RUENFRRU中文عربي
Связаться с нами
ПроектыЗастройщикиРайоныГидыСвязаться с нами
← Все гиды

Офф-план или вторичный рынок: что выбрать?

Гид по району 04 · Обновлено 29 сентября 2026 · Property Radar

Коротко
  • В 2026 году по 16 сентября 82,412 из 157,432 зарегистрированных сделок пришлись на строящееся жильё.
  • На этапе строительства: платежи во время стройки и нет аренды до сдачи. Готовое: вы видите реальный объект и можете сразу сдать его.
  • Ипотека на объект, купленный на этапе строительства, ограничена 50% его стоимости.

Каждый покупатель в Дубае сталкивается с одним и тем же первым выбором. Можно купить юнит, которого ещё нет (офф-план), или готовый юнит, который можно посмотреть. Эти варианты различаются по цене, денежному потоку, рискам и срокам.

Это руководство приводит цифры по обе стороны. Оно использует открытые данные Dubai Land Department (DLD), официальные правила и рыночные отчёты названных изданий. Где источники измеряют разные вещи, мы объясняем, почему цифры различаются.

Каков размер каждого рынка

Офф-план в Дубае не является нишей. Это как минимум половина рынка, а в зависимости от способа подсчёта и больше.

В открытых данных DLD о сделках за 2026 на текущую дату (данные на 16 сентября 2026) зарегистрировано 157,432 сделок с недвижимостью всех видов. Из них 82,412 приходится на офф-план и 75,020 на готовую недвижимость. Если ограничиться продажами жилых юнитов, число составляет 99,819.

Рыночные отчёты, рассматривающие только продажи жилья, показывают более высокую долю офф-план. Отчёт Cavendish Maxwell, о котором писала Khaleej Times, оценивает долю офф-план в 74.8% продаж жилья в первом полугодии 2026. Khaleej Times сообщала в феврале 2026 о доле офф-план около 72% против 28% для готовой недвижимости.

ПоказательОфф-планГотовоеИсточник
Все зарегистрированные сделки, 2026 на текущую дату82,41275,020Открытые данные DLD, данные на 16 сентября 2026
Доля продаж жилья, первое полугодие 202674.8%25.2%Cavendish Maxwell, по данным Khaleej Times
Доля сделок с жильём, начало 2026Около 72%Около 28%Khaleej Times, февраль 2026

Цифры различаются, потому что учитывают разное. Итог DLD включает все типы сделок. Рыночные отчёты учитывают только продажи жилья. Обе цифры говорят об одном: офф-план лидирует.

Между чем вы на самом деле выбираете

  • Офф-план. Вы платите частями во время строительства по цене, установленной сегодня, за юнит, который будет сдан позже. Вы несёте риск сдачи и не получаете аренду до передачи ключей.
  • Готовая недвижимость. Вы платите полностью или с ипотекой. Вы видите реальный юнит, реальный вид и реальную отделку. Сдавать его можно сразу.

Наше руководство Планы платежей в Дубае объясняет, как устроены платежи по офф-план.

Разница в цене реальна, и это не бесплатные деньги

Офф-план юниты часто преподносят как более дешёвые. Во многих районах верно обратное. Новые башни продаются на обещании более нового продукта, и покупатели платят за это обещание.

Смотрите наши страницы проектов, где для каждого типа юнита можно сравнить медианную цену сделок по проекту с медианой его района. Наша методология объясняет, как эти медианы строятся на основе данных DLD.

Перепродажа во время строительства тоже не гарантирует прибыли. Khaleej Times сообщала в феврале 2026 со ссылкой на Knight Frank, что часть вторичных сделок с офф-план в отдельных сегментах прошла по стартовым ценам или ниже, с сообщениями о двузначных дисконтах. В той же статье приводится мнение Property Finder, что это отдельные очаги, а не системная слабость.

Риск сдачи в цифрах

Дата передачи ключей в буклете является целью, а не обещание. Рыночные данные показывают, как часто цели сдвигаются.

Khaleej Times сообщала в январе 2026 со ссылкой на данные брокеров, что в 2025 было сдано около 62% объектов, ожидавшихся к передаче в том году. Тот же анализ предполагал сдачу 34,740 юнитов в 2026 из 71,613 запланированных, то есть 48.5% сдачи.

С тех пор темпы сдачи выросли. Cavendish Maxwell сообщила о 24,800 новых домах, сданных в первом полугодии 2026, что на 37.6% больше, чем годом ранее. Компания ожидает около 47,000 юнитов во втором полугодии 2026 и 162,500 в 2027.

Отсюда два практических урока. Не планируйте доход от аренды по дате, напечатанной в буклете. И смотрите на историю застройщика, а не на его обещания. Наше руководство как проверить застройщика в Дубае показывает, как это сделать.

Большая волна сдачи также означает больше конкурирующих юнитов, когда вы будете сдавать или продавать. Jumeirah Village Circle и Business Bay входят в число районов с самым большим объёмом сдачи, поэтому прочитайте наши страницы о Jumeirah Village Circle и Business Bay перед покупкой там.

Что защищает покупателя офф-план

Закон Дубая № 8 от 2007 года требует, чтобы платежи за офф-план зачислялись на эскроу-счёт, открытый для конкретного проекта. Если проект сталкивается с серьёзными трудностями, эскроу-агент должен обеспечить его завершение или возврат средств вкладчикам. После завершения 5% на каждом эскроу-счёте удерживаются в течение года.

Согласно DLD, продажа офф-план также должна быть зарегистрирована во временном реестре Oqood в течение 90 дней после подписания. Сервис DLD Project Status Enquiry бесплатно показывает процент готовности зарегистрированного проекта.

Эти механизмы защиты ограничивают риск, но не устраняют его. Эскроу не гарантирует дату передачи ключей и отделку.

Финансирование: главное практическое различие

Центральный банк ОАЭ ограничивает сумму, которую банк может выдать, в виде доли от стоимости недвижимости.

  • Ипотека на недвижимость, купленную офф-план, ограничена уровнем 50%, независимо от профиля покупателя.
  • Экспат, покупающий первое жильё стоимостью до 5 AED млн, может занять до 80%.
  • Для второго и последующих объектов экспата лимит составляет 60%.

Таким образом, покупка готового жилья с ипотекой требует депозита не менее 20% для первого жилья плюс сборы. Покупка офф-план вообще не требует банка во время строительства, поскольку план застройщика распределяет платежи. The National сообщает, что обычный депозит при бронировании офф-план юнитов составляет 10–20%.

Расчётный пример на квартиру за 1,500,000 AED

Вот сумма, необходимая в первый день для одной и той же квартиры за 1,500,000 AED, купленной тремя способами. Мы исходим из того, что покупатель платит весь сбор DLD 4%, 60,000 AED, как это обычно бывает по данным рынка.

Готовая, за наличные

Цена 1,500,000 AED, сбор DLD 60,000 AED, сборы за свидетельство о праве собственности и план 500 AED, сборы за знания и инновации 20 AED, сбор трасти 4,000 AED плюс НДС, итого 4,200 AED. Всего, 1,564,720 AED.

Готовая, с ипотекой 80% на первое жильё

Депозит 20%, 300,000 AED. Сборы за покупку, как указано выше, 64,720 AED. Регистрация ипотеки в DLD, 0.25% от кредита 1,200,000 AED, 3,000 AED. Всего не менее 367,720 AED, без учёта банковской оценки и комиссии за оформление.

Офф-план, план 60/40 с 10% при бронировании

Бронирование 150,000 AED плюс сбор DLD 60,000 AED. Всего, 210,000 AED, плюс административный сбор застройщика. Оставшиеся 1,350,000 AED выплачиваются во время строительства и при передаче ключей.

Что получает взамен покупатель готовой недвижимости

Покупатель готовой недвижимости может сразу сдать юнит. Cavendish Maxwell сообщает о средней валовой доходности квартир по Дубаю 6.9% в первом полугодии 2026. Если бы это среднее значение применялось к данному юниту, он приносил бы около 103,500 AED в год до вычета расходов. За трёхлетний период строительства это около 310,500 AED валовой аренды, которую покупатель офф-план не получает.

Это иллюстрация на основе среднего значения по городу. Доходность сильно различается в зависимости от района и типа юнита, поэтому проверяйте данные об аренде на каждой странице проекта.

Какой путь подходит какому покупателю

  • Вам нужен доход сейчас. Готовый юнит приносит аренду с первого месяца. Офф-план ничего не приносит до передачи ключей.
  • Сегодня у вас ограничены средства. План офф-план распределяет платежи на период строительства. Покупка готового жилья с ипотекой требует депозита не менее 20% для первого жилья плюс сборы.
  • Вы хотите видеть именно то, что покупаете. Только готовый юнит показывает реальный вид, планировку, отделку и соседей.
  • Вы можете подождать и готовы к задержке. Офф-план подходит покупателю с долгим горизонтом, который без труда переживёт позднюю передачу ключей.
  • Вы хотите новое здание в новом районе. Офф-план часто единственный способ туда войти, поскольку в некоторых районах пока мало готового жилья.

Многие покупатели со временем приходят к сочетанию вариантов. Правильный ответ зависит от ваших средств, горизонта и потребности в доходе, а не от того, какой путь популярнее.

Ошибки, которых стоит избегать

  • Считать, что офф-план дешевле. Сравните цену проекта за квадратный фут с готовыми юнитами в том же районе.
  • Планировать по дате из буклета. Рыночные данные показывают, что многие передачи ключей сдвигаются. Заложите задержку в бюджет.
  • Игнорировать упущенную аренду. Годы без дохода являются реальной ценой покупки офф-план.
  • Рассчитывать на быструю перепродажу. Некоторые перепродажи офф-план прошли по стартовым ценам или ниже.
  • Забыть о лимите ипотеки. Банк выдаст не более 50% по ипотеке на покупку офф-план.
  • Пропускать сборы. Оба пути облагаются сбором DLD 4%. Смотрите наше руководство по расходам на недвижимость в Дубае.

Количество сделок взято из открытых данных Dubai Land Department за 2026 на текущую дату, данные на 16 сентября 2026. Остальные цифры взяты из перечисленных ниже изданий. Рыночные показатели быстро меняются, и эта страница содержит общую информацию, а не финансовую консультацию.

Вопросы

Офф-план недвижимость в Дубае дешевле готовой?

Не всегда. В ряде районов цены офф-план выше медианы перепродажи для того же типа юнита. Прежде чем рассчитывать на скидку, сравните каждый проект с его районом на наших страницах проектов.

Какова доля офф-план в продажах Дубая?

Зависит от показателя. Открытые данные DLD за 2026 на текущую дату показывают 82,412 сделок офф-план из 157,432 в общей сложности. Рыночные отчёты о продажах жилья оценивают долю офф-план примерно в 72–75%.

Как часто задерживаются офф-план проекты в Дубае?

Данные брокеров, приведённые Khaleej Times, показывают, что в 2025 было сдано около 62% ожидаемых объектов. Проекты различаются, поэтому проверяйте историю сдачи застройщика.

Можно ли взять ипотеку на офф-план недвижимость?

Да, в определённых пределах. Центральный банк ОАЭ ограничивает кредит на покупку офф-план 50% стоимости. Многие покупатели вместо этого используют план платежей застройщика и берут кредит при передаче ключей.

Что лучше для золотой визы, офф-план или готовая недвижимость?

Оба варианта могут подойти, если стоимость не менее 2,000,000 AED. Для офф-план федеральное руководство ICP требует одобренного застройщика. Читайте наше руководство по золотой визе с подробностями и моментами, которые ещё нужно уточнить. Покупатели, сравнивающие сложившиеся районы, также могут посмотреть сравнение Dubai Marina на нашей странице.

Узнайте полную стоимость любого проектаКалькулятор расходов

Офф-план проекты в этих трёх районах

Сравнение по официальным данным Dubai Land Department

JVC

Oxford Coveот 679,000 AEDПередача ключей Q1 2029One Sky Park by Imanот 750,000 AEDПередача ключей Q1 2028Binghatti Ethereaот 764,999 AEDПередача ключей Q3 2027
Все проекты в JVC (5)

Business Bay

Bayz 102от 1,380,000 AEDПередача ключей Q2 2029Binghatti Aquariseот 2,000,000 AEDПередача ключей Q4 2027Vela Vientoот 17,417,695 AEDПередача ключей Q3 2027
Все проекты в Business Bay (4)

Dubai Marina

Six Senses Residences Dubai Marinaот 5,760,000 AEDПередача ключей Q4 2029
Смотреть проект

Источники

Сравнить проекты Все гиды