Как читать план платежей в Дубае: 70/30, 60/40 и пост-хендовер

Гид по району 05 · Обновлено 29 сентября 2026 · Property Radar

Коротко

70/30 означает 70% во время строительства и 30% при сдаче.
Запросите полный график платежей письменно, в приложении к договору.
Ипотека на объект, купленный на этапе строительства, ограничена 50% его стоимости.

Почти каждый офф-план проект в Дубае продаётся с планом платежей. План записывается двумя числами, например 70/30 или 60/40. Эти два числа выглядят просто, но скрывают самое важное: сколько вы платите в первый день, как часто платите потом и сколько должны при получении ключей.

Это руководство объясняет, как читать план, что говорит закон, если покупатель перестаёт платить, и как банковский кредит вписывается в передачу ключей. В конце приведён расчёт денежного потока на юнит за 1,500,000 AED.

Что означают два числа

Первое число означает долю цены, выплачиваемую во время строительства. Второе означает долю, выплачиваемую при передаче ключей или после неё.

70/30 означает 70% во время строительства и 30% при передаче ключей.
60/40 означает 60% во время строительства и 40% при передаче ключей.
50/50 означает половину во время строительства и половину при передаче ключей.
80/20 означает 80% во время строительства и 20% при передаче ключей.

Gulf News называет 50/50, 60/40 и 70/30 среди самых востребованных схем в 2026. The National также упоминает 80/20.

A пост-хендовер план переносит часть остатка на период после получения ключей. Вы получаете юнит, а затем продолжаете платить застройщику в рассрочку в течение срока, установленного договором.

О чём не говорят заголовочные цифры

Два плана с одинаковыми цифрами могут ощущаться совершенно по-разному. Соотношение ничего не говорит о ритме платежей. Всегда запрашивайте полный график платежей в письменном виде как приложение к договору купли-продажи (Sales and Purchase Agreement).

Типичный график состоит из четырёх блоков:

Депозит при бронировании. The National сообщает, что обычный первоначальный депозит при бронировании составляет 10–20%.
Сбор Dubai Land Department. 4% от цены. Gulf News сообщает, что он оплачивается при подписании договора купли-продажи. Он не входит в проценты плана, поэтому оплачивается сверху.
Платежи во время строительства. Либо в фиксированные даты, либо с привязкой к этапам строительства.
Платёж при передаче ключей. Остаток, подлежащий оплате при готовности юнита, если только его часть не переносится на период пост-хендовер.

Разница между платежами по датам и по этапам важна. При фиксированных датах вы продолжаете платить, даже если стройка замедляется. При платежах по этапам вы платите, когда проект достигает определённой стадии, например 20% или 50% готовности. Khaleej Times сообщает, что в 2026 застройщики переходят к планам с привязкой к строительству и что 70/30 и 80/20 должны стать стандартом у крупнейших застройщиков.

Заявленную готовность зарегистрированного проекта можно проверить самостоятельно через сервис Project Status Enquiry Dubai Land Department. Он бесплатный и открыт для всех.

Куда идут ваши платежи

Согласно Закону Дубая № 8 от 2007 года, платежи покупателей офф-план зачисляются на эскроу-счёт, открытый для конкретного проекта. Платите только на эскроу-счёт, указанный в вашем договоре. Платёж, внесённый куда-либо ещё, такой защиты не имеет.

Тот же закон удерживает 5% на каждом эскроу-счёте после выдачи свидетельства о завершении. Они высвобождаются через год после регистрации юнитов.

Эскроу защищает использование ваших денег. Он не фиксирует дату передачи ключей. Наше руководство Расходы на недвижимость в Дубае, Oqood и эскроу объясняет это подробнее.

Расчётный пример на юнит за 1,500,000 AED

Вот три плана для одного и того же юнита за 1,500,000 AED. Доли при бронировании взяты из диапазона 10–20%, приведённого The National. Платежи во время строительства приведены для иллюстрации. Сбор DLD составляет 4%, то есть 60,000 AED, и мы исходим из того, что покупатель платит его полностью, как это обычно бывает по данным рынка.

Платёж	План A, 60/40	План B, 70/30	План C, 60/40 с 40% пост-хендовер
Бронирование	10%, 150,000 AED	20%, 300,000 AED	10%, 150,000 AED
Сбор DLD при подписании	60,000 AED	60,000 AED	60,000 AED
Выплата в первый день	210,000 AED	360,000 AED	210,000 AED
Платежи во время строительства	50%, 750,000 AED	50%, 750,000 AED	50%, 750,000 AED
При передаче ключей	40%, 600,000 AED	30%, 450,000 AED	0 AED
После передачи ключей	0 AED	0 AED	40%, 600,000 AED за 24 месяцев, то есть 25,000 AED в месяц
Итого уплачено	1,500,000 AED	1,500,000 AED	1,500,000 AED

Каждый план в сумме даёт одну и ту же цену. Меняется лишь то, когда деньги уходят с вашего счёта.

План A оставляет у вас больше всего денег во время строительства, но требует найти 600,000 AED к передаче ключей. План B требует на 150,000 AED больше в первый день и оставляет 450,000 AED на конец. План C убирает крупный платёж при передаче ключей и заменяет его двумя годами ежемесячных платежей по 25,000 AED.

Период 24 месяцев в плане C приведён для иллюстрации. Сроки пост-хендовер устанавливает каждый застройщик.

Оплата остатка при передаче ключей ипотекой

Многие покупатели планируют оплатить остаток при передаче ключей банковским кредитом. Лимиты устанавливает Центральный банк ОАЭ.

Для ипотеки на недвижимость, купленную офф-план, максимальное соотношение кредита к стоимости составляет 50%, независимо от профиля покупателя.
Для экспата, покупающего первое жильё стоимостью до 5 AED млн, максимум составляет 80%.
Для второго и последующих объектов экспата максимум составляет 60%.
Максимальный срок ипотеки составляет 25 лет.

В плане A сумма 600,000 AED при передаче ключей составляет 40% цены. На бумаге это укладывается во все три лимита. Однако банк кредитует по собственной оценке, а не по цене покупки. Если банк оценит юнит ниже цены, кредит уменьшится, и разницу вы оплатите наличными.

Gulf News сообщает, что предварительное одобрение ипотеки обычно занимает от трёх до семи рабочих дней и действует 60–90 дней. Запрашивайте предварительное одобрение ближе к дате передачи ключей, а не при бронировании.

Ипотека также влечёт собственные расходы, включая 0.25% от суммы кредита за регистрацию в DLD. При кредите 600,000 AED это 1,500 AED плюс фиксированные сборы.

Что происходит, если вы перестаёте платить

Это та часть плана платежей, о которой редко пишут в буклетах. Законодательство Дубая определяет, что застройщик может удержать при неплатеже покупателя.

Закон № 19 от 2017 года внёс изменения в закон о временном реестре недвижимости. Официальные пояснения к его статье 11 описывают порядок действий. Сначала застройщик должен дать покупателю 30 дней на выполнение обязательств по договору. После этого то, что застройщик может удержать, зависит от того, насколько проект продвинулся.

Готовность проекта	Что застройщик может удержать
Более 80%	Все уплаченные суммы с требованием остатка, либо продажа с аукциона, либо удержание до 40% стоимости юнита
От 60% до 80%	До 40% стоимости юнита
Ниже 60%, работы начаты	До 25% стоимости юнита
Работы не начаты	До 30% сумм, уплаченных покупателем

Источник: Портал законодательства Дубая, пояснения к статье 11 Закона № 19 от 2017 года, данные на сентябрь 2026.

В пояснениях также указано, что любой возврат покупателю производится в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи юнита, в зависимости от того, что наступит раньше.

Для юнита за 1,500,000 25 AED% стоимости составляет 375,000 AED, а 40% составляет 600,000 AED. В плане A покупатель, прекративший платить после бронирования и трёх четвертей платежей во время строительства, заплатил 712,500 AED. Если готовность проекта от 60% до 80%, застройщик может удержать из этой суммы до 600,000 AED.

План с небольшими регулярными платежами удобен, только если вы уверены, что дойдёте до конца. Обеспечьте финансирование всего графика до подписания.

Какой план подходит какому покупателю

Покупатель со свободными средствами. План с упором на период строительства, например 70/30 или 80/20, заканчивается раньше. Спросите, предлагает ли застройщик по нему лучшую цену.
Покупатель, который будет использовать ипотеку. План с упором на передачу ключей, например 60/40 или 50/50, оставляет место для банковского кредита в конце. Помните о лимитах соотношения кредита к стоимости, указанных выше.
Покупатель, который хочет сдавать юнит в аренду. План пост-хендовер позволяет аренде покрывать часть платежей. Это работает, только если юнит сдан в аренду вовремя.
Покупатель, который может перепродать до завершения. Застройщики обычно требуют оплатить минимальную долю цены, прежде чем разрешить перепродажу. По данным рынка эта доля составляет 30–40% и может различаться. Запросите правило застройщика в письменном виде.

План платежей является лишь одной стороной выбора. Сравните его с покупкой готового юнита в нашем руководстве офф-план или готовая недвижимость в Дубае.

Ошибки, которых стоит избегать

Смотреть только на заголовочное соотношение. Получите полный график с датами или этапами.
Забыть о 4% в первый день. Они не входят в проценты плана.
Считать пост-хендовер скидкой. Это долг перед застройщиком, который сохраняется, сдан юнит или пустует.
Рассчитывать на ипотеку на весь остаток. Банк кредитует по собственной оценке и в пределах лимитов Центрального банка.
Упускать из виду правила при неплатеже. В зависимости от готовности застройщик может удержать до 40% стоимости юнита.
Строить планы по дате из буклета. Даты передачи ключей сдвигаются, а план с привязкой к датам продолжает действовать. Проверьте историю застройщика, см. наши страницы проектов и наше руководство как проверить застройщика в Дубае.

Цифры в расчётном примере являются иллюстрациями на основе приведённых диапазонов. Точный график, сборы и условия устанавливает каждый застройщик и договор. Подтвердите их в договоре купли-продажи до любой оплаты. Эта страница содержит общую информацию и не является юридической или финансовой консультацией.

Вопросы

Что означает план платежей 70/30 в Дубае?

Вы платите 70% цены во время строительства и 30% при передаче ключей. Сбор DLD 4% оплачивается сверху, обычно при подписании договора.

60/40 лучше, чем 70/30?

Ни один не лучше сам по себе. 60/40 оставляет у вас больше денег во время строительства, но оставляет большую сумму к передаче ключей. 70/30 наоборот. Сравнивайте полные графики и цену, предлагаемую по каждому.

Что такое план платежей пост-хендовер?

Это план, при котором часть цены выплачивается застройщику в рассрочку после получения ключей. Gulf News со ссылкой на исследование застройщиков сообщает, что в 2026 такие планы встречаются всё реже.

Можно ли оплатить остаток при передаче ключей ипотекой?

Часто да. Центральный банк ограничивает кредиты на покупку офф-план 50% стоимости и 80% для первого жилья экспата стоимостью до 5 AED млн. Банк кредитует по собственной оценке.

Меняют ли планы платежей сборы, которые я плачу?

Нет. Сбор DLD составляет 4% от цены при любом плане. Ознакомьтесь с нашим руководство по расходам с полным перечнем.

Узнайте полную стоимость любого проектаКалькулятор расходов

Офф-план проекты для сравнения

Сравнение по официальным данным Dubai Land Department

Источники

The National: как покупка офф-план стала альтернативой ипотечному финансированию, данные на сентябрь 2026
Gulf News: от сборов до передачи ключей, что нужно знать покупателям офф-план в Дубае, данные на сентябрь 2026
Khaleej Times: застройщики Дубая переходят от планов пост-хендовер к планам с привязкой к строительству, данные на сентябрь 2026
Свод правил Центрального банка ОАЭ, положения об ипотечных кредитах, данные на сентябрь 2026
Khaleej Times: можно ли купить недвижимость в ОАЭ без первоначального взноса, что говорит закон, данные на сентябрь 2026
Портал законодательства Дубая, пояснения к статье 11 Закона № 19 от 2017 года, данные на сентябрь 2026
Портал законодательства Дубая, Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, запрос статуса проекта, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, заявка на регистрацию ипотеки, данные на сентябрь 2026
Dealr, расходы на офф-план в Дубае: DLD 4%, Oqood, трасти, NOC, данные на сентябрь 2026

Сравнить проекты Все гиды