signer.

Pour un achat sur plan, le calendrier compte aussi. Une annonce du DLD explique que le promoteur procède à l'enregistrement après que l'acheteur a payé les 4 %. La même annonce demande aux promoteurs de commencer à payer les frais d'enregistrement dans un délai maximal de 60 jours. Gulf News indique que ces frais sont généralement payés à la signature du Sales and Purchase Agreement.

Sur une unité à 1 500 000 AED, 4 % représentent 60 000 AED.

Oqood, le registre du sur plan

Une unité achetée sur plan n'a pas encore de titre de propriété. La vente est inscrite à la place au registre provisoire, appelé Oqood. Le service du DLD correspondant s'appelle l'enregistrement provisoire de vente.

La page du DLD fixe trois règles à connaître :

  • Le contrat de vente doit être inscrit au registre provisoire dans un délai de 90 jours après la signature.
  • Les frais sont de 2 % de la valeur de vente pour chaque partie, plus 10 AED de frais de connaissance et 10 AED de frais d'innovation.
  • Le promoteur paie des frais d'auto-enregistrement de 1 000 AED via le portail Oqood.

L'acheteur reçoit un certificat d'enregistrement provisoire par e-mail. Conservez-le. C'est le document qui prouve votre achat jusqu'à l'émission du titre de propriété.

Les promoteurs ajoutent souvent leurs propres frais administratifs pour la préparation du contrat et du dossier Oqood. Ce montant n'est pas fixé par le DLD. Un guide pour acheteurs indique une fourchette de 1 000 à 6 000 AED selon le promoteur. Gulf News cite une fourchette de marché d'environ 580 à 4 000 AED pour les frais de trustee ou administratifs. Ces fourchettes diffèrent car elles décrivent des frais différents, demandez donc au promoteur son montant exact par écrit.

Le séquestre, ce qu'il protège et ce qu'il ne protège pas

La loi de Dubaï n° 8 de 2007 régit les comptes séquestres des promotions immobilières. En vertu de l'article 7, les paiements des acheteurs sur plan sont versés sur un compte dédié au projet. Le promoteur ne peut pas transférer cet argent vers un autre projet.

L'article 14 ajoute une retenue. Cinq pour cent de la valeur de chaque compte séquestre sont retenus lorsque le promoteur obtient le certificat d'achèvement. Ils sont libérés un an après l'enregistrement des unités.

L'article 15 traite du pire scénario. Si un projet rencontre de graves difficultés, l'agent séquestre doit veiller à ce que le projet soit achevé ou à ce que les déposants soient remboursés.

Le séquestre est une vraie protection. Ce n'est pas une protection contre tous les risques :

  • Il ne garantit pas la date de livraison.
  • Il ne garantit ni les finitions ni la qualité de l'immeuble.
  • Il ne protège que l'argent effectivement versé sur le compte séquestre, payez donc toujours sur le compte séquestre désigné dans votre contrat.

Vous pouvez vérifier le pourcentage d'avancement d'un projet enregistré sur le service Project Status Enquiry du DLD, gratuitement, par nom ou numéro de projet. Notre guide comment vérifier un promoteur à Dubaï explique quels autres éléments examiner.

Frais sur un bien déjà livré

Un achat de bien livré passe par un bureau de trustee d'enregistrement. La page du DLD relative à l'enregistrement de vente immobilière liste les frais suivants :

  • Droit d'enregistrement, 2 % pour le vendeur et 2 % pour l'acheteur, généralement payé en totalité par l'acheteur comme expliqué ci-dessus.
  • Émission du certificat de titre de propriété, 250 AED.
  • Frais de plan pour villas et appartements, 250 AED.
  • Frais de connaissance 10 AED et frais d'innovation 10 AED.
  • Frais du partenaire de service, 4 000 AED plus TVA si la valeur de vente est de 500 000 AED ou plus, et 2 000 AED plus TVA en dessous.

Dans les zones en pleine propriété, le vendeur doit aussi fournir un certificat de non-objection électronique du promoteur. Le promoteur le facture. Les guides du marché indiquent des montants allant jusqu'à environ 5 000 AED, et le chiffre varie selon le promoteur.

Une revente implique généralement aussi une commission d'agence. Nous ne la chiffrons pas ici car elle se négocie, mais prévoyez-la dans votre budget.

Avec un crédit immobilier

La page du DLD relative à l'enregistrement d'hypothèque indique des frais de 0,25 % du montant du prêt. Elle indique aussi des frais de titre de propriété de 250 AED, 10 AED de frais de connaissance et 10 AED de frais d'innovation, ainsi que des frais de partenaire de service de 4 000 AED plus TVA.

Les banques ajoutent leurs propres frais. Une agence internationale indique des frais d'évaluation généralement compris entre 2 500 et 3 500 AED plus TVA, et des frais de dossier d'habituellement 1 % du prêt plus TVA. Demandez à votre banque sa grille exacte.

Le montant qu'une banque peut prêter est plafonné par la Banque centrale des Émirats. Pour un expatrié achetant une première résidence d'une valeur allant jusqu'à 5 millions AED, le plafond est de 80 % de la valeur. Pour un bien acheté sur plan, le plafond est de 50 %, quel que soit le profil de l'acheteur. Notre guide Plans de paiement à Dubaï explique l'incidence sur le paiement à la livraison.

Tableau des principaux frais

CoûtMontantSource
Droit d'enregistrement DLD4 % de la valeur de vente, présentés comme 2 % acheteur et 2 % vendeurPages de service du DLD
Frais de connaissance et d'innovation Oqood10 AED plus 10 AEDDLD, enregistrement provisoire de vente
Délai d'enregistrement OqoodDans les 90 jours suivant la signatureDLD, enregistrement provisoire de vente
Frais administratifs du promoteur1 000 à 6 000 AED selon les sources, fixés par chaque promoteurGuide du marché, à confirmer auprès du promoteur
Certificat de titre de propriété250 AEDDLD, enregistrement de la vente d'un bien
Frais de plan, villas et appartements250 AEDDLD, enregistrement de la vente d'un bien
Frais du bureau de trustee4 000 AED plus TVA à partir de 500 000 AED, 2 000 AED plus TVA en dessousDLD, enregistrement de la vente d'un bien
Enregistrement de l'hypothèque0,25 % du prêtDLD, enregistrement d'hypothèque
Dépôt de garantie DEWA2 000 AED pour un appartement, 4 000 AED pour une villaDEWA, service d'emménagement
Raccordement DEWA125 AED petit compteur, 300 AED gros compteurDEWA, service d'emménagement

Exemple chiffré sur un appartement à 1 500 000 AED

Voici les coûts ponctuels sur un appartement à 1 500 000 AED, acheté comptant. Nous supposons que l'acheteur paie la totalité des 4 %, comme le marché le décrit comme habituel.

Acheté sur plan

  • Frais DLD, 4 % de 1 500 000 AED, 60 000 AED.
  • Frais de connaissance et d'innovation, 20 AED.
  • Frais administratifs du promoteur, compris entre 1 000 et 6 000 AED selon les sources.

Total à l'enregistrement, entre 61 020 et 66 020 AED, selon le promoteur.

À la livraison, ajoutez les frais de titre de propriété et l'ouverture des compteurs DEWA. Pour un appartement avec petit compteur, la DEWA indique un dépôt de 2 000 AED, des frais de raccordement de 125 AED et trois frais de 10 AED chacun, soit 2 155 AED. Les promoteurs peuvent aussi demander des frais de copropriété d'avance et une contribution au fonds de réserve, selon The National. Ces montants sont fixés par immeuble.

Acheté livré

  • Frais DLD, 60 000 AED.
  • Certificat de titre de propriété, 250 AED.
  • Frais de plan, 250 AED.
  • Frais de connaissance et d'innovation, 20 AED.
  • Frais du bureau de trustee, 4 000 AED plus 5 % de TVA, soit 4 200 AED.

Total, 64 720 AED, avant le certificat de non-objection du promoteur, la commission d'agence et la DEWA.

Dans les deux cas, les frais ajoutent un peu plus de 4 % au prix. Les 4 % pèsent plus que tout le reste.

Les coûts qui reviennent chaque année

Les frais que la plupart des acheteurs sous-estiment ne se paient pas une seule fois. Ce sont les frais de copropriété annuels.

Les frais de copropriété financent les parties communes, la sécurité, les ascenseurs et la réserve de l'immeuble. Ils sont facturés au pied carré et par an. Dans les immeubles en copropriété, ils sont approuvés par la Real Estate Regulatory Agency (RERA). Vous pouvez consulter le montant approuvé pour un projet et une année donnés dans le Service Charge Index du DLD, via le système Mollak ou l'application Dubai REST.

De nombreuses tours facturent aussi la climatisation séparément, via un fournisseur de froid urbain. Demandez si les frais de climatisation sont inclus dans les frais de copropriété ou facturés en plus.

Une courte illustration montre pourquoi c'est important. Prenons un appartement hypothétique de 700 pieds carrés (65 m²). À 15 AED le pied carré, les frais de copropriété s'élèvent à 10 500 AED par an. À 25 AED le pied carré, ils atteignent 17 500 AED. Cet écart de 7 000 AED est prélevé directement sur votre loyer. Sur un achat à 1 500 000 AED, cela représente près d'un demi-point de rendement net, puisque 7 000 divisé par 1 500 000 donne 0,47 %.

Ces taux sont des illustrations, pas des chiffres de marché. Consultez le montant réel dans l'index avant de comparer deux projets. Les données locatives de nos fiches projet aident pour l'autre moitié du calcul.

Erreurs à éviter

  • Ne budgéter que le prix. Prévoyez au moins les 4 % de frais DLD en liquide, en plus de l'acompte.
  • Supposer que le vendeur en paie la moitié. Les pages officielles indiquent une répartition 2 % et 2 %, mais le marché rapporte que l'acheteur paie généralement la totalité. Vérifiez votre contrat.
  • Payer hors du compte séquestre. Les échéances versées sur un compte personnel ou sans rapport avec le projet ne sont pas protégées par la loi sur le séquestre.
  • Oublier l'enregistrement Oqood. Le contrat doit être inscrit au registre provisoire dans les 90 jours. Demandez votre certificat.
  • Ignorer les frais de copropriété. Deux tours au même prix peuvent offrir des rendements nets très différents.
  • Oublier la facture de livraison. Les frais de copropriété payés d'avance, l'inscription au service de climatisation et la DEWA se règlent à la remise des clés.

Les montants des frais sont fixés par le Dubai Land Department, la DEWA, les banques et chaque promoteur, et ils peuvent évoluer. Confirmez chaque montant auprès du bureau de trustee ou du promoteur avant de payer. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou financier.

Questions fréquentes

Qui paie les frais DLD de 4 % à Dubaï ?

Les pages officielles du DLD répartissent ces frais en 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur. Les guides du marché indiquent que l'acheteur paie généralement la totalité des 4 %. Votre contrat de vente fait foi, vérifiez donc la clause avant de signer.

Les frais de 4 % sont-ils les mêmes pour le neuf sur plan et pour un bien livré ?

Oui. L'enregistrement provisoire de vente pour les biens sur plan comme l'enregistrement de vente pour les biens livrés indiquent 2 % pour chaque partie, soit 4 % au total. Les petits frais fixes diffèrent entre les deux.

Qu'est-ce qu'un certificat Oqood ?

C'est le certificat d'enregistrement provisoire d'une vente sur plan. Il inscrit votre achat au registre provisoire jusqu'à l'émission du titre de propriété. Le DLD exige l'enregistrement dans les 90 jours suivant la signature du contrat.

Le séquestre me protège-t-il si le projet est en retard ?

Non. Le séquestre lie vos paiements au projet et prévoit l'achèvement ou le remboursement dans les cas graves. Il ne garantit pas la date de livraison. Lisez notre guide neuf sur plan ou bien livré pour en savoir plus sur les retards.

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