عربيENFRRU中文عربي
اتصل بنا
المشاريعالمطورونالمناطقالأدلةاتصل بنا
→ كل الأدلة

على المخطط أم السوق الثانوية: ماذا تختار؟

دليل 04 · آخر تحديث 29 سبتمبر 2026 · Property Radar

باختصار
  • في 2026 حتى 16 سبتمبر، كانت 82,412 من أصل 157,432 معاملة مسجّلة على الخريطة.
  • على الخريطة: أقساط أثناء البناء ولا إيجار حتى التسليم. جاهز: ترى الوحدة الفعلية ويمكنك تأجيرها فورًا.
  • يُحدّد التمويل العقاري لعقار على الخريطة بحد أقصى 50% من قيمته.

يواجه كل مشترٍ في دبي الخيار الأول نفسه. يمكنك شراء وحدة لم تُبنَ بعد، على المخطط، أو وحدة مكتملة يمكنك زيارتها، جاهزة. ويختلف الخياران في السعر والتدفق النقدي والمخاطر والتوقيت.

يعرض هذا الدليل الأرقام على الجانبين. ويستند إلى البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والقواعد الرسمية وتقارير السوق من منشورات مسمّاة. وحيث تقيس المصادر أموراً مختلفة، نوضح سبب اختلاف الأرقام.

حجم كل سوق

العقارات على المخطط ليست سوقاً هامشية في دبي. فهي تمثل نصف السوق على الأقل، وأكثر بحسب طريقة الاحتساب.

في بيانات المعاملات المفتوحة لـ DLD لعام 2026 حتى تاريخه، التي قُرئت في 16 سبتمبر 2026، سُجّلت 157,432 معاملة عقارية من جميع الأنواع. ومن بينها، 82,412 معاملة على المخطط و 75,020 معاملة لعقارات جاهزة. وعند الاقتصار على مبيعات الوحدات السكنية، يبلغ العدد 99,819.

تُظهر تقارير السوق التي تقتصر على المبيعات السكنية حصة أكبر للعقارات على المخطط. إذ يقدّر تقرير لـ Cavendish Maxwell أوردته Khaleej Times حصة العقارات على المخطط بنسبة 74.8% من المبيعات السكنية في النصف الأول من 2026. وأفادت Khaleej Times في فبراير 2026 بحصة للعقارات على المخطط تبلغ نحو 72%، مقابل 28% للعقارات الجاهزة.

المقياسعلى المخططالجاهزالمصدر
جميع المعاملات المسجلة، 2026 حتى تاريخه82,41275,020البيانات المفتوحة لـ DLD، تمت قراءتها في 16 سبتمبر 2026
الحصة من المبيعات السكنية، النصف الأول من 202674.8%25.2%Cavendish Maxwell، عبر Khaleej Times
الحصة من الصفقات السكنية، مطلع 2026نحو 72%نحو 28%Khaleej Times، فبراير 2026

تختلف الأرقام لأنها تحتسب أموراً مختلفة. فإجمالي DLD يشمل كل أنواع المعاملات، بينما تحتسب تقارير السوق المبيعات السكنية فقط. وكلاهما يروي القصة نفسها: العقارات على المخطط في المقدمة.

ما الذي تختار بينه فعلًا

  • على المخطط. تدفع على أقساط أثناء البناء، بسعر محدد اليوم، لوحدة تُسلَّم لاحقاً. وتتحمل مخاطر التسليم ولا تحصل على أي إيجار حتى التسليم.
  • جاهز. تدفع كامل المبلغ أو بقرض عقاري. وترى الوحدة الحقيقية والإطلالة الحقيقية والتشطيب الحقيقي. ويمكنك تأجيرها فوراً.

يشرح دليلنا حول خطط الدفع في دبي كيفية هيكلة أقساط العقارات على المخطط.

فارق السعر حقيقي، وليس مالًا مجانيًا

كثيراً ما تُقدَّم الوحدات على المخطط على أنها أرخص. وفي عدة مناطق، يصح العكس. فالأبراج الجديدة تُباع على وعد بمنتج أحدث، ويدفع المشترون ثمن هذا الوعد.

على صفحات المشاريع، يمكنك مقارنة وسيط سعر المعاملات لمشروع ما بوسيط منطقته، لكل نوع من الوحدات. وتشرح المنهجية كيفية بناء هذه الوسيطات من بيانات DLD.

كما أن إعادة البيع أثناء البناء لا تضمن تحقيق ربح. أفادت Khaleej Times في فبراير 2026، نقلاً عن Knight Frank، بأن بعض معاملات إعادة البيع على المخطط في أسواق فرعية معينة تمت بأسعار الإطلاق أو دونها، مع خصومات مزدوجة الرقم. ويستشهد المقال نفسه بـ Property Finder الذي وصف ذلك بأنه جيوب معزولة وليس ضعفاً عاماً.

مخاطر التسليم بالأرقام

تاريخ التسليم في الكتيب هدف، لا وعد. وتُظهر بيانات السوق كم مرة تتغير الأهداف.

أفادت Khaleej Times في يناير 2026، نقلاً عن بيانات وساطة، بأن عام 2025 شهد تسليم نحو 62% من عمليات التسليم التي كانت متوقعة للعام. وتوقع التحليل نفسه تسليم 34,740 وحدة في 2026، من أصل 71,613 وحدة مخطط لها، أي بمعدل تسليم 48.5%.

تسارعت عمليات التسليم منذ ذلك الحين. أفادت Cavendish Maxwell بتسليم 24,800 منزل جديد في النصف الأول من 2026، بزيادة 37.6% على أساس سنوي. وتتوقع نحو 47,000 وحدة في النصف الثاني من 2026 و162,500 وحدة في 2027.

يترتب على ذلك درسان عمليان. لا تخطط لدخل إيجاري بناءً على التاريخ المطبوع في الكتيب. وانظر إلى سجل المطور، لا إلى وعوده. ويوضح دليلنا حول كيفية التحقق من مطور في دبي كيفية القيام بذلك.

تعني موجة التسليم الكبيرة أيضاً وحدات منافسة أكثر عندما تأتي للتأجير أو البيع. وJumeirah Village Circle وBusiness Bay من بين المناطق المذكورة لأكبر عمليات التسليم، لذا اقرأ صفحاتنا حول قرية جميرا الدائرية و الخليج التجاري قبل الشراء هناك.

ما الذي يحمي مشتري العقار على المخطط

يشترط قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 إيداع دفعات الشراء على المخطط في حساب ضمان مخصص للمشروع. وإذا واجه المشروع صعوبات جسيمة، يجب على أمين حساب الضمان ضمان إنجازه أو رد الأموال إلى المودعين. وبعد الإنجاز، تُحتجز 5% من كل حساب ضمان لمدة عام.

يجب أيضاً تسجيل البيع على المخطط في السجل المبدئي، Oqood، خلال 90 يوماً من التوقيع، وفقاً لـ DLD. وتُظهر خدمة الاستعلام عن حالة المشروع لدى DLD نسبة إنجاز المشروع المسجل، مجاناً.

هذه الحمايات تحد من المخاطر، لكنها لا تلغيها. فحساب الضمان لا يضمن تاريخ التسليم ولا التشطيب.

التمويل، أكبر فرق عملي

يحدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي سقف ما يجوز للبنك إقراضه، كنسبة من قيمة العقار.

  • سقف القرض العقاري على عقار مشترى على المخطط هو 50%، أياً كان وضع المشتري.
  • يمكن للوافد الذي يشتري مسكنه الأول بقيمة تصل إلى 5 مليون درهم اقتراض ما يصل إلى 80%.
  • بالنسبة للعقار الثاني أو اللاحق للوافد، يبلغ السقف 60%.

لذلك يحتاج شراء عقار جاهز بقرض عقاري إلى دفعة أولى لا تقل عن 20% للمسكن الأول، إضافة إلى الرسوم. أما الشراء على المخطط فلا يحتاج إلى بنك على الإطلاق أثناء البناء، لأن خطة المطور توزع الدفعات. وتفيد The National بأن دفعة الحجز المعتادة تبلغ من 10 إلى 20% على الوحدات على المخطط.

مثال تطبيقي على شقة بقيمة 1,500,000 درهم

إليك المبلغ النقدي اللازم في اليوم الأول للشقة نفسها بقيمة 1,500,000 درهم، مشتراة بثلاث طرق. نفترض أن المشتري يدفع كامل رسوم DLD بنسبة 4%، أي 60,000 درهم، كما تفيد تقارير السوق بأنه المعتاد.

جاهز، نقداً

السعر 1,500,000 درهم، رسوم DLD 60,000 درهم، رسوم سند الملكية والمخطط 500 درهم، رسوم المعرفة والابتكار 20 درهم، رسوم أمين التسجيل 4,000 درهم مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، أي 4,200 درهم. الإجمالي، 1,564,720 درهم.

جاهز، بقرض عقاري بنسبة 80% للمسكن الأول

الدفعة الأولى 20%، أي 300,000 درهم. رسوم الشراء كما أعلاه، 64,720 درهم. تسجيل الرهن لدى DLD، 0.25% من القرض البالغ 1,200,000 درهم، أي 3,000 درهم. الإجمالي، على الأقل 367,720 درهم، قبل رسوم التقييم والترتيب لدى البنك.

على المخطط، خطة 60/40 مع حجز بنسبة 10%

الحجز 150,000 درهم إضافة إلى رسوم DLD البالغة 60,000 درهم. الإجمالي، 210,000 درهم، إضافة إلى الرسوم الإدارية للمطور. ويُدفع المبلغ المتبقي البالغ 1,350,000 درهم أثناء البناء وعند التسليم.

ما يحصل عليه مشتري العقار الجاهز في المقابل

يمكن لمشتري العقار الجاهز تأجير الوحدة فوراً. تفيد Cavendish Maxwell بمتوسط عائد إجمالي قدره 6.9% للشقق في أنحاء دبي في النصف الأول من 2026. ولو انطبق هذا المتوسط على هذه الوحدة، لدرّت نحو 103,500 درهم سنوياً قبل التكاليف. وعلى مدى فترة بناء مدتها ثلاث سنوات، يعادل ذلك نحو 310,500 درهم من الإيجار الإجمالي لا يحصل عليه مشتري العقار على المخطط.

هذا توضيح مبني على متوسط على مستوى المدينة. وتتفاوت العوائد كثيراً حسب المنطقة ونوع الوحدة، لذا تحقق من بيانات الإيجار في كل صفحة مشروع.

أي المسارين يناسب أي مشترٍ

  • تريد دخلاً الآن. تدر الوحدة الجاهزة إيجاراً من الشهر الأول. أما العقار على المخطط فلا يدر شيئاً حتى التسليم.
  • لديك سيولة محدودة اليوم. توزع خطة الشراء على المخطط الدفعات على فترة البناء. أما شراء عقار جاهز بقرض عقاري فيحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 20% للمسكن الأول، إضافة إلى الرسوم.
  • تريد أن ترى بالضبط ما تشتريه. وحدها الوحدة الجاهزة تُريك الإطلالة الحقيقية والتصميم والتشطيب والجيران.
  • يمكنك الانتظار وتقبّل التأخير. يناسب العقار على المخطط المشتري ذا الأفق الطويل، القادر على تحمّل تأخر التسليم دون ضغط.
  • تريد مبنى جديداً في منطقة جديدة. غالباً ما يكون الشراء على المخطط السبيل الوحيد، إذ إن بعض المناطق لا يتوفر فيها بعد إلا القليل من الوحدات الجاهزة.

ينتهي الأمر بكثير من المشترين إلى مزيج من الخيارين مع مرور الوقت. والإجابة الصحيحة تعتمد على سيولتك وأفقك الزمني وحاجتك إلى الدخل، لا على المسار الأكثر شيوعاً.

أخطاء يجب تجنبها

  • افتراض أن العقار على المخطط أرخص. قارن سعر القدم المربعة في المشروع بالوحدات الجاهزة في المنطقة نفسها.
  • التخطيط بناءً على تاريخ الكتيب. تُظهر بيانات السوق أن كثيراً من عمليات التسليم تتأخر. أدرج هامشاً للتأخير في ميزانيتك.
  • إغفال الإيجار الضائع. سنوات دون دخل تكلفة حقيقية للشراء على المخطط.
  • الاعتماد على إعادة بيع سريعة. تمت بعض عمليات إعادة البيع على المخطط بأسعار الإطلاق أو دونها.
  • نسيان سقف القرض العقاري. لن يقرض البنك أكثر من 50% في قرض عقاري لشراء على المخطط.
  • إهمال الرسوم. يتحمل المساران رسوم DLD البالغة 4%. راجع دليل رسوم العقارات في دبي.

أعداد المعاملات مأخوذة من البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي لعام 2026 حتى تاريخه، وقد قُرئت في 16 سبتمبر 2026. والأرقام الأخرى مأخوذة من المنشورات المدرجة أدناه. تتغير أرقام السوق بسرعة، وهذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة مالية.

أسئلة

هل العقار على المخطط أرخص من العقار الجاهز في دبي؟

ليس دائماً. في عدة مناطق، تفوق أسعار العقارات على المخطط وسيط إعادة البيع لنوع الوحدة نفسه. قارن كل مشروع بمنطقته على صفحات المشاريع لدينا قبل افتراض وجود خصم.

ما حصة العقارات على المخطط من مبيعات دبي؟

يعتمد ذلك على المقياس. تُظهر البيانات المفتوحة لـ DLD لعام 2026 حتى الآن 82,412 معاملة على المخطط من أصل 157,432 إجمالاً. وتقدّر تقارير السوق حول المبيعات السكنية حصة العقارات على المخطط بنحو 72% إلى 75%.

كم مرة تتأخر مشاريع دبي على المخطط؟

تُظهر بيانات الوساطة التي نشرتها Khaleej Times أن نحو 62% من عمليات التسليم المتوقعة تمت في 2025. وتختلف المشاريع فردياً، لذا تحقق من سجل التسليم لدى المطور.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري لعقار على المخطط؟

نعم، ضمن حدود. يحدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي سقف القرض على شراء عقار على المخطط بنسبة 50% من القيمة. ويستخدم كثير من المشترين بدلاً من ذلك خطة الدفع لدى المطور ثم يقترضون عند التسليم.

أيهما أفضل للإقامة الذهبية، على المخطط أم جاهز؟

يمكن أن يكون كلاهما مؤهلاً إذا بلغت القيمة 2,000,000 درهم على الأقل. وبالنسبة للعقار على المخطط، يشترط الدليل الاتحادي الصادر عن ICP مطوراً معتمداً. اقرأ دليل الإقامة الذهبية لدينا للاطلاع على التفاصيل والنقاط التي لا تزال بحاجة إلى تأكيد. ويمكن للمشترين الذين يقارنون مناطق راسخة أيضاً قراءة صفحة دبي مارينا لدينا.

اعرف التكلفة الإجمالية لأي مشروعحاسبة التكاليف

المشاريع على المخطط في هذه الأحياء الثلاثة

مقارنة على أساس الأرقام الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي

JVC

Oxford Coveيبدأ من 679,000 درهمالتسليم Q1 2029One Sky Park by Imanيبدأ من 750,000 درهمالتسليم Q1 2028Binghatti Ethereaيبدأ من 764,999 درهمالتسليم Q3 2027
كل المشاريع في JVC (5)

Business Bay

Bayz 102يبدأ من 1,380,000 درهمالتسليم Q2 2029Binghatti Aquariseيبدأ من 2,000,000 درهمالتسليم Q4 2027Vela Vientoيبدأ من 17,417,695 درهمالتسليم Q3 2027
كل المشاريع في Business Bay (4)

Dubai Marina

Six Senses Residences Dubai Marinaيبدأ من 5,760,000 درهمالتسليم Q4 2029
عرض المشروع

المصادر

قارن المشاريع كل الأدلة