عربيENFRRU中文عربي
اتصل بنا
المشاريعالمطورونالمناطقالأدلةاتصل بنا
→ كل الأدلة

أفضل عائد إيجاري في دبي في 2026: الترتيب

دليل 02 · آخر تحديث 29 سبتمبر 2026 · Property Radar

باختصار
  • أعلى عائد إجمالي لغرفة نوم واحدة في سبتمبر 2026: Emaar South 7.4%، Majan 7.1%، Jumeirah Village Circle 7.0%.
  • الأدنى بين المناطق التسع: Palm Jumeirah 5.2% وAl Wasl / Al Safa 5.0%.
  • العائد الإجمالي هو متوسط الإيجار المسجّل مقسومًا على متوسط سعر إعادة البيع، قبل رسوم الخدمة والشغور.

أي مشروع يناسب ميزانيتك؟

أجب عن بعض الأسئلة السريعة لترى المشاريع التي تناسبك. يمكن بعدها لوسيط مرخّص أن يساعدك مجاناً.

اعرض مشاريعي

العائد الإيجاري هو الرقم الأول الذي يسأل عنه معظم المشترين. وهو أيضاً الرقم الذي يُذكر في أغلب الأحيان دون مصدر. يعتمد هذا الدليل على المعاملات المسجلة وعقود الإيجار المسجلة فقط. كل رقم مأخوذ من البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وحللته Property Radar في سبتمبر 2026.

ستجد الترتيب حسب المنطقة، والمنهجية المتبعة، ومثالاً تطبيقياً، والتكاليف التي تحول العائد الإجمالي إلى عائد صافٍ. الهدف ليس اختيار الفائز نيابةً عنك، بل إظهار ما يمكن للأرقام أن تخبرك به وما لا يمكنها.

الإجابة المختصرة

بالنسبة للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة، توجد أعلى العوائد الإجمالية في بياناتنا لشهر سبتمبر 2026 في Emaar South (7.4%), Majan (7.1%) و Jumeirah Village Circle (7.0%). أدنى المناطق التسع التي نغطيها هي Palm Jumeirah (5.2%) وAl Wasl / Al Safa (5.0%).

النمط بسيط. المناطق ذات أسعار الدخول الأقل تحقق عوائد إجمالية أعلى، والعناوين المميزة تحقق عوائد أقل. هذه عملية حسابية، لا حكم على الجودة. فالإيجارات لا ترتفع بما يتماشى مع أسعار الشراء، لذا كلما كانت الوحدة أرخص، كان الإيجار أكبر نسبةً إلى السعر.

العائد الإجمالي حسب المنطقة، الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة

يعرض الجدول وسيط الإيجار السنوي المسجل ووسيط سعر إعادة البيع والعائد الإجمالي لكل منطقة. الأسعار هي أسعار إعادة بيع الشقق الجاهزة في 2026 حتى تاريخ إغلاق البيانات لدينا. والإيجارات هي عقود مسجلة بين 1 أغسطس و16 سبتمبر 2026.

المنطقةوسيط الإيجار السنوي (درهم)وسيط سعر إعادة البيع (درهم)العائد الإجمالي
إعمار ساوث55,000742,9737.4%
مجان59,000828,0007.1%
قرية جميرا الدائرية68,000975,0007.0%
أرجان61,000973,5006.3%
رأس الخور / ميدان75,0001,188,0016.3%
الخليج التجاري88,0001,450,0006.1%
دبي مارينا89,2501,500,0005.9%
نخلة جميرا143,8502,775,0005.2%
الوصل / الصفا107,5002,150,0005.0%

المصدر: تحليل Property Radar للبيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، سبتمبر 2026. العوائد مقرّبة إلى منزلة عشرية واحدة من الوسيطات الأساسية. مجموعة البيانات الكاملة متاحة في تقرير سبتمبر 2026.

لاحظ الفارق. الفجوة بين أعلى الجدول وأسفله تبلغ 2.4 نقطة مئوية. على وحدة مشتراة بمبلغ 1,000,000 درهم، تعادل هذه الفجوة 24,000 درهم من الإيجار الإجمالي سنوياً. إنه فرق حقيقي. لكنه أيضاً أصغر مما يتوقعه كثير من المشترين بعد احتساب التكاليف.

كيف نحسب هذه العوائد

العائد الإجمالي هو وسيط الإيجار السنوي مقسوماً على وسيط سعر إعادة البيع، لنوع الوحدة نفسه في المنطقة نفسها. نستخدم أسعار إعادة بيع الشقق الجاهزة، لا أسعار الإطلاق على المخطط.

ولذلك سبب. سعر العقار على المخطط هو سعر مبنى لم يُشيَّد بعد. ومقارنته بإيجار اليوم قد تجمّل النتيجة أو تخفضها. أما سعر إعادة البيع فهو ما يدفعه المشترون اليوم لوحدة يمكن لمستأجر أن ينتقل إليها اليوم.

لا تسجل عقود الإيجار في دبي عدد غرف النوم. لذلك نستنتج نوع الوحدة من المساحة، بالاستناد إلى توزيع مساحات عمليات إعادة البيع في المنطقة نفسها. وتشرح صفحة المنهجية كل خطوة.

لا تُظهر بعض المناطق أي رقم. فالمناطق التي لا تزال قيد الإنشاء فيها عدد قليل جداً من عمليات إعادة البيع لا يكفي لاستخراج وسيط موثوق. وبدلاً من استعارة عائد منطقة مجاورة، لا نعرض شيئاً.

لماذا تتجه العوائد نحو الانخفاض في أنحاء المدينة

العائد هو الإيجار مقسوماً على السعر. عندما ترتفع الأسعار أسرع من الإيجارات، تنخفض العوائد، حتى لو كانت الإيجارات لا تزال ترتفع.

تُظهر بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن وسيط سعر القدم المربعة للشقق الجاهزة المعاد بيعها في دبي يرتفع كل عام منذ 2023.

السنةوسيط السعر للقدم المربعة (درهم)التغير مقارنة بالعام السابق
20231,077غير منطبق
20241,213+12.6%
20251,351+11.4%
2026، حتى 23 سبتمبر1,405+4.0%

على امتداد الفترة كلها، ارتفع الوسيط بنحو 30%. وبلغ عدد عمليات إعادة البيع التي يستند إليها الوسيط 26,819 في 2023 و18,731 في 2026 حتى 23 سبتمبر.

ارتفعت الإيجارات أيضاً، لكن بوتيرة أبطأ. أفادت Cushman & Wakefield Core بأن الإيجارات السكنية في دبي ارتفعت بنسبة 4% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، مقابل ارتفاع بنسبة 9% في أسعار البيع. وعلى أساس ربعي، بقي كلاهما مستقراً إلى حد كبير.

للمعروض أهميته أيضاً. أحصى التقرير نفسه نحو 8,100 وحدة سُلّمت في الربع الأول من 2026، وتوقع نحو 42,000 وحدة إضافية في بقية العام. وذكر Jumeirah Village Circle وJumeirah Village Triangle وDubai South وMBR City وBusiness Bay وDubailand بوصفها مناطق تتركز فيها عمليات التسليم. وفي يوليو 2026، أفادت Gulf News بأن إيجارات الشقق الجديدة في عدة مناطق ذات معروض مرتفع، منها Jumeirah Village Circle وArjan وBusiness Bay، كانت مستقرة أو منخفضة بنحو 5%.

الدرس المستفاد أن العائد لقطة لحظية. فالمناطق ذات العوائد المرتفعة في جدولنا هي أيضاً من بين المناطق التي تستقبل أكبر قدر من المعروض الجديد.

مثال تطبيقي، من العائد الإجمالي إلى ما هو أقرب إلى الصافي

لنأخذ شقة مكونة من غرفة نوم واحدة في Jumeirah Village Circle مشتراة بوسيط سعر إعادة البيع.

  1. سعر الشراء، 975,000 درهم.
  2. وسيط الإيجار السنوي، 68,000 درهم.
  3. العائد الإجمالي، 68,000 مقسوماً على 975,000، يساوي 6.97%، ويظهر 7.0% في الجدول.
  4. تتقاضى دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسوم نقل بنسبة 4% من قيمة البيع. على مبلغ 975,000 درهم، يساوي ذلك 39,000 درهم.
  5. إجمالي تكلفتك قبل الرسوم الإدارية هو إذن 1,014,000 درهم.
  6. العائد على إجمالي التكلفة، 68,000 مقسوماً على 1,014,000، يساوي 6.71%.

رسوم النقل وحدها تقتطع نحو ربع نقطة من العائد. وتخفضه الرسوم الإدارية ورسوم أمين التسجيل وأي عمولة وكالة أكثر. ويسرد دليل رسوم العقارات في دبي هذه الرسوم.

ثم تأتي التكاليف التشغيلية. كل 10,000 درهم من التكاليف السنوية، سواء كانت رسوم خدمات أو صيانة أو إدارة أو شهراً من الشغور، تقتطع نحو 1.0 نقطة من العائد على هذه الوحدة. وعلى شقة Dubai Marina مكونة من غرفة نوم واحدة بسعر 1,500,000 درهم، يقتطع المبلغ نفسه البالغ 10,000 درهم نحو 0.7 من النقطة. ولهذا يمكن أن يتقلص العائد الإجمالي المرتفع بسرعة على وحدة أرخص برسوم خدمات مرتفعة.

التكاليف التي تفصل الإجمالي عن الصافي

  • رسوم الخدمات. تُحدَّد هذه الرسوم لكل مبنى، لا لكل منطقة. وتفيد دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأن حصص الملاك تُحتسب وفق المساحة المملوكة. وهي تغطي بنوداً مثل الأمن والتنظيف والصيانة ومرافق المناطق المشتركة والتأمين وصناديق الاحتياطي. اطلب الرسوم المعتمدة للمبنى المحدد.
  • الشغور. الشهر الذي يمر دون مستأجر يكلّف جزءاً من اثني عشر من الإيجار السنوي. وفي المناطق ذات المعروض المرتفع، قد تستغرق إعادة التأجير وقتاً أطول.
  • تسجيل إيجاري. يجب تسجيل كل عقد إيجار. وتذكر دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسوماً قدرها 100 درهم إضافة إلى 10 درهم رسوم معرفة و10 درهم رسوم ابتكار عبر تطبيقها أو موقعها الإلكتروني.
  • الإدارة والصيانة. إذا كنت تقيم في الخارج، فستدفع عادةً لشخص يدير عقد الإيجار. احصل على عرض سعر مكتوب.
  • التمويل. إذا استخدمت قرضاً عقارياً، فإن الفائدة تخفض عائدك النقدي. كما يترتب على تسجيل الرهن رسوم لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بنسبة 0.25% من قيمة الرهن.

كيف تُقيَّد زيادات الإيجار

لا يمكنك ببساطة رفع الإيجار ليواكب السوق عند كل تجديد. فالمرسوم رقم 43 لسنة 2013 يربط الزيادة المسموح بها بمدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط الإيجار للوحدات المماثلة.

الإيجار الحالي مقارنة بالمتوسطالحد الأقصى للزيادة
أقل بنسبة تصل إلى 10%لا زيادة
أقل بنسبة 11% إلى 20%5%
أقل بنسبة 21% إلى 30%10%
أقل بنسبة 31% إلى 40%15%
أقل بأكثر من 40%20%

يُحدَّد المتوسط وفق مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري. في يناير 2025، أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي 2025. وأفادت The National بأنه يصنّف المباني السكنية من نجمة إلى خمس نجوم، باستخدام أكثر من 60 معياراً. والأثر العملي أن نمو إيجارك يعتمد جزئياً على تصنيف مبناك، لا على المنطقة وحدها.

أخطاء يجب تجنبها

  • مقارنة سعر العقار على المخطط بإيجار اليوم. سيُسلَّم المبنى في المستقبل، في سوق بإيجارات مختلفة ومعروض أكبر. استخدم بيانات إعادة البيع مرجعاً للمقارنة.
  • الاعتماد على الإيجارات المطلوبة بدلاً من الإيجارات المسجلة. تعرض بوابات الإعلانات ما يأمله الملاك. أما العقود المسجلة فتُظهر ما وقّع عليه المستأجرون.
  • إغفال المبنى. قد تؤثر رسوم الخدمات وتصنيف المبنى في العائد الصافي أكثر من الفرق بين منطقتين متجاورتين.
  • اعتبار متوسط المنطقة ممثلاً لوحدتك. يخفي الوسيط تنوعاً واسعاً في الطوابق والإطلالات وأعمار المباني والتصاميم.
  • نسيان تكاليف الدخول. رسوم النقل البالغة 4% والرسوم الأخرى تخفض العائد على إنفاقك الفعلي منذ اليوم الأول.
  • السعي وراء أعلى رقم فقط. المناطق ذات العوائد الأعلى تواجه أيضاً معروضاً جديداً كبيراً. فكّر في إعادة البيع وكذلك في الدخل.

كيف تستخدم هذه البيانات عند مقارنة المشاريع

ابدأ بعائد المنطقة كمرشّح أولي. ثم انظر إلى المبنى والمطور تحديداً. على صفحة المشاريع، يعرض كل مشروع على المخطط مرجعي إعادة البيع والإيجار في منطقته. وتعرض صفحات المطورين سجلات التسليم من سجل المشاريع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

إذا كنت تشتري على المخطط، فتحقق أيضاً من حصة السعر التي تدفعها قبل التسليم. فالخطة ذات الدفعات الكبيرة أثناء البناء تعني أن أموالك لا تدر شيئاً لفترة أطول. ويشرح دليل خطط الدفع كيفية قراءتها.

أسئلة

ما هو العائد الإيجاري الجيد في دبي في 2026؟

بالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة، تتراوح العوائد الإجمالية في بياناتنا لشهر سبتمبر 2026 بين 5.0% و7.4%. ويعتمد موقع الوحدة ضمن هذا النطاق أساساً على سعر الشراء. قيّم أي عائد معروض عليك مقارنة بالأرقام المسجلة للمنطقة نفسها ونوع الوحدة نفسه.

هل العائد الإجمالي هو نفسه ربحي؟

لا. العائد الإجمالي لا يحتسب رسوم الدخول ورسوم الخدمات وفترات الشغور والإدارة والتمويل. في مثالنا التطبيقي، تخفض رسوم النقل البالغة 4% وحدها عائداً إجمالياً قدره 6.97% إلى 6.71% على إجمالي التكلفة. وتخفضه التكاليف التشغيلية أكثر.

لماذا تحقق المناطق الأرخص عوائد أعلى؟

لا ترتفع الإيجارات بما يتناسب مع أسعار الشراء. يدفع المستأجر أولاً مقابل السكن والموقع. لذلك يشكل الإيجار حصة أكبر من السعر في الوحدات الأرخص. أما العناوين المميزة فتُباع بعلاوة لا تقابلها الإيجارات بالكامل.

هل يمكنني استخدام هذه العوائد لشراء عقار على المخطط؟

استخدمها كمرجع للمقارنة، لا كتوقع. فهي تصف الشقق الجاهزة اليوم. وستُسلَّم وحدتك لاحقاً، وربما مع وحدات كثيرة أخرى. وقد تختلف الإيجارات والأسعار عند التسليم.

كم مرة تُحدَّث هذه الأرقام؟

ننشر كل شهر تقريراً مؤرخاً يستند إلى أحدث البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. الأرقام الواردة في هذا الدليل مأخوذة من تقرير سبتمبر 2026. تحقق دائماً من التاريخ قبل الاعتماد على أي رقم.

اعرف التكلفة الإجمالية لأي مشروعحاسبة التكاليف

المشاريع على المخطط في هذه الأحياء الثلاثة

مقارنة على أساس الأرقام الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي

JVC

Oxford Coveيبدأ من 679,000 درهمالتسليم Q1 2029One Sky Park by Imanيبدأ من 750,000 درهمالتسليم Q1 2028Binghatti Ethereaيبدأ من 764,999 درهمالتسليم Q3 2027
كل المشاريع في JVC (5)

Majan

Binghatti Skyflameيبدأ من 585,000 درهمالتسليم Q4 2027Binghatti Titaniaيبدأ من 688,999 درهمالتسليم Q3 2027Samana Barari Heightsيبدأ من 893,333 درهمالتسليم Q2 2028
كل المشاريع في Majan (4)

Emaar South

Golf Valeيبدأ من 1,100,000 درهمالتسليم Q1 2030Vista Ridge at Emaar Southيبدأ من 1,200,000 درهمالتسليم Q3 2029Golf Trails at Emaar Southيبدأ من 1,250,000 درهمالتسليم Q4 2030
كل المشاريع في Emaar South (4)

المصادر

قارن المشاريع كل الأدلة