عربيENFRRU中文عربي
اتصل بنا
المشاريعالمطورونالمناطقالأدلةاتصل بنا
→ كل الأدلة

استوديو أم غرفة نوم واحدة أم غرفتا نوم في دبي، أي نوع وحدة يحقق أفضل أداء

دليل 03 · آخر تحديث 29 سبتمبر 2026 · Property Radar

باختصار
  • في جميع المناطق تقريبًا ذات البيانات الكافية، ينخفض العائد الإجمالي كلما كبرت الوحدة.
  • Business Bay: 6.5% إجمالي للاستوديو مقابل 5.0% لشقة من 3 غرف نوم.
  • Jumeirah Village Circle: من 7.4% إلى 5.0% كلما كبرت الوحدة.

بعد اختيار المنطقة، يأتي السؤال التالي حول نوع الوحدة. هل تشتري استوديو أم شقة من غرفة نوم واحدة أم من غرفتا نوم أم أكبر؟ تعتمد الإجابة على ما تريد أن يحققه العقار لك.

يقارن هذا الدليل أنواع الوحدات باستخدام البيانات المسجلة فقط. العوائد مأخوذة من تحليل Property Radar للبيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، سبتمبر 2026. والسياق القانوني وسياق السوق مأخوذان من مصادر رسمية والصحافة الإقليمية. نعرض الأرقام والمفاضلات، والخيار لك.

الإجابة المختصرة

في كل منطقة تقريباً تتوفر فيها بيانات كافية، ينخفض العائد الإجمالي كلما كبرت الوحدة. فالاستوديوهات تحقق عادةً أعلى عائد، والشقق المكونة من 3 غرف نوم أدنى عائد.

في Business Bay، يحقق الاستوديو عائداً إجمالياً قدره 6.5% مقابل 5.0% للشقة المكونة من 3 غرف نوم. وفي Jumeirah Village Circle، يتراوح النطاق من 7.4% نزولاً إلى 5.0%. وفي Majan، يبلغ عائد الاستوديو 9.5%.

لكن العائد الإجمالي الأعلى ليس هو نفسه الاستثمار الأفضل. فالتكاليف وطلب المستأجرين وعمق سوق إعادة البيع وخططك الخاصة كلها تغيّر الموازنة.

العائد الإجمالي حسب نوع الوحدة والمنطقة

كل رقم هو وسيط الإيجار السنوي المسجل مقسوماً على وسيط سعر إعادة بيع الشقق الجاهزة، لنوع الوحدة نفسه في المنطقة نفسها. وتعني الشرطة عدم توفر بيانات كافية لاستخراج رقم موثوق.

المنطقةاستوديوغرفة نوم واحدةغرفتا نوم3 غرف نوم
مجان9.5%7.1%6.3%-
إعمار ساوث8.1%7.4%7.1%6.7%
أرجان7.8%6.3%5.5%4.8%
قرية جميرا الدائرية7.4%7.0%5.7%5.0%
دبي مارينا7.3%5.9%5.4%5.1%
نخلة جميرا6.6%5.2%4.1%4.6%
الخليج التجاري6.5%6.1%5.6%5.0%
رأس الخور / ميدان-6.3%5.0%3.8%
الوصل / الصفا-5.0%5.7%-

المصدر: تحليل Property Radar للبيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، سبتمبر 2026. أسعار إعادة بيع الشقق الجاهزة، عام 2026 حتى تاريخه. عقود إيجار مسجلة من 1 أغسطس إلى 16 سبتمبر 2026. لا تسجل عقود الإيجار عدد غرف النوم، لذا يُستنتج نوع الوحدة من المساحة. راجع المنهجية و تقرير سبتمبر 2026.

توجد استثناءات. في Palm Jumeirah، عائد الشقة المكونة من 3 غرف نوم البالغ 4.6% أعلى من عائد الشقة المكونة من غرفتا نوم البالغ 4.1%. وفي Al Wasl / Al Safa، عائد الشقة المكونة من غرفتا نوم البالغ 5.7% أعلى من عائد الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة البالغ 5.0%. القاعدة قوية، لكنها ليست مطلقة. تحقق دائماً من المنطقة المحددة.

لماذا تحقق الوحدات الأصغر عائداً أعلى

يدفع المستأجر أولاً مقابل السكن والموقع، وتأتي المساحة في المرتبة الثانية. لذلك يميل إيجار القدم المربعة إلى أن يكون الأعلى في الوحدات الصغيرة.

لا تتبع أسعار الشراء المنحنى نفسه. فالوحدة الأكبر تكلف أكثر إجمالاً، لكن الإيجار الإضافي الذي تدره لا يرتفع بسرعة ارتفاع السعر الإضافي. والنتيجة عائد أقل كلما كبرت الوحدة.

تختلف الفجوة بين أنواع الوحدات أيضاً حسب المنطقة. في Emaar South، يبلغ الفارق بين الاستوديو والشقة المكونة من 3 غرف نوم 1.4 نقطة. وفي Majan، يبلغ الفارق بين الاستوديو والشقة المكونة من غرفتا نوم 3.2 نقطة. وفي Arjan، يبلغ الفارق بين الاستوديو والشقة المكونة من 3 غرف نوم 3.0 نقطة. وحيث يكون الفارق ضيقاً، تتنازل الوحدة الأكبر عن دخل أقل.

مثال تطبيقي، الميزانية نفسها في أنواع وحدات مختلفة

لنفترض أن لديك 1,000,000 درهم للاستثمار في Jumeirah Village Circle. طبّق العائد الإجمالي لكل نوع وحدة على رأس المال نفسه.

نوع الوحدةالعائد الإجماليالإيجار الإجمالي على 1,000,000 درهم
استوديو7.4%74,000 درهم
غرفة نوم واحدة7.0%70,000 درهم
غرفتا نوم5.7%57,000 درهم
3 غرف نوم5.0%50,000 درهم

نظرياً، رأس المال الموظف في الاستوديوهات يدر إيجاراً إجمالياً أكثر بمقدار 24,000 درهم سنوياً من رأس المال نفسه في الشقق المكونة من 3 غرف نوم. وذلك قبل التكاليف.

إليك الآن مثالاً ثانياً بوسيطات حقيقية. وسيط سعر إعادة بيع الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في Emaar South يبلغ 742,973 درهم، بوسيط إيجار قدره 55,000 درهم. تكلف وحدتان من هذا النوع 1,485,946 درهم وتدران 110,000 درهم سنوياً، أي عائداً إجمالياً قدره 7.4%. ووسيط سعر الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في Dubai Marina يبلغ 1,500,000 درهم وإيجارها 89,250 درهم، أي عائداً إجمالياً قدره 5.95%، ويظهر 5.9% في جداولنا.

أضف رسوم النقل البالغة 4% إلى الخيارين. تكلف عندئذ الوحدتان في Emaar South 1,545,384 درهم إجمالاً، والعائد على هذا الإنفاق 7.1%. وتكلف الوحدة في Dubai Marina 1,560,000 درهم، والعائد على الإنفاق 5.7%. تضيق الفجوة قليلاً فقط.

تدر وحدتان صغيرتان أكثر نظرياً. لكنهما تعنيان أيضاً عقدي إيجار، ومجموعتين من رسوم الخدمات، وحسابي صيانة، ورسوم نقل مرتين بنسبة 4% لكل منهما. إجمالي الرسوم هو نفسه كنسبة مئوية، لكن العمل التشغيلي يتضاعف.

التكاليف والمخاطر وراء الأرقام الرئيسية

  • رسوم الخدمات. تفيد دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأن حصة كل مالك تُحتسب وفق المساحة المملوكة. تدفع الوحدة الأكبر أكثر إجمالاً، لكن الرسوم للقدم المربعة يحددها المبنى. اطلب الرقم الخاص بالمبنى المحدد.
  • تغيّر المستأجرين. كل تغيير للمستأجر قد يجلب فترة شغور وتنظيفاً وإصلاحات وتسجيلاً جديداً في إيجاري. وتذكر دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسوم إيجاري بقيمة 100 درهم إضافة إلى 20 درهم من الرسوم الأخرى عبر تطبيقها أو موقعها الإلكتروني.
  • الوحدات المنافسة. في برج يضم استوديوهات متماثلة كثيرة، يتنافس كل بائع وكل مالك على المنتج نفسه. ونوع الوحدة النادر في مبناه قد يحافظ على قيمته بشكل أفضل.
  • المعروض المستقبلي. توقعت Cushman & Wakefield Core تسليم نحو 42,000 وحدة في بقية 2026، تتركز في مناطق مثل Jumeirah Village Circle وBusiness Bay. وفي يوليو 2026، أفادت Gulf News بأن إيجارات الشقق الجديدة في عدة مناطق ذات معروض مرتفع كانت مستقرة أو منخفضة بنحو 5%.
  • زيادات الإيجار عند التجديد. بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، تعتمد الزيادة المسموح بها على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن المتوسط في مؤشر الإيجارات. وتتراوح من عدم الزيادة إلى حد أقصى قدره 20%.

حجم الوحدة والإقامة الذهبية

بالنسبة لبعض المشترين، يؤثر نوع الوحدة أيضاً على الإقامة. أفادت Khaleej Times بأنه، بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 65 لسنة 2022، يمكن للمستثمر العقاري أن يتأهل للإقامة الذهبية بتملك عقار أو أكثر لا تقل قيمتها الإجمالية عن 2,000,000 درهم. ويمكن احتساب الوحدات على المخطط من مطورين معتمدين، ويُسمح بالتمويل من بنك محلي وفق شروط.

في بياناتنا، لا يتجاوز وسيط سعر إعادة بيع الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة 2,000,000 درهم إلا في Palm Jumeirah وAl Wasl / Al Safa. وفي المناطق السبع الأخرى، تقع شقة واحدة بالسعر الوسيط من غرفة نوم واحدة دون الحد الأدنى. قد تتغير القواعد وتُقيَّم كل حالة على حدة. تحقق من الشروط الحالية لدى الجهات الرسمية قبل الشراء لهذا السبب.

مطابقة نوع الوحدة مع هدفك

ابدأ بما تريد أن يحققه العقار. إذا كان الهدف هو الدخل، فالجدول يشير نحو الوحدات الأصغر في المناطق الأقل سعراً. وإذا كنت قد تسكن الوحدة لاحقاً، أو تؤجرها لعائلات، فقد تناسبك وحدة أكبر، حتى بعائد أقل. وإذا كنت تخطط للبيع خلال سنوات قليلة، ففكّر فيمن سيشتري منك وكم وحدة مماثلة يمكنه الاختيار منها.

لا توجد إجابة صحيحة واحدة. يمكن للبيانات أن تُظهر لك تكلفة كل خيار من حيث الدخل، لكنها لا تستطيع أن تخبرك أي مفاضلة تناسبك.

الشراء على المخطط، ما الذي يتغير

عندما تقارن سعراً على المخطط بالجدول أعلاه، تذكّر أنك تقارن وحدة مستقبلية بعمليات إعادة بيع مكتملة اليوم.

خطة الدفع مهمة أيضاً. ففي الوحدة الأصغر، تكون قيمة الأقساط المطلقة أقل، ما قد يجعل الالتزام بالخطة أسهل. ويشرح دليل خطط الدفع كيفية قراءتها. ويسرد دليل رسوم العقارات ما تدفعه فوق السعر. ولمقارنة المشاريع الحالية حسب نوع الوحدة، استخدم صفحة المشاريع.

أخطاء يجب تجنبها

  • افتراض أن الأصغر أفضل دائماً. للقاعدة استثناءات، منها Palm Jumeirah وAl Wasl / Al Safa في بياناتنا.
  • مقارنة العوائد دون التكاليف. وحدتان صغيرتان تضاعفان المهام التشغيلية. وقد تختلف العوائد الصافية أكثر من الإجمالية.
  • إغفال تركيبة المبنى. البرج المليء بالاستوديوهات يعني منافسة مباشرة أكبر عند إعادة التأجير أو البيع.
  • الاعتماد على الإيجارات المطلوبة. عقود الإيجار المسجلة هي المرجع الموثوق.
  • نسيان خططك الخاصة. إذا كنت قد تسكن الوحدة لاحقاً، أو تحتاجها لدعم طلب إقامة، فقد يختلف الحجم المناسب عن الحجم ذي العائد الأعلى.
  • المقارنة بأسعار الإطلاق. قارن أسعار العقارات على المخطط بعمليات إعادة بيع الوحدات الجاهزة من النوع نفسه.

أسئلة

أي نوع وحدة يحقق أعلى عائد إيجاري في دبي؟

عادةً الاستوديو. في بياناتنا لشهر سبتمبر 2026، تحقق الاستوديوهات عائداً إجمالياً بين 6.5% و9.5% في المناطق التي تتوفر فيها بيانات كافية. وأعلاها Majan بنسبة 9.5%.

هل الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة حل وسط جيد؟

في عدة مناطق، نعم وفق الأرقام. في Jumeirah Village Circle، تحقق الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة عائداً قدره 7.0% مقابل 7.4% للاستوديو. وفي Business Bay، تحقق 6.1% مقابل 6.5%. التنازل عن الدخل صغير، والوحدة تناسب شريحة أوسع من المستأجرين.

هل تحقق الوحدات الأكبر أحياناً عائداً أعلى من الأصغر؟

أحياناً. في بياناتنا، عائد الشقة المكونة من 3 غرف نوم في Palm Jumeirah أعلى من عائد الشقة المكونة من غرفتا نوم. وفي Al Wasl / Al Safa، عائد الشقة المكونة من غرفتا نوم أعلى من عائد الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة.

هل من الأفضل شراء وحدتين صغيرتين أم وحدة واحدة أكبر؟

يمكن لوحدتين صغيرتين أن تدرّا إيجاراً إجمالياً أكبر مقابل مبلغ مماثل، كما يُظهر مثالنا التطبيقي. لكنهما تعنيان أيضاً عقدي إيجار ومجموعتين من الرسوم وإدارة أكثر. قارن الأرقام الصافية، لا الإجمالية فقط.

هل يمكن أن يساعدني استوديو في الحصول على الإقامة الذهبية؟

فقط إذا بلغت القيمة الإجمالية لعقاراتك المؤهلة 2,000,000 درهم، وفقاً لما أوردته Khaleej Times. ومن غير المرجح أن يبلغ استوديو واحد ذلك في معظم المناطق. تحقق من القواعد الحالية لدى الجهات الرسمية.

اعرف التكلفة الإجمالية لأي مشروعحاسبة التكاليف

المشاريع على المخطط في هذه الأحياء الثلاثة

مقارنة على أساس الأرقام الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي

JVC

Oxford Coveيبدأ من 679,000 درهمالتسليم Q1 2029One Sky Park by Imanيبدأ من 750,000 درهمالتسليم Q1 2028Binghatti Ethereaيبدأ من 764,999 درهمالتسليم Q3 2027
كل المشاريع في JVC (5)

Business Bay

Bayz 102يبدأ من 1,380,000 درهمالتسليم Q2 2029Binghatti Aquariseيبدأ من 2,000,000 درهمالتسليم Q4 2027Vela Vientoيبدأ من 17,417,695 درهمالتسليم Q3 2027
كل المشاريع في Business Bay (4)

Al Wasl / Al Safa

Safa Gateيبدأ من 1,398,000 درهمالتسليم Q4 2029
عرض المشروع

المصادر

قارن المشاريع كل الأدلة