Comment lire un plan de paiement à Dubaï, 70/30, 60/40 et post-livraison

Guide 05 · Mis à jour le 29 septembre 2026 · Property Radar

L'essentiel

70/30 signifie 70 % payés pendant la construction et 30 % à la remise des clés.
Demandez l'échéancier complet par écrit, annexé au contrat de vente.
Un crédit sur un bien acheté sur plan est plafonné à 50 % de sa valeur.

Presque tous les projets sur plan à Dubaï sont vendus avec un plan de paiement. Le plan s'écrit sous la forme de deux nombres, comme 70/30 ou 60/40. Ces deux nombres semblent simples, mais ils cachent l'essentiel : combien vous payez le premier jour, à quel rythme vous payez ensuite, et ce que vous devez à la remise des clés.

Ce guide explique comment lire un plan, ce que prévoit la loi si un acheteur cesse de payer, et comment un prêt bancaire s'articule à la livraison. Il se termine par un flux de trésorerie chiffré sur une unité à 1 500 000 AED.

Ce que signifient les deux nombres

Le premier nombre est la part du prix payée pendant la construction. Le second est la part payée à la livraison ou après.

70/30 signifie 70 % pendant la construction et 30 % à la livraison.
60/40 signifie 60 % pendant la construction et 40 % à la livraison.
50/50 signifie moitié pendant la construction et moitié à la livraison.
80/20 signifie 80 % pendant la construction et 20 % à la livraison.

Gulf News cite 50/50, 60/40 et 70/30 parmi les structures les plus demandées en 2026. The National mentionne aussi 80/20.

A post-livraison reporte une partie du solde après la remise des clés. Vous prenez possession de l'unité, puis continuez à payer le promoteur par échéances pendant une période fixée au contrat.

Ce que l'intitulé ne dit pas

Deux plans affichant les mêmes nombres peuvent être très différents. La répartition ne dit rien du rythme. Demandez toujours l'échéancier complet, par écrit, annexé au Sales and Purchase Agreement.

Un échéancier type comporte quatre blocs :

L'acompte de réservation. The National indique un acompte initial habituel de 10 à 20 % à la réservation.
Les frais du Dubai Land Department. 4 % du prix. Gulf News indique qu'ils sont payés à la signature du Sales and Purchase Agreement. Ils ne font pas partie des pourcentages du plan et s'y ajoutent donc.
Les échéances de construction. Soit à dates fixes, soit liées aux étapes de la construction.
Le paiement à la livraison. Le solde, dû à l'achèvement de l'unité, sauf si une partie est payable après la livraison.

La différence entre échéances à dates fixes et échéances liées aux étapes compte. Avec des dates fixes, vous continuez à payer même si le chantier ralentit. Avec des paiements par étapes, vous payez quand le projet atteint un stade, par exemple 20 % ou 50 % d'avancement. Khaleej Times indique que les promoteurs s'orientent vers des plans liés à la construction en 2026, et que 70/30 et 80/20 devraient devenir la norme chez les plus grands promoteurs.

Vous pouvez vérifier vous-même l'avancement déclaré d'un projet enregistré sur le service Project Status Enquiry du Dubai Land Department. Il est gratuit et ouvert à tous.

Où va votre argent

En vertu de la loi de Dubaï n° 8 de 2007, les paiements des acheteurs sur plan sont déposés sur un compte séquestre dédié au projet. Ne payez que sur le compte séquestre désigné dans votre contrat. Un paiement effectué ailleurs ne bénéficie pas de cette protection.

La même loi retient 5 % de chaque compte séquestre après le certificat d'achèvement. Ils sont libérés un an après l'enregistrement des unités.

Le séquestre protège l'usage de votre argent. Il ne fixe pas la date de livraison. Notre guide des frais immobiliers à Dubaï, de l'Oqood et du séquestre explique ce point plus en détail.

Exemple chiffré sur un logement à 1 500 000 AED

Voici trois plans sur la même unité à 1 500 000 AED. Les parts de réservation proviennent de la fourchette de 10 à 20 % indiquée par The National. Les échéances de construction sont indicatives. Les frais DLD sont de 4 %, soit 60 000 AED, et nous supposons que l'acheteur les paie en totalité, comme le marché le décrit comme habituel.

Paiement	Plan A, 60/40	Plan B, 70/30	Plan C, 60/40 dont 40 % post-livraison
Réservation	10 %, 150 000 AED	20 %, 300 000 AED	10 %, 150 000 AED
Frais DLD à la signature	60 000 AED	60 000 AED	60 000 AED
Décaissement le premier jour	210 000 AED	360 000 AED	210 000 AED
Échéances de construction	50 %, 750 000 AED	50 %, 750 000 AED	50 %, 750 000 AED
À la livraison	40 %, 600 000 AED	30 %, 450 000 AED	0 AED
Après la livraison	0 AED	0 AED	40 %, 600 000 AED sur 24 mois, soit 25 000 AED par mois
Prix total payé	1 500 000 AED	1 500 000 AED	1 500 000 AED

Chaque plan aboutit au même prix. Ce qui change, c'est le moment où l'argent quitte votre compte.

Le plan A vous laisse le plus de trésorerie pendant la construction, mais laisse 600 000 AED à trouver à la livraison. Le plan B demande 150 000 AED de plus le premier jour et laisse 450 000 AED à la fin. Le plan C supprime le versement forfaitaire à la livraison et le remplace par deux ans de mensualités de 25 000 AED.

La période de 24 mois du plan C est une illustration. Les durées post-livraison sont fixées par chaque promoteur.

Payer le solde à la livraison avec un crédit immobilier

De nombreux acheteurs prévoient de payer le solde à la livraison avec un prêt bancaire. La Banque centrale des Émirats en fixe les limites.

Pour un crédit immobilier sur un bien acheté sur plan, la quotité de financement maximale est de 50 %, quel que soit le profil de l'acheteur.
Pour un expatrié achetant une première résidence d'une valeur allant jusqu'à 5 millions AED, le maximum est de 80 %.
Pour le deuxième bien ou les suivants d'un expatrié, le maximum est de 60 %.
La durée maximale d'un crédit immobilier est de 25 ans.

Dans le plan A, les 600 000 AED dus à la livraison représentent 40 % du prix. C'est en théorie dans les trois limites. La banque prête néanmoins sur la base de sa propre évaluation, et non de votre prix d'achat. Si la banque évalue l'unité en dessous du prix, le prêt diminue et vous payez la différence en fonds propres.

Gulf News indique qu'un accord de principe de crédit immobilier prend généralement de trois à sept jours ouvrés et reste valable de 60 à 90 jours. Demandez l'accord de principe à l'approche de la livraison, pas à la réservation.

Un crédit immobilier entraîne aussi ses propres frais, dont 0,25 % du prêt pour l'enregistrement au DLD. Sur un prêt de 600 000 AED, cela représente 1 500 AED, plus des frais fixes.

Que se passe-t-il si vous cessez de payer

C'est l'aspect du plan de paiement que peu de brochures mentionnent. La loi de Dubaï fixe ce qu'un promoteur peut conserver en cas de défaillance de l'acheteur.

La loi n° 19 de 2017 a modifié la loi sur le registre immobilier provisoire. Les notes explicatives officielles sur son article 11 en exposent les étapes. Le promoteur doit d'abord accorder à l'acheteur un préavis de 30 jours pour remplir ses obligations contractuelles. Ensuite, ce que le promoteur peut conserver dépend de l'avancement du projet .

Avancement du projet	Ce que le promoteur peut conserver
Plus de 80 %	La totalité des sommes versées et réclamer le solde, ou demander une vente aux enchères, ou conserver jusqu'à 40 % de la valeur du bien
Entre 60 % et 80 %	Jusqu'à 40 % de la valeur du bien
Moins de 60 %, travaux commencés	Jusqu'à 25 % de la valeur du bien
Travaux non commencés	Jusqu'à 30 % des sommes versées par l'acheteur

Source : Dubai Legislation Portal, notes explicatives sur l'article 11 de la loi n° 19 de 2017, consulté en septembre 2026.

Les notes précisent aussi que tout remboursement à l'acheteur est dû dans un délai d'un an après la résiliation, ou dans les 60 jours suivant la revente de l'unité, selon la première échéance.

Sur une unité à 1 500 000 AED, 25 % de la valeur représentent 375 000 AED et 40 % représentent 600 000 AED. Dans le plan A, un acheteur qui s'arrête après la réservation et les trois quarts des échéances de construction a payé 712 500 AED. Sur un projet achevé entre 60 % et 80 %, le promoteur peut en conserver jusqu'à 600 000 AED.

Un plan aux petites échéances régulières n'est confortable que si vous êtes sûr d'aller jusqu'au bout. Faites financer l'intégralité de l'échéancier avant de signer.

Quel plan pour quel acheteur

Un acheteur disposant de liquidités. Un plan pondéré sur la construction, comme 70/30 ou 80/20, se termine tôt. Demandez si le promoteur propose un meilleur prix pour ce plan.
Un acheteur qui recourra à un crédit immobilier. Un plan pondéré sur la livraison, comme 60/40 ou 50/50, laisse de la place pour un prêt bancaire à la fin. Gardez en tête les limites de quotité ci-dessus.
Un acheteur qui souhaite louer l'unité. Un plan post-livraison permet au loyer de couvrir une partie des échéances. Cela ne fonctionne que si l'unité est louée à temps.
Un acheteur susceptible de revendre avant l'achèvement. Les promoteurs exigent généralement qu'une part minimale du prix soit payée avant d'autoriser une revente. Le marché situe cette part entre 30 et 40 %, et elle varie. Demandez la règle du promoteur par écrit.

Le plan de paiement n'est qu'un aspect du choix. Comparez-le avec l'achat d'une unité livrée dans notre guide neuf sur plan ou bien livré à Dubaï.

Erreurs à éviter

Ne lire que la répartition affichée. Obtenez l'échéancier complet avec les dates ou les étapes.
Oublier les 4 % du premier jour. Ils ne sont pas inclus dans les pourcentages du plan.
Considérer le post-livraison comme une remise. C'est une dette envers le promoteur qui court que l'unité soit louée ou vide.
Compter sur un crédit immobilier pour la totalité du solde. La banque prête sur la base de sa propre évaluation et dans les limites fixées par la Banque centrale.
Négliger les règles en cas de défaillance. Selon l'avancement, un promoteur peut conserver jusqu'à 40 % de la valeur du bien.
Se caler sur une date de brochure. Les dates de livraison bougent, et un plan à dates fixes continue de courir. Vérifiez l'historique du promoteur sur nos fiches projet et dans notre guide sur comment vérifier un promoteur à Dubaï.

Les chiffres de l'exemple sont des illustrations construites à partir des fourchettes citées. L'échéancier exact, les frais et les conditions sont fixés par chaque promoteur et par le contrat. Confirmez-les dans votre Sales and Purchase Agreement avant de payer quoi que ce soit. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou financier.

Questions fréquentes

Que signifie un plan de paiement 70/30 à Dubaï ?

Vous payez 70 % du prix pendant la construction et 30 % à la livraison. Les frais DLD de 4 % s'ajoutent, généralement à la signature du contrat.

Le 60/40 est-il meilleur que le 70/30 ?

Aucun n'est meilleur en soi. Le 60/40 vous laisse plus de trésorerie pendant la construction mais laisse une somme plus importante à la livraison. Le 70/30 fait l'inverse. Comparez les échéanciers complets et le prix proposé avec chacun.

Qu'est-ce qu'un plan de paiement post-livraison ?

C'est un plan dans lequel une partie du prix est payée après la remise des clés, en versements au promoteur. Gulf News rapporte, en citant une étude de promoteurs, que ces plans se raréfient en 2026.

Puis-je utiliser un crédit immobilier pour payer le solde à la livraison ?

Souvent, oui. La Banque centrale plafonne les prêts pour les achats sur plan à 50 % de la valeur, et à 80 % pour la première résidence d'un expatrié jusqu'à 5 millions AED. La banque prête sur la base de sa propre évaluation.

Les plans de paiement modifient-ils les frais que je paie ?

Non. Les frais DLD sont de 4 % du prix, quel que soit le plan. Consultez notre guide des frais pour la liste complète.

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Projets sur plan à comparer

Comparés sur les chiffres officiels du Dubai Land Department

Sources

The National, comment l'achat sur plan devient une alternative au crédit immobilier, consulté en septembre 2026
Gulf News, des frais à la livraison, ce que les acheteurs de neuf à Dubaï doivent savoir, consulté en septembre 2026
Khaleej Times, les promoteurs de Dubaï passent des plans post-livraison aux plans liés à la construction, consulté en septembre 2026
Central Bank of the UAE Rulebook, réglementation des prêts hypothécaires, consulté en septembre 2026
Khaleej Times, peut-on acheter un bien aux Émirats sans apport, ce que dit la loi, consulté en septembre 2026
Dubai Legislation Portal, notes explicatives sur l'article 11 de la loi n° 19 de 2017, consulté en septembre 2026
Dubai Legislation Portal, loi n° 8 de 2007 relative aux comptes séquestres des promotions immobilières, consulté en septembre 2026
Dubai Land Department, Project Status Enquiry, consulté en septembre 2026
Dubai Land Department, demande d'enregistrement d'hypothèque, consulté en septembre 2026
Dealr, frais du neuf à Dubaï, DLD 4 %, Oqood, trustee, NOC, consulté en septembre 2026

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