Лучшая доходность аренды в Дубае в 2026: рейтинг

Гид по району 02 · Обновлено 29 сентября 2026 · Property Radar

Коротко

Самая высокая валовая доходность, 1 спальня, сентябрь 2026: Emaar South 7.4%, Majan 7.1%, Jumeirah Village Circle 7.0%.
Самые низкие из девяти районов: Palm Jumeirah 5.2% и Al Wasl / Al Safa 5.0%.
Валовая доходность: медианная зарегистрированная аренда, делённая на медианную цену перепродажи, до сервисных сборов и простоя.

Какой проект подходит под ваш бюджет?

Ответьте на несколько коротких вопросов и посмотрите подходящие вам проекты. Затем лицензированный агент бесплатно поможет вам.

Показать мои проекты

Доходность аренды стоит первой в списке того, о чём спрашивает большинство покупателей. И чаще всего её приводят без источника. В этом руководстве используются только зарегистрированные сделки и зарегистрированные договоры аренды. Все цифры взяты из открытых данных Dubai Land Department, проанализированных Property Radar в сентябре 2026.

Здесь вы найдёте рейтинг по районам, методику, расчётный пример и расходы, которые превращают валовую доходность в чистую. Цель не в том, чтобы выбрать за вас победителя, а в том, чтобы показать, что цифры могут и чего не могут сказать.

Кратко

Для квартиры с 1 спальней самая высокая валовая доходность в наших данных за сентябрь 2026 наблюдается в Emaar South (7.4%), Majan (7.1%) и Jumeirah Village Circle (7.0%). Самые низкие показатели из девяти охваченных районов у Palm Jumeirah (5.2%) и Al Wasl / Al Safa (5.0%).

Закономерность проста. В районах с более низкой ценой входа валовая доходность выше. В престижных локациях ниже. Это арифметика, а не оценка качества. Аренда не растёт вслед за ценами покупки, поэтому чем дешевле юнит, тем выше аренда относительно цены.

Валовая доходность по районам, квартиры с 1 спальней

В таблице приведены медианная зарегистрированная годовая аренда, медианная цена перепродажи и валовая доходность по каждому району. Цены относятся к перепродажам готовых квартир в 2026 до нашей даты среза. Аренда включает договоры, зарегистрированные с 1 августа по 16 сентября 2026.

Район	Медианная годовая аренда (AED)	Медианная цена перепродажи (AED)	Валовая доходность
Emaar South	55,000	742,973	7.4%
Majan	59,000	828,000	7.1%
Jumeirah Village Circle	68,000	975,000	7.0%
Arjan	61,000	973,500	6.3%
Ras Al Khor / Meydan	75,000	1,188,001	6.3%
Business Bay	88,000	1,450,000	6.1%
Dubai Marina	89,250	1,500,000	5.9%
Palm Jumeirah	143,850	2,775,000	5.2%
Al Wasl / Al Safa	107,500	2,150,000	5.0%

Источник: анализ Property Radar открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026. Доходность округлена до одного знака после запятой на основе исходных медиан. Полный набор данных см.: Отчёт за сентябрь 2026.

Обратите внимание на разброс. Разница между верхом и низом таблицы составляет 2.4 процентных пункта. Для юнита, купленного за 1,000,000, AED эта разница равна 24,000 AED валовой аренды в год. Это реальная разница. Но с учётом расходов она меньше, чем ожидают многие покупатели.

Как мы рассчитываем доходность

Валовая доходность рассчитывается как медианная годовая аренда, делённая на медианную цену перепродажи, для одного и того же типа юнита в одном и том же районе. Мы используем цены перепродажи готовых квартир, а не стартовые цены офф-план.

На то есть причина. Цена офф-план является ценой здания, которого ещё нет. Сравнение её с сегодняшней арендой может как приукрасить, так и занизить результат. Цена перепродажи показывает, что покупатели платят сегодня за юнит, в который арендатор может въехать сегодня.

В договорах аренды в Дубае не указывается количество спален. Поэтому мы определяем тип юнита по площади, используя профиль площадей перепродаж в том же районе. страница методологии объясняет каждый шаг.

По некоторым районам цифры нет вовсе. В районах, которые ещё строятся, слишком мало перепродаж для надёжной медианы. Вместо того чтобы заимствовать доходность соседнего района, мы ничего не показываем.

Почему доходность по всему городу постепенно снижается

Доходность равна аренде, делённой на цену. Когда цены растут быстрее аренды, доходность падает, даже если аренда продолжает расти.

Данные Dubai Land Department показывают, что медианная цена за квадратный фут готовых квартир, перепроданных в Дубае, растёт каждый год начиная с 2023.

Год	Медианная цена за кв. фут (AED)	Изменение к предыдущему году
2023	1,077	Не применимо
2024	1,213	+12.6%
2025	1,351	+11.4%
2026, по 23 сентября	1,405	+4.0%

За весь период медиана выросла примерно на 30%. Число перепродаж в основе медианы составило 26,819 в 2023 и 18,731 в 2026 по 23 сентября.

Аренда тоже выросла, но медленнее. Cushman & Wakefield Core сообщила, что аренда жилья в Дубае выросла на 4% в годовом выражении в первом квартале 2026 при росте цен продажи на 9%. В квартальном выражении оба показателя практически не изменились.

Предложение тоже имеет значение. В том же отчёте насчитано около 8,100 юнитов, сданных в первом квартале 2026. До конца года ожидалось ещё около 42,000. В качестве районов с концентрацией сдачи названы Jumeirah Village Circle и Jumeirah Village Triangle, Dubai South, MBR City, Business Bay и Dubailand. В июле 2026 Gulf News сообщала, что аренда новых квартир в нескольких районах с большим предложением, включая Jumeirah Village Circle, Arjan и Business Bay, не изменилась или снизилась примерно на 5%.

Вывод: доходность является моментальным снимком. Районы с высокой доходностью в нашей таблице также входят в число районов с наибольшим новым предложением.

Расчётный пример: от валовой доходности к более близкой к чистой

Возьмём квартиру с 1 спальней в Jumeirah Village Circle, купленную по медианной цене перепродажи.

Цена покупки: 975,000. AED
Медианная годовая аренда: 68,000. AED
Валовая доходность, 68,000, делённое на 975,000, составляет 6.97%, в таблице указано 7.0%.
Dubai Land Department взимает сбор за регистрацию перехода права в размере 4% от стоимости сделки. Для 975,000 AED это 39,000. AED
Таким образом, ваши общие затраты до административных сборов составляют 1,014,000. AED
Доходность от общих затрат, 68,000, делённое на 1,014,000, составляет 6.71%.

Один только сбор за регистрацию снижает доходность примерно на четверть пункта. Административные сборы, сборы трасти и агентская комиссия снижают её ещё больше. Наше руководство по расходам на недвижимость в Дубае перечисляет их.

Далее идут текущие расходы. Каждые 10,000 AED годовых расходов, будь то сервисные сборы, обслуживание, управление или месяц простоя, снижают доходность этого юнита примерно на 1.0 пункта. Для квартиры с 1 спальней в Dubai Marina за 1,500,000 AED те же 10,000 AED снижают её примерно на 0.7 пункта. Поэтому высокая валовая доходность может быстро сократиться на дешёвом юните с высокими сервисными сборами.

Расходы, отделяющие валовую доходность от чистой

Сервисные сборы. Они устанавливаются по зданию, а не по району. Dubai Land Department указывает, что доли собственников рассчитываются пропорционально площади в собственности. Они покрывают такие статьи, как охрана, уборка, обслуживание, коммунальные услуги в местах общего пользования, страхование и резервные фонды. Запросите утверждённый сбор для конкретного здания.
Простой. Месяц без арендатора стоит одну двенадцатую годовой аренды. В районах с большим предложением поиск нового арендатора может занять больше времени.
Регистрация в Ejari. Каждый договор аренды должен быть зарегистрирован. Dubai Land Department указывает сбор 100 AED плюс 10 AED сбора за знания и 10 AED сбора за инновации через своё приложение или сайт.
Управление и обслуживание. Если вы живёте за границей, обычно приходится платить за управление арендой. Получите письменное предложение с ценой.
Финансирование. Если вы используете ипотеку, проценты снижают вашу денежную доходность. Регистрация ипотеки также облагается сбором Dubai Land Department в размере 0.25% от суммы ипотеки.

Как ограничено повышение аренды

Нельзя просто поднять аренду до рыночного уровня при каждом продлении. Декрет № 43 от 2013 года связывает допустимое повышение с тем, насколько текущая аренда ниже средней аренды за аналогичные юниты.

Текущая аренда относительно средней	Максимальное повышение
Ниже не более чем на 10%	Без повышения
на 11–20% ниже	5%
на 21–30% ниже	10%
на 31–40% ниже	15%
Ниже более чем на 40%	20%

Средний уровень определяется арендным индексом Real Estate Regulatory Agency. В январе 2025 Dubai Land Department запустил Smart Rental Index 2025. The National сообщала, что он присваивает жилым зданиям от одной до пяти звёзд по более чем 60 критериям. На практике рост вашей аренды частично зависит от рейтинга здания, а не только от района.

Ошибки, которых стоит избегать

Сравнивать цену офф-план с сегодняшней арендой. Здание будет сдано в будущем, на рынок с другой арендой и большим предложением. Используйте данные о перепродажах как ориентир.
Опираться на запрашиваемую аренду вместо зарегистрированной. Порталы объявлений показывают, на что надеются арендодатели. Зарегистрированные договоры показывают, что подписали арендаторы.
Не учитывать здание. Сервисные сборы и рейтинг здания могут влиять на чистый доход сильнее, чем разница между двумя соседними районами.
Считать среднее по району показателем вашего юнита. За медианой скрывается широкий разброс этажей, видов, возраста и планировок.
Забыть о расходах на вход. Сбор за регистрацию 4% и другие сборы снижают доходность на ваши реальные вложения с первого дня.
Гнаться только за самой высокой цифрой. Районы с самой высокой доходностью также получают большое новое предложение. Думайте не только о доходе, но и о перепродаже.

Как использовать эти данные при сравнении проектов

Начните с доходности района как фильтра. Затем изучите конкретное здание и застройщика. Смотрите наши страница проектов, где каждый офф-план проект показывает ориентиры перепродажи и аренды своего района. Наши страницы застройщиков показывают историю сдачи по реестру проектов Dubai Land Department.

Если вы покупаете офф-план, проверьте также, какую часть цены вы платите до передачи ключей. План с крупными платежами во время строительства означает, что ваши деньги дольше ничего не зарабатывают. Наше руководство по планам платежей объясняет, как их читать.

Вопросы

Какая доходность аренды в Дубае считается хорошей в 2026?

Для квартир с 1 спальней валовая доходность в наших данных за сентябрь 2026 составляет от 5.0% до 7.4%. Положение юнита в этом диапазоне зависит в основном от цены покупки. Оценивайте любую заявленную доходность по зарегистрированным данным для того же района и типа юнита.

Валовая доходность равна моей прибыли?

Нет. Валовая доходность не учитывает расходы на вход, сервисные сборы, простой, управление и финансирование. В нашем расчётном примере один только сбор за регистрацию 4% снижает валовую доходность 6.97% до 6.71% от общей стоимости. Текущие расходы снижают её ещё больше.

Почему в более дешёвых районах доходность выше?

Аренда не растёт пропорционально цене покупки. Арендатор прежде всего платит за крышу над головой и локацию. Поэтому на более дешёвых юнитах аренда составляет большую долю цены. Престижные адреса продаются с премией, которую аренда полностью не покрывает.

Можно ли использовать эти показатели доходности для покупки офф-план?

Используйте их как ориентир, а не прогноз. Они описывают готовые квартиры сегодня. Ваш юнит будет сдан позже, возможно, одновременно со многими другими. Аренда и цены на момент передачи ключей могут отличаться.

Как часто обновляются эти данные?

Каждый месяц мы публикуем датированный отчёт на основе последних открытых данных Dubai Land Department. Цифры в этом руководстве взяты из отчёта за сентябрь 2026. Всегда проверяйте дату, прежде чем опираться на цифру.

Узнайте полную стоимость любого проектаКалькулятор расходов

Офф-план проекты в этих трёх районах

Сравнение по официальным данным Dubai Land Department

Источники

Property Radar, анализ открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, часто задаваемые вопросы, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, регистрация продажи ипотечной недвижимости, данные на сентябрь 2026
Dubai Land Department, объявление о Smart Rental Index 2025, данные на сентябрь 2026
Портал законодательства Дубая, Декрет № 43 от 2013 года об определении повышения арендной платы за недвижимость, данные на сентябрь 2026
Cushman & Wakefield Core, Marketbeat residential Q1 2026, Дубай, данные на сентябрь 2026
Gulf News, арендные сделки в Дубае 2026: у арендаторов больше переговорной силы, данные на сентябрь 2026
The National: новый арендный индекс Дубая основан на звёздном рейтинге зданий, данные на сентябрь 2026

Сравнить проекты Все гиды