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购买期房前如何核查迪拜开发商

指南 08 · 更新于 2026 年 9 月 29 日 · Property Radar

要点

核实开发商和项目已在迪拜土地局登记。
只向合同中写明的项目托管账户付款。
查看交付记录：超过登记竣工日期的在建项目。

购买期房，您买的是一个承诺。开发商承诺建造、按时完工，并交付宣传册上展示的内容。核实这一承诺是任何期房购买中最重要的一步。

本指南介绍如何利用公开来源进行核查，内容涵盖登记、托管、交付记录以及应向售楼处提出的问题。指南还分享了迪拜土地局项目登记册中的数据，由 Property Radar 于 2026 年 9 月分析。

三个问题，依次提出

开发商和项目是否已登记？ 如果没有，请停止。
您的资金是否受到保护？ 付款应存入项目托管账户，而不是开发商的普通账户。
该开发商以前是否交付过项目，是否按时？ 过往交付记录是您能掌握的最好证据。

其他一切，包括效果图、品牌合作、发布活动，都很难说明您是否能拿到钥匙。三个问题都有令人满意的回答，并不能保证结果。任何一个问题的回答不理想，都是放慢脚步的理由。

第 1 步：核查登记

根据迪拜 2007 年第 8 号法律，开发商在销售期房前必须获得许可并在迪拜土地局登记。登记项目时，开发商须提交产权证、经批准的设计图和经审计的财务报表等文件。同一法律禁止在未获该局授权的情况下宣传期房单位。

迪拜土地局说明，您可以在其网站和 Dubai REST 应用中查询已获批准的开发商。该局还提供项目追踪服务。输入地块编号、项目编号或项目名称，结果会显示竣工状态、完工百分比和项目规划。

请亲自进行核查，不要依赖卖方发来的截图。确保官方记录中的项目名称、地块和开发商与您收到的销售文件一致。

第 2 步：核查托管账户

托管是迪拜期房买家的核心保护。2007 年第 8 号法律要求将期房付款存入该具体项目的托管账户。该账户由经认可的银行或金融机构持有。法律规定，这些资金专用于该项目的建设，开发商的债权人不得扣押。

由此得出两点实际建议。

只向项目托管账户付款。 账户号码应写在您的买卖合同中。切勿将分期款转入个人账户或开发商的运营账户。
了解竣工后的安排。 迪拜土地局表示，竣工后 5% 的款项会在托管账户中保留一年，用于弥补缺陷。法律将其描述为托管账户价值的 5%，在单位登记至买家名下一年后释放。

托管保护的是您资金的用途，但不能保证项目按期完工。

第 3 步：核查交付记录

这正是迪拜土地局项目登记册最有用的地方。它列出每个项目及其登记的竣工日期。当一个在建项目过了该日期仍未完工，就说明它已超出登记的工期。

下表显示八家开发商在 2026 年 9 月有多少在建项目已超过登记的竣工日期。

开发商	超过登记竣工日期的在建项目	在建项目	占比
Binghatti	14	36	38.9%
Ellington	6	22	27.3%
Danube	4	15	26.7%
Azizi	10	52	19.2%
Samana	6	40	15.0%
Damac	2	62	3.2%
Emaar	2	79	2.5%
Sobha	0	18	0.0%

来源：Property Radar 对迪拜土地局开放数据的分析，2026 年 9 月。占比根据两个数量计算。超过登记日期的项目不一定处于停滞状态。登记日期可以修改，项目也可能已接近交房。请将该数字视为需要提出的问题，而非定论。

如何解读：占比高，说明该开发商当前项目中超过登记日期的较多；占比低，则说明较少。规模也很重要。79 个项目中有两个逾期，与 15 个项目中有两个逾期，情况截然不同。

对于每个开发商，我们的开发商页面展示已交付的项目、对应的单位数量以及在建规模。请看完整记录，而不是单一数字。

第 4 步：核查开发商的价格水平

开发商的期房价格可以与同一区域的二手房市场进行比较。如果某开发商的单位成交价远高于区域中位数，这可能反映产品更好，也可能是一种您在出售时无法收回的溢价。

我们的项目页面将每个项目与所在区域的登记二手房和租金基准并列展示。Property Radar 满分 100 的评分对每个项目采用相同的公开标准。方法说明页面对每项标准都有说明。

出现问题时法律如何规定

根据 2008 年第 13 号法律，期房销售记录在临时不动产登记簿上。2017 年第 19 号法律修订了买方违约时的相关规则。开发商必须提前 30 天发出通知。如果买方仍未付款，开发商可以解除合同，并视工程进度保留部分款项。

项目进度	解约时开发商可保留的款项
完工 80% 或以上	最高为单位价值的 40%，或采取其他补救措施
完工 60% 至 80%	最高为单位价值的 40%
低于 60%，已开工	最高为单位价值的 25%
未开工，且非开发商过错	最高为已付金额的 30%

余款必须在解约后一年内或转售给其他买家后 60 天内退还，以较早者为准。

如果开发商延期，买方同样有补救途径。Khaleej Times 解释说，买方可通过迪拜土地局寻求调解，或向法院起诉要求赔偿，但须视合同条款以及任何不可抗力抗辩而定。签约前请阅读合同中的延期条款。

计算示例

假设您以 1,200,000 AED 购买一套期房单位。您已支付 30%，即 360,000 AED。在项目完工 50% 时，您无法继续支付后续分期款。

项目完工不足 60%，且已开工。
开发商最多可保留单位价值的 25%。
1,200,000 AED 的 25% 为 300,000 AED。
您已支付 360,000 AED。因此至少须退还 60,000 AED。
退款须在解约后一年内支付，如果转售发生在前，则须在转售后 60 天内支付。

现在改变一个条件。如果项目已完工 80%，而您已支付 40%，即 480,000 AED，开发商最多可保留 1,200,000 AED 的 40%。即 480,000 AED，也就是您已支付的全部金额。这就是为什么一个您能够负担的付款计划与开发商同样重要。我们的付款计划指南对此有详细说明。

向售楼处提出的问题

该项目在迪拜土地局登记册上的项目编号是多少？
托管账户号码是多少，由哪家银行持有？
登记的竣工日期是哪天，是否曾经更改过？
你们交付过哪些项目，分别在哪一年、哪个区域？
这些项目最初的交房日期是哪天，实际又是何时交房的？
你们已交付楼宇的每平方英尺物业费是多少？
合同中关于延期、赔偿和规格变更是如何规定的？

要求对方书面回答。然后对照官方记录核查有关登记和进度的回答。

应避免的错误

相信品牌而非记录。 知名品牌不能代替交付记录。
在托管账户之外付款。 要求将定金或分期款支付到其他账户，是一个警示信号。
依赖二手证明。 请亲自通过官方渠道核查登记和进度。
孤立地看一个数字。 逾期项目、项目总数、已交付单位和价格，各自只反映部分情况。
忽视自身风险。 如果您无法按时支付分期款，解约规则可能让您损失已付款项的很大一部分。
不看合同。 延期条款、规格变更和交房条件都写在合同里，而不是宣传册里。

常见问题

如何核查迪拜开发商是否已登记？

迪拜土地局表示，可在其网站和 Dubai REST 应用中查询已获批准的开发商。请核对官方记录中的开发商和项目与您的合同是否一致。

托管是否意味着我的项目一定会完工？

不是。托管意味着您的付款专款用于该项目的建设，并免受开发商债权人的追索。但它不能保证工期或最终质量。

项目超过登记竣工日期一定有问题吗？

不一定。登记日期可以修改，项目也可能已接近交房。但如果一个开发商有许多在建项目都已超过登记日期，就值得在工期和资金方面多问几个问题。

如果我停止付款，能拿回我的钱吗？

部分可以，取决于工程进度。根据 2017 年第 19 号法律，开发商可视项目所处阶段保留最多 25%、30% 或 40%。余款必须在法定期限内退还。

Property Radar 会对开发商进行排名吗？

不会。我们以同一标准为每个开发商发布来自公开来源、注明日期的事实，并以相同标准为每个项目给出项目评分。最终判断由您做出。

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可比较的期房项目

基于 Dubai Land Department 官方数据比较

来源

Property Radar，迪拜土地局开放数据分析，2026 年 9 月，2026 年 9 月读取
迪拜土地局，常见问题，2026 年 9 月读取
迪拜立法门户，关于房地产开发托管账户的 2007 年第 8 号法律，2026 年 9 月读取
迪拜立法门户，2017 年第 19 号法律第 11 条释义，2026 年 9 月读取
Khaleej Times，期房项目延期交房时购房者有哪些权利，2026 年 9 月读取

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