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Sur plan ou marché secondaire : que choisir ?

Guide 04 · Mis à jour le 29 septembre 2026 · Property Radar

L'essentiel
  • En 2026, jusqu'au 16 septembre, 82 412 des 157 432 transactions enregistrées étaient sur plan.
  • Sur plan : paiements échelonnés pendant la construction et pas de loyer avant la livraison. Prêt : vous voyez le vrai bien et pouvez le louer tout de suite.
  • Un crédit sur un bien acheté sur plan est plafonné à 50 % de sa valeur.

Tout acheteur à Dubaï fait face au même premier choix. Vous pouvez acheter une unité qui n'existe pas encore, sur plan, ou une unité achevée que vous pouvez visiter, livrée. Les deux options diffèrent en prix, en trésorerie, en risque et en calendrier.

Ce guide présente les chiffres des deux côtés. Il s'appuie sur les données ouvertes du Dubai Land Department (DLD), les règles officielles et des rapports de marché de publications citées. Lorsque les sources mesurent des choses différentes, nous expliquons pourquoi les chiffres diffèrent.

La taille du marché neuf et du marché secondaire

Le neuf sur plan n'est pas une niche à Dubaï. Il représente au moins la moitié du marché, et davantage selon la façon de compter.

Dans les données ouvertes de transactions du DLD pour 2026 à ce jour, consultées le 16 septembre 2026, on comptait 157 432 transactions immobilières enregistrées de tous types. Parmi elles, 82 412 concernaient du neuf sur plan et 75 020 des biens livrés. En se limitant aux ventes d'unités résidentielles, le total est de 99 819.

Les rapports de marché qui ne considèrent que les ventes résidentielles affichent une part du neuf sur plan plus élevée. Un rapport de Cavendish Maxwell relayé par Khaleej Times situe le neuf sur plan à 74,8 % des ventes résidentielles au premier semestre 2026. Khaleej Times faisait état en février 2026 d'une part du neuf sur plan d'environ 72 %, contre 28 % pour les biens livrés.

MesureSur planPrêt à habiterSource
Toutes les transactions enregistrées, 2026 à ce jour82 41275 020Données ouvertes du DLD, consultées le 16 septembre 2026
Part des ventes résidentielles, premier semestre 202674,8 %25,2 %Cavendish Maxwell, via Khaleej Times
Part des transactions résidentielles, début 2026Environ 72 %Environ 28 %Khaleej Times, février 2026

Les chiffres diffèrent car ils ne comptent pas la même chose. Le total du DLD inclut tous les types de transactions. Les rapports de marché ne comptent que les ventes résidentielles. Les deux racontent la même histoire : le neuf sur plan domine.

Ce que vous choisissez vraiment

  • Sur plan. Vous payez par échéances pendant la construction, à un prix fixé aujourd'hui, pour une unité livrée plus tard. Vous portez le risque de livraison et ne percevez aucun loyer avant la livraison.
  • Livré. Vous payez comptant ou avec un crédit immobilier. Vous voyez l'unité réelle, la vue réelle et les finitions réelles. Vous pouvez la louer immédiatement.

Notre guide Plans de paiement à Dubaï explique comment sont structurées les échéances sur plan.

L'écart de prix existe, mais il a une contrepartie

Les unités sur plan sont souvent présentées comme moins chères. Dans plusieurs quartiers, c'est l'inverse. Les nouvelles tours sont vendues sur la promesse d'un produit plus récent, et les acheteurs paient cette promesse.

Sur nos fiches projet, vous pouvez comparer le prix médian des transactions d'un projet à la médiane de son quartier, pour chaque type d'unité. Notre méthodologie explique comment ces médianes sont construites à partir des données du DLD.

La revente pendant la construction ne garantit pas non plus une plus-value. Khaleej Times indiquait en février 2026, en citant Knight Frank, que certaines transactions secondaires sur plan dans certains sous-marchés s'étaient conclues au prix de lancement ou en dessous, avec des décotes à deux chiffres. Le même article cite Property Finder, qui les décrit comme des poches isolées plutôt qu'une faiblesse systémique.

Le risque de livraison, en chiffres

Une date de livraison dans une brochure est un objectif, pas une promesse. Les données de marché montrent à quelle fréquence les objectifs bougent.

Khaleej Times indiquait en janvier 2026, en citant des données de courtage, que 2025 avait livré environ 62 % des livraisons prévues pour l'année. La même analyse prévoyait 34 740 unités livrées en 2026, sur 71 613 planifiées, soit un taux de livraison de 48,5 %.

Les livraisons se sont accélérées depuis. Cavendish Maxwell a fait état de 24 800 nouveaux logements livrés au premier semestre 2026, en hausse de 37,6 % sur un an. Il prévoit environ 47 000 unités au second semestre 2026 et 162 500 en 2027.

Deux leçons pratiques en découlent. Ne prévoyez pas de revenus locatifs à partir de la date imprimée sur une brochure. Et regardez l'historique du promoteur, pas ses promesses. Notre guide comment vérifier un promoteur à Dubaï montre comment faire.

Une vague importante de livraisons signifie aussi davantage d'unités concurrentes au moment de louer ou de vendre. Jumeirah Village Circle et Business Bay figurent parmi les zones citées pour les livraisons les plus importantes, lisez donc nos pages sur Jumeirah Village Circle et Business Bay avant d'y acheter.

Ce qui protège un acheteur sur plan

La loi de Dubaï n° 8 de 2007 impose que les paiements sur plan soient déposés sur un compte séquestre dédié au projet. Si un projet rencontre de graves difficultés, l'agent séquestre doit veiller à ce qu'il soit achevé ou à ce que les déposants soient remboursés. Après l'achèvement, 5 % de chaque compte séquestre sont retenus pendant un an.

La vente sur plan doit aussi être inscrite au registre provisoire, l'Oqood, dans les 90 jours suivant la signature, selon le DLD. Le service Project Status Enquiry du DLD indique gratuitement le pourcentage d'avancement d'un projet enregistré.

Ces protections limitent le risque. Elles ne le suppriment pas. Le séquestre ne garantit ni la date de livraison ni les finitions.

Le financement, la plus grande différence pratique

La Banque centrale des Émirats plafonne le montant qu'une banque peut prêter, en proportion de la valeur du bien.

  • Un crédit immobilier sur un bien acheté sur plan est plafonné à 50 %, quel que soit le profil de l'acheteur.
  • Un expatrié achetant une première résidence d'une valeur allant jusqu'à 5 millions AED peut emprunter jusqu'à 80 %.
  • Pour le deuxième bien ou les suivants d'un expatrié, le plafond est de 60 %.

Un achat de bien livré avec crédit immobilier exige donc un apport d'au moins 20 % pour une première résidence, plus les frais. Un achat sur plan ne nécessite aucune banque pendant la construction, car le plan du promoteur échelonne les paiements. The National indique un acompte de réservation habituel de 10 à 20 % sur les unités sur plan.

Exemple chiffré sur un appartement à 1 500 000 AED

Voici la trésorerie nécessaire le premier jour pour le même appartement à 1 500 000 AED, acheté de trois façons. Nous supposons que l'acheteur paie la totalité des 4 % de frais DLD, soit 60 000 AED, comme le marché le décrit comme habituel.

Livré, comptant

Prix 1 500 000 AED, frais DLD 60 000 AED, frais de titre de propriété et de plan 500 AED, frais de connaissance et d'innovation 20 AED, frais de trustee 4 000 AED plus TVA, soit 4 200 AED. Total, 1 564 720 AED.

Livré, avec un crédit immobilier à 80 % pour une première résidence

Apport 20 %, 300 000 AED. Frais d'achat comme ci-dessus, 64 720 AED. Enregistrement de l'hypothèque au DLD, 0,25 % du prêt de 1 200 000 AED, soit 3 000 AED. Total, au moins 367 720 AED, avant les frais d'évaluation et de dossier bancaires.

Sur plan, plan 60/40 avec 10 % à la réservation

Réservation 150 000 AED plus frais DLD 60 000 AED. Total, 210 000 AED, plus les frais administratifs du promoteur. Les 1 350 000 AED restants sont payés pendant la construction et à la livraison.

Ce que l'acheteur d'un bien livré obtient en retour

L'acheteur d'un bien livré peut louer l'unité immédiatement. Cavendish Maxwell fait état d'un rendement brut moyen de 6,9 % pour les appartements à Dubaï au premier semestre 2026. Si cette moyenne s'appliquait à cette unité, elle rapporterait environ 103 500 AED par an avant frais. Sur une période de construction de trois ans, cela représente environ 310 500 AED de loyer brut que l'acheteur sur plan ne perçoit pas.

C'est une illustration fondée sur une moyenne à l'échelle de la ville. Les rendements varient fortement selon le quartier et le type d'unité, vérifiez donc les données locatives sur chaque fiche projet.

Quel choix pour quel acheteur

  • Vous voulez un revenu dès maintenant. Une unité livrée rapporte un loyer dès le premier mois. Le neuf sur plan ne rapporte rien avant la livraison.
  • Vous disposez aujourd'hui de liquidités limitées. Un plan sur plan échelonne les paiements sur la période de construction. Un achat de bien livré avec crédit immobilier exige un apport d'au moins 20 % pour une première résidence, plus les frais.
  • Vous voulez voir exactement ce que vous achetez. Seule une unité livrée vous montre la vue, le plan, les finitions et le voisinage réels.
  • Vous pouvez attendre et accepter un retard. Le neuf sur plan convient à un acheteur à horizon long, capable d'absorber sans difficulté une livraison tardive.
  • Vous voulez un immeuble neuf dans un nouveau quartier. Le neuf sur plan est souvent la seule porte d'entrée, car certaines zones ont encore peu de stock livré.

De nombreux acheteurs finissent par combiner les deux au fil du temps. La bonne réponse dépend de votre trésorerie, de votre horizon et de votre besoin de revenu, pas de la voie la plus populaire.

Erreurs à éviter

  • Présumer que le neuf sur plan est moins cher. Comparez le prix au pied carré du projet à celui des unités livrées du même quartier.
  • Se fier à la date de la brochure. Les données de marché montrent que de nombreuses livraisons glissent. Intégrez un retard dans votre budget.
  • Ignorer le manque à gagner locatif. Des années sans revenu sont un coût réel de l'achat sur plan.
  • Compter sur une revente rapide. Certaines reventes sur plan se sont conclues au prix de lancement ou en dessous.
  • Oublier le plafond de crédit immobilier. Une banque prêtera au maximum 50 % pour un crédit immobilier sur un achat sur plan.
  • Négliger les frais. Les deux voies supportent les 4 % de frais DLD. Consultez notre guide des frais immobiliers à Dubaï.

Les nombres de transactions proviennent des données ouvertes du Dubai Land Department pour 2026 à ce jour, consultées le 16 septembre 2026. Les autres chiffres proviennent des publications listées ci-dessous. Les chiffres du marché évoluent vite, et cette page est une information générale, pas un conseil financier.

Questions fréquentes

Le neuf sur plan est-il moins cher qu'un bien livré à Dubaï ?

Pas toujours. Dans plusieurs quartiers, les prix sur plan se situent au-dessus de la médiane de revente pour le même type d'unité. Comparez chaque projet à son quartier sur nos fiches projet avant de présumer une décote.

Quelle part des ventes à Dubaï concerne le neuf sur plan ?

Cela dépend de la mesure. Les données ouvertes du DLD pour 2026 à ce jour font état de 82 412 transactions sur plan sur 157 432 au total. Les rapports de marché sur les ventes résidentielles situent la part du neuf sur plan autour de 72 % à 75 %.

À quelle fréquence les projets sur plan à Dubaï sont-ils retardés ?

Des données de courtage rapportées par Khaleej Times montrent qu'environ 62 % des livraisons prévues ont été effectuées en 2025. Chaque projet est différent, vérifiez donc l'historique de livraison du promoteur.

Puis-je obtenir un crédit immobilier pour un bien sur plan ?

Oui, dans certaines limites. La Banque centrale des Émirats plafonne le prêt pour un achat sur plan à 50 % de la valeur. Beaucoup d'acheteurs utilisent plutôt le plan de paiement du promoteur et empruntent à la livraison.

Lequel est préférable pour le golden visa, sur plan ou livré ?

Les deux peuvent être éligibles si la valeur atteint au moins 2 000 000 AED. Pour le neuf sur plan, le guide fédéral de l'ICP exige un promoteur agréé. Lisez notre guide du golden visa pour le détail et les points restant à confirmer. Les acheteurs qui comparent des quartiers établis peuvent aussi lire notre page Dubai Marina .

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Les projets sur plan dans ces 3 quartiers

Comparés sur les chiffres officiels du Dubai Land Department

JVC

Oxford Coveà partir de 679 000 AEDLivraison 1er trimestre 2029One Sky Park by Imanà partir de 750 000 AEDLivraison 1er trimestre 2028Binghatti Ethereaà partir de 764 999 AEDLivraison 3e trimestre 2027
Voir les 5 projets à JVC

Business Bay

Bayz 102à partir de 1 380 000 AEDLivraison 2e trimestre 2029Binghatti Aquariseà partir de 2 000 000 AEDLivraison 4e trimestre 2027Vela Vientoà partir de 17 417 695 AEDLivraison 3e trimestre 2027
Voir les 4 projets à Business Bay

Dubai Marina

Six Senses Residences Dubai Marinaà partir de 5 760 000 AEDLivraison 4e trimestre 2029
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Sources

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