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期房还是二手房：如何选择？

指南 04 · 更新于 2026 年 9 月 29 日 · Property Radar

要点
  • 2026年截至9月16日，157,432 笔已登记交易中有 82,412 笔为期房。
  • 期房：施工期间分期付款，交房前无租金。现房：可看到实物，并可立即出租。
  • 期房按揭贷款上限为房产价值的 50%。

在迪拜，每位买家都面临同样的第一个选择：购买一套尚不存在的单位，即期房；或购买一套可以实地看房的已完工单位，即现房。两种选择在价格、现金流、风险和时间上都有所不同。

本指南列出双方的数据。它使用迪拜土地局（DLD）开放数据、官方规则以及具名出版物的市场报告。当各来源衡量的对象不同时，我们会解释数字为何不同。

各市场的规模

期房在迪拜并非小众市场。它至少占市场的一半，按某些统计口径占比更高。

在 2026 年迄今的 DLD 开放交易数据中（于 2026 年 9 月 16 日读取），共有 157,432 笔各类已登记房产交易。其中， 82,412 笔为期房， 75,020 笔为现房。仅限住宅单位销售，数量为 99,819.

只统计住宅销售的市场报告显示期房占比更高。Khaleej Times 报道的一份 Cavendish Maxwell 报告称，2026 年上半年期房占住宅销售的 74.8%。Khaleej Times 于 2026 年 2 月报道，期房占比约为 72%，现房为 28%。

衡量口径期房现房来源
全部已登记交易，2026 年迄今82,41275,020DLD 开放数据，2026 年 9 月 16 日读取
住宅销售占比，2026 年上半年74.8%25.2%Cavendish Maxwell，经 Khaleej Times 报道
住宅交易占比，2026 年初约 72%约 28%Khaleej Times，2026 年 2 月

这些数字不同，是因为统计的对象不同。DLD 总数包括所有交易类型，市场报告只统计住宅销售。两者反映的情况一致：期房占主导。

您实际在选择什么

  • 期房。 您在施工期间分期付款，价格今天确定，单位日后交付。您承担交付风险，在交房之前没有租金收入。
  • 现房。 您全款支付或通过按揭贷款支付。您能看到真实的单位、真实的景观和真实的装修，并可以立即出租。

我们关于 迪拜付款计划 的指南说明了期房分期款的结构。

价差是真实的，但并非白捡的钱

期房单位常被宣传为更便宜。在多个区域，情况恰恰相反。新塔楼以更新产品的承诺出售，买家为这一承诺买单。

在我们的 项目页面上，您可以按户型比较项目的成交价格中位数与其所在区域的中位数。我们的 评分方法 说明了这些中位数如何基于 DLD 数据构建。

施工期间转售也不一定能获利。Khaleej Times 于 2026 年 2 月援引 Knight Frank 报道称，在某些细分市场，部分期房二手交易的成交价等于或低于开盘价，据报折扣达两位数。同一篇文章引用 Property Finder 的说法，称这些只是个别现象，而非系统性疲软。

交付风险：数字说话

宣传册上的交房日期是目标，而非承诺。市场数据显示了目标变动的频率。

Khaleej Times 于 2026 年 1 月援引经纪数据报道称，2025 年实际交付量约为当年预计交房量的 62% 。同一分析预计，2026 年计划交付的 71,613 套中将有 34,740 套交付，交付率为 48.5%。

此后交付有所加快。Cavendish Maxwell 报告称交付了 24,800 套新房（2026 年上半年），同比增长 37.6%。该机构预计 2026 年下半年约交付 47,000 套，2027 年交付 162,500 套。

由此得出两点实际经验。不要根据宣传册上印的日期规划租金收入。要看开发商的记录，而不是其承诺。我们关于 如何核查迪拜开发商 的指南介绍了具体方法。

大量交付也意味着您出租或出售时会有更多竞争单位。Jumeirah Village Circle 和 Business Bay 属于交付量最大的区域之列，因此在那里购房之前，请阅读我们关于 Jumeirah Village Circle ， Business Bay 的页面。

期房买家受到哪些保护

迪拜 2007 年第 8 号法律要求将期房付款存入该项目专用的托管账户。如果项目陷入严重困难，托管代理必须确保项目完工或向存款人退款。竣工后，每个托管账户的 5% 会被保留一年。

根据 DLD 规定，期房销售还必须在签约后 90 天内登记到临时登记簿 Oqood。DLD 项目状态查询服务可免费显示已登记项目的完工百分比。

这些保护措施限制了风险，但并不能消除风险。托管不能保证交房日期或装修质量。

融资：最大的实际差异

阿联酋中央银行对银行可放贷金额占房产价值的比例设定了上限。

  • 期房按揭贷款的上限为 50%，无论买家情况如何。
  • 外籍人士购买价值不超过 500 AED 万的首套房，最高可贷 80%.
  • 外籍人士购买第二套或更多房产，上限为 60%。

因此，通过按揭购买现房首套房，至少需要 20% 的首付，另加各项费用。购买期房在施工期间完全不需要银行，因为开发商的付款计划会分摊付款。The National 报道称，期房单位的预订定金通常为 10 至 20%。

一套 1,500,000 AED 公寓的计算示例

以下是同一套 1,500,000 AED 公寓以三种方式购买时第一天所需的现金。我们假设按照市场报道的通常做法，由买方支付全部 4% 的 DLD 费用，即 60,000 AED。

现房，全款

价格 1,500,000 AED，DLD 费用 60,000 AED，产权证和地图费 500 AED，知识费和创新费 20 AED，受托人费用 4,000 AED 加增值税，即 4,200 AED。合计： 1,564,720 AED.

现房，首套房 80% 按揭

首付 20%，300,000 AED。购房费用同上，64,720 AED。DLD 抵押登记费，1,200,000 AED 贷款的 0.25%，即 3,000 AED。合计至少 367,720 AED，未计银行估值费和安排费。

期房，60/40 付款计划，预订时付 10%

预订款 150,000 AED 加 DLD 费用 60,000 AED。合计： 210,000 AED，另加开发商行政费。其余 1,350,000 AED 在施工期间和交房时支付。

现房买家得到的回报

现房买家可以立即出租单位。Cavendish Maxwell 报告称，2026 年上半年迪拜公寓的平均毛回报率为 6.9%。如果该平均值适用于这套单位，它每年在扣除成本前可赚取约 103,500 AED。在三年的施工期内，这相当于期房买家拿不到的约 310,500 AED 毛租金。

这是基于全市平均值的示意。回报率因区域和户型差异很大，因此请查看租金数据，见每个 项目页面.

哪种途径适合哪类买家

  • 您希望现在就有收入。 现房从第一个月起就有租金收入。期房在交房前没有任何收入。
  • 您目前现金有限。 期房付款计划将付款分摊在施工期内。通过按揭购买现房首套房，至少需要 20% 的首付，另加各项费用。
  • 您希望确切看到自己买的是什么。 只有现房才能让您看到真实的景观、户型、装修和邻居。
  • 您可以等待并接受延期。 期房适合投资期限较长、能够从容承受延期交房的买家。
  • 您想要新区域中的新楼宇。 期房往往是唯一的途径，因为有些区域目前现房存量很少。

随着时间推移，许多买家最终会两者兼有。正确的答案取决于您的现金、投资期限和收入需求，而不是哪种途径更受欢迎。

应避免的错误

  • 以为期房更便宜。 将项目的每平方英尺价格与同一区域的现房进行比较。
  • 按宣传册日期做计划。 市场数据显示许多交房都会推迟。请在预算中预留延期的余地。
  • 忽视损失的租金。 多年没有收入是购买期房的实际成本。
  • 指望快速转售。 部分期房转售的成交价等于或低于开盘价。
  • 忘记按揭上限。 对于期房购买，银行按揭贷款最多为 50%。
  • 忽略费用。 两种途径都需支付 4% 的 DLD 费用。请参阅我们的 迪拜房产费用指南.

交易数量来自迪拜土地局 2026 年迄今的开放数据，于 2026 年 9 月 16 日读取。其他数字来自下列出版物。市场数据变化很快，本页面为一般信息，不构成财务建议。

常见问题

迪拜期房比现房便宜吗？

不一定。在多个区域，期房价格高于同户型二手房的中位数。在假定有折扣之前，请在我们的项目页面上将每个项目与其所在区域进行比较。

期房占迪拜销售的比例是多少？

这取决于衡量方式。DLD 开放数据显示，2026 年迄今共 157,432 笔交易中有 82,412 笔为期房交易。关于住宅销售的市场报告则显示期房占比约为 72% 至 75%。

迪拜期房项目延期的频率如何？

Khaleej Times 报道的经纪数据显示，2025 年预计交房的项目中约有 62% 按期交付。各项目情况不同，请核查开发商的交付记录。

期房可以办理按揭贷款吗？

可以，但有限制。阿联酋中央银行将期房购买贷款上限设为房产价值的 50%。许多买家转而使用开发商的付款计划，并在交房时贷款。

申请黄金签证，期房和现房哪个更好？

只要价值至少为 2,000,000 AED，两者都可以满足条件。对于期房，联邦 ICP 指南要求开发商须获批准。请阅读我们的 黄金签证指南 ，了解详情以及仍需确认的要点。比较成熟区域的买家还可以阅读我们的 Dubai Marina 页面。

查看任意项目的总成本费用计算器

这三个社区的期房项目

基于 Dubai Land Department 官方数据比较

JVC

Oxford Cove起价 679,000 AED交房 Q1 2029One Sky Park by Iman起价 750,000 AED交房 Q1 2028Binghatti Etherea起价 764,999 AED交房 Q3 2027
查看JVC的全部5个项目

Business Bay

Bayz 102起价 1,380,000 AED交房 Q2 2029Binghatti Aquarise起价 2,000,000 AED交房 Q4 2027Vela Viento起价 17,417,695 AED交房 Q3 2027
查看Business Bay的全部4个项目

Dubai Marina

Six Senses Residences Dubai Marina起价 5,760,000 AED交房 Q4 2029
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来源

对比项目 全部指南