2026 年迪拜最佳租金回报：排名
- 2026年9月1居室毛收益率最高：Emaar South 7.4%、Majan 7.1%、Jumeirah Village Circle 7.0%。
- 九个社区中最低：Palm Jumeirah 5.2% 和 Al Wasl / Al Safa 5.0%。
- 毛收益率为已登记租金中位数除以二手成交价中位数，未扣除物业费和空置。
租金回报率是大多数买家最先问的数字，也是最常在没有来源的情况下被引用的数字。本指南仅使用已登记的交易和已登记的租赁合同。每个数字都来自迪拜土地局开放数据，由 Property Radar 于 2026 年 9 月分析。
您将看到按区域的排名、背后的方法、一个计算示例，以及将毛回报率转为净回报率时需扣除的成本。目的不是替您选出赢家，而是说明这些数字能告诉您什么、不能告诉您什么。
简要回答
对于 1 居室公寓，在我们 2026 年 9 月的数据中，毛回报率最高的区域是 Emaar South (7.4%), Majan (7.1%) ， Jumeirah Village Circle (7.0%)。在我们覆盖的九个区域中，最低的是 Palm Jumeirah（5.2%）和 Al Wasl / Al Safa（5.0%）。
规律很简单。入手价格较低的区域毛回报率较高，高端地段则较低。这是算术结果，而非对品质的评判。租金不会与购买价格同步上涨，因此单位越便宜，租金相对于价格的比例就越高。
各区域毛回报率，1 居室公寓
下表显示每个区域登记的年租金中位数、二手房价格中位数和毛回报率。价格为 2026 年截至我们截止日期的已竣工公寓转售价格。租金为 2026 年 8 月 1 日至 9 月 16 日期间登记的合同。
| 区域 | 年租金中位数（AED） | 二手房价格中位数（AED） | 毛租金回报率 |
|---|---|---|---|
| Emaar South | 55,000 | 742,973 | 7.4% |
| Majan | 59,000 | 828,000 | 7.1% |
| Jumeirah Village Circle | 68,000 | 975,000 | 7.0% |
| Arjan | 61,000 | 973,500 | 6.3% |
| Ras Al Khor / Meydan | 75,000 | 1,188,001 | 6.3% |
| Business Bay | 88,000 | 1,450,000 | 6.1% |
| Dubai Marina | 89,250 | 1,500,000 | 5.9% |
| Palm Jumeirah | 143,850 | 2,775,000 | 5.2% |
| Al Wasl / Al Safa | 107,500 | 2,150,000 | 5.0% |
来源：Property Radar 对迪拜土地局开放数据的分析，2026 年 9 月。回报率根据基础中位数四舍五入至小数点后一位。完整数据集见 2026 年 9 月报告.
请注意差距。表格首尾之间相差 2.4 个百分点。对于一套以 1,000,000 AED 购入的单位，这一差距相当于每年 24,000 AED 的毛租金。这是实实在在的差异。但计入成本后，它也比许多买家预想的要小。
我们如何计算这些回报率
毛回报率等于同一区域、同一户型的年租金中位数除以二手房价格中位数。我们使用已竣工公寓的转售价格，而非期房开盘价格。
这样做是有原因的。期房价格是一栋尚不存在的楼宇的价格。将其与当前租金相比，可能会让结果偏高或偏低。二手房价格则是买家如今为一套租客当下即可入住的单位所支付的价格。
迪拜的租赁合同不记录卧室数量。因此，我们根据同一区域转售单位的面积分布，从建筑面积推断户型。 方法说明页面 对每个步骤都有说明。
有些区域完全没有数据。仍在建设中的区域转售数量太少，无法得出可靠的中位数。我们不借用邻近区域的回报率，而是不显示任何数字。
为什么全市回报率在逐渐走低
回报率等于租金除以价格。当价格涨幅快于租金时，即使租金仍在上涨，回报率也会下降。
迪拜土地局数据显示，自 2023 年以来，迪拜已竣工公寓转售的每平方英尺价格中位数逐年上升。
| 年份 | 每平方英尺价格中位数（AED） | 较上年变化 |
|---|---|---|
| 2023 | 1,077 | 不适用 |
| 2024 | 1,213 | +12.6% |
| 2025 | 1,351 | +11.4% |
| 2026 年，截至 9 月 23 日 | 1,405 | +4.0% |
在整个期间内，中位数上涨了约 30%。计算中位数所依据的转售笔数，2023 年为 26,819 笔，2026 年截至 9 月 23 日为 18,731 笔。
租金也在上涨，但速度较慢。Cushman & Wakefield Core 报告称，2026 年第一季度迪拜住宅租金同比上涨 4%，而销售价格上涨 9%。环比来看，两者基本持平。
供应同样重要。同一份报告统计，2026 年第一季度交付了约 8,100 套单位，预计当年余下时间还将交付约 42,000 套。报告列出 Jumeirah Village Circle 和 Jumeirah Village Triangle、Dubai South、MBR City、Business Bay 以及 Dubailand 为交付集中的区域。2026 年 7 月，Gulf News 报道称，包括 Jumeirah Village Circle、Arjan 和 Business Bay 在内的多个高供应区域，新公寓租金持平或下降约 5%。
结论是，回报率只是一个时间点的快照。我们表格中高回报率的区域，同时也是新增供应最多的区域。
计算示例：从毛回报率到更接近净回报率
以 Jumeirah Village Circle 一套按二手房价格中位数购入的 1 居室公寓为例。
- 购买价格：975,000 AED。
- 年租金中位数：68,000 AED。
- 毛回报率：68,000 除以 975,000，为 6.97%，表格中显示为 7.0%。
- 迪拜土地局收取成交价 4% 的过户费。975,000 AED 的过户费为 39,000 AED。
- 因此，未计行政费用前，您的总成本为 1,014,000 AED。
- 按总成本计算的回报率：68,000 除以 1,014,000，为 6.71%。
仅过户费一项就使回报率降低约四分之一个百分点。行政费、受托人费用以及任何中介费会使其进一步降低。我们的 迪拜房产费用指南 列出了这些费用。
然后是日常运营成本。每年每 10,000 AED 的成本，无论是物业费、维修、管理还是一个月的空置，都会使该单位的回报率降低约 1.0 个百分点。对于一套价值 1,500,000 AED 的 Dubai Marina 1 居室，同样的 10,000 AED 只会降低约 0.7 个百分点。这就是为什么在物业费较高的便宜单位上，较高的毛回报率可能迅速缩水。
区分毛回报与净回报的成本
- 物业费。 物业费按楼宇而非区域设定。迪拜土地局表示，业主分摊额按所拥有的面积计算。物业费涵盖安保、清洁、维修、公共区域水电、保险和储备金等项目。请索取具体楼宇经批准的收费标准。
- 空置期。 一个月没有租客，就损失年租金的十二分之一。在高供应区域，重新出租可能需要更长时间。
- Ejari 登记。 每份租约都必须登记。迪拜土地局列明，通过其应用或网站办理，费用为 100 AED，另加 10 AED 知识费和 10 AED 创新费。
- 管理与维修。 如果您居住在海外，通常需要付费请人管理租赁事务。请获取书面报价。
- 融资。 如果您使用按揭贷款，利息会降低您的现金回报。办理抵押登记还需向迪拜土地局支付贷款金额 0.25% 的费用。
租金涨幅如何受限
您不能在每次续约时随意将租金上调至市场水平。2013 年第 43 号法令将允许的涨幅与当前租金低于同类单位平均租金的程度挂钩。
| 当前租金与平均租金相比 | 最高涨幅 |
|---|---|
| 低于平均水平不超过 10% | 不得上涨 |
| 低 11% 至 20% | 5% |
| 低 21% 至 30% | 10% |
| 低 31% 至 40% | 15% |
| 低于平均水平超过 40% | 20% |
平均租金由房地产监管局的租金指数确定。2025 年 1 月，迪拜土地局推出了智能租金指数 2025。The National 报道称，该指数使用超过 60 项标准，将住宅楼宇评为一至五星。实际影响是，您的租金增长在一定程度上取决于楼宇的评级，而不仅仅取决于所在区域。
应避免的错误
- 将期房价格与当前租金相比较。 楼宇将在未来交付，届时的市场租金不同，供应也更多。请以二手房数据作为基准。
- 使用挂牌租金而非登记租金。 房源网站显示的是房东的期望。登记合同显示的是租客实际签下的价格。
- 忽视楼宇本身。 物业费和楼宇评级对净回报的影响，可能大于两个相邻区域之间的差异。
- 把区域平均值当作您单位的数值。 中位数掩盖了楼层、景观、楼龄和户型之间的巨大差异。
- 忽略购房费用。 4% 的过户费和其他费用从第一天起就降低了您实际投入的回报率。
- 只追逐最高的数字。 回报率最高的区域同样面临大量新增供应。除了收益，还要考虑转售。
比较项目时如何使用这些数据
先以区域回报率作为筛选条件，再看具体的楼宇和开发商。在我们的 项目页面上，每个期房项目都显示其所在区域的二手房和租金基准。我们的 开发商页面 展示来自迪拜土地局项目登记册的交付记录。
如果您购买期房，还要查看交房前需支付的价格比例。施工期间付款比例高的计划，意味着您的资金在更长时间内没有任何收益。我们的 付款计划指南 说明了如何解读这些计划。
常见问题
2026 年迪拜怎样的租金回报率算好？
对于 1 居室公寓，我们 2026 年 9 月数据中的毛租金回报率在 5.0% 至 7.4% 之间。某个单位处于该区间的哪个位置，主要取决于购买价格。评估任何报价的回报率时，请对照同一区域、同一户型的登记数据。
毛回报率等于我的利润吗？
不是。毛回报率未计入购房费用、物业费、空置期、管理费和融资成本。在我们的计算示例中，仅 4% 的过户费就使 6.97% 的毛回报率按总成本计算降至 6.71%。日常运营成本还会使其进一步降低。
为什么较便宜的区域回报率更高？
租金不会随购买价格同比例上涨。租客首先支付的是居住空间和地段。因此在较便宜的单位上，租金占房价的比例更高。高端地段的售价溢价，租金并不能完全匹配。
购买期房可以参考这些回报率吗？
应将其作为参考基准，而非预测。这些数据描述的是当前已竣工的公寓。您的单位将在之后交付，而且可能与大量其他单位同时交付。交房时的租金和价格可能有所不同。
这些数据多久更新一次？
我们每月根据最新的迪拜土地局开放数据发布一份注明日期的报告。本指南中的数据来自 2026 年 9 月报告。引用任何数字前，请务必核对日期。
这三个社区的期房项目
基于 Dubai Land Department 官方数据比较
JVC
Oxford Cove起价 679,000 AED交房 Q1 2029
One Sky Park by Iman起价 750,000 AED交房 Q1 2028
Binghatti Etherea起价 764,999 AED交房 Q3 2027Majan
Binghatti Skyflame起价 585,000 AED交房 Q4 2027
Binghatti Titania起价 688,999 AED交房 Q3 2027
Samana Barari Heights起价 893,333 AED交房 Q2 2028Emaar South
Golf Vale起价 1,100,000 AED交房 Q1 2030
Vista Ridge at Emaar South起价 1,200,000 AED交房 Q3 2029
Golf Trails at Emaar South起价 1,250,000 AED交房 Q4 2030来源
- Property Radar，迪拜土地局开放数据分析，2026 年 9 月，2026 年 9 月读取
- 迪拜土地局，常见问题，2026 年 9 月读取
- 迪拜土地局，抵押房产的出售登记，2026 年 9 月读取
- 迪拜土地局，智能租金指数 2025 发布公告，2026 年 9 月读取
- 迪拜立法门户，关于确定房产租金涨幅的 2013 年第 43 号法令，2026 年 9 月读取
- Cushman & Wakefield Core，住宅市场报告 Marketbeat，2026 年第 1 季度，迪拜，2026 年 9 月读取
- Gulf News，2026 年迪拜租赁交易，租客议价能力增强，2026 年 9 月读取
- The National，迪拜新租金指数以楼宇星级评分为基础，2026 年 9 月读取