RUENFRRU中文عربي
Связаться с нами
ПроектыЗастройщикиРайоныГидыСвязаться с нами
← Все гиды

Студия, 1 или 2 спальни в Дубае: какой тип юнита выгоднее

Гид по району 03 · Обновлено 29 сентября 2026 · Property Radar

Коротко
  • Почти во всех районах с достаточными данными валовая доходность падает с ростом площади.
  • Business Bay: 6.5% валовых для студии против 5.0% для квартиры с 3 спальнями.
  • Jumeirah Village Circle: от 7.4% до 5.0% по мере роста площади.

Когда район выбран, следующий вопрос касается типа юнита. Покупать студию, квартиру с 1 спальней, с 2 спальнями или больше? Ответ зависит от того, чего вы ждёте от недвижимости.

Это руководство сравнивает типы юнитов только по зарегистрированным данным. Доходность взята из анализа Property Radar открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026. Правовой и рыночный контекст основан на официальных источниках и региональной прессе. Мы показываем цифры и компромиссы. Выбор за вами.

Кратко

Почти во всех районах с достаточным объёмом данных валовая доходность снижается по мере увеличения юнита. Студии обычно дают самую высокую доходность, а квартиры с 3 спальнями самую низкую.

В Business Bay студия приносит 6.5% валовой доходности против 5.0% у квартиры с 3 спальнями. В Jumeirah Village Circle диапазон составляет от 7.4% до 5.0%. В Majan студия достигает 9.5%.

Но более высокая валовая доходность не означает более выгодную инвестицию. Расходы, спрос арендаторов, глубина рынка перепродаж и ваши собственные планы смещают баланс.

Валовая доходность по типу юнита и району

Каждая цифра равна медианной зарегистрированной годовой аренде, делённой на медианную цену перепродажи готовых квартир, для одного и того же типа юнита в одном и том же районе. Прочерк означает, что данных недостаточно для надёжной цифры.

РайонСтудия1 спальня2 спальни3 спальни
Majan9.5%7.1%6.3%-
Emaar South8.1%7.4%7.1%6.7%
Arjan7.8%6.3%5.5%4.8%
Jumeirah Village Circle7.4%7.0%5.7%5.0%
Dubai Marina7.3%5.9%5.4%5.1%
Palm Jumeirah6.6%5.2%4.1%4.6%
Business Bay6.5%6.1%5.6%5.0%
Ras Al Khor / Meydan-6.3%5.0%3.8%
Al Wasl / Al Safa-5.0%5.7%-

Источник: анализ Property Radar открытых данных Dubai Land Department, сентябрь 2026. Цены перепродажи готовых квартир за 2026 год на текущую дату. Договоры аренды, зарегистрированные с 1 августа по 16 сентября 2026. В договорах аренды не указывается количество спален, поэтому тип юнита определяется по площади. См. методология и Отчёт за сентябрь 2026.

Есть исключения. В Palm Jumeirah доходность квартир с 3 спальнями, 4.6%, выше, чем с 2 спальнями, 4.1%. В Al Wasl / Al Safa доходность квартир с 2 спальнями, 5.7%, выше, чем с 1 спальнями, 5.0%. Правило устойчиво, но не универсально. Всегда проверяйте конкретный район.

Почему небольшие юниты дают более высокую доходность

Арендатор прежде всего платит за крышу над головой и локацию. Площадь на втором месте. Поэтому аренда за квадратный фут обычно выше всего у небольших юнитов.

Цены покупки не следуют той же кривой. Больший юнит в целом стоит дороже, но дополнительная аренда растёт медленнее, чем дополнительная цена. В результате с увеличением юнита доходность снижается.

Разница между типами юнитов также зависит от района. В Emaar South разброс от студии до квартиры с 3 спальнями составляет 1.4 пункта. В Majan разброс от студии до квартиры с 2 спальнями составляет 3.2 пункта. В Arjan разброс от студии до квартиры с 3 спальнями составляет 3.0 пункта. Где разброс узкий, более крупный юнит теряет меньше дохода.

Расчётный пример: один и тот же бюджет в разных типах юнитов

Предположим, у вас есть 1,000,000 AED для инвестиций в Jumeirah Village Circle. Примените валовую доходность каждого типа юнита к одному и тому же капиталу.

Тип юнитаВаловая доходностьВаловая аренда на 1,000,000 AED
Студия7.4%74,000 AED
1 спальня7.0%70,000 AED
2 спальни5.7%57,000 AED
3 спальни5.0%50,000 AED

На бумаге капитал, вложенный в студии, приносит на 24,000 AED больше валовой аренды в год, чем тот же капитал в квартирах с 3 спальнями. Это до вычета расходов.

Теперь второй пример с реальными медианами. Медианная цена перепродажи квартиры с 1 спальней в Emaar South составляет 742,973 AED при медианной аренде 55,000. AED Два таких юнита стоят 1,485,946 AED и приносят 110,000 AED в год, валовая доходность 7.4%. Медианная квартира с 1 спальнями в Dubai Marina стоит 1,500,000 AED и сдаётся за 89,250, AED валовая доходность 5.95%, в наших таблицах указано 5.9%.

Добавьте сбор за регистрацию 4% к обоим вариантам. Тогда два юнита в Emaar South обходятся в 1,545,384, AED а доходность от этих вложений составляет 7.1%. Юнит в Dubai Marina стоит 1,560,000, AED доходность от вложений 5.7%. Разрыв сокращается лишь незначительно.

Два небольших юнита на бумаге приносят больше. Но это также два договора аренды, два набора сервисных сборов, два счёта на обслуживание и два сбора за регистрацию по 4% каждый. В процентах общий сбор тот же, но текущая работа удваивается.

Расходы и риски за заголовочными цифрами

  • Сервисные сборы. Dubai Land Department указывает, что доля каждого владельца рассчитывается пропорционально площади в собственности. Больший юнит в целом платит больше, но сбор за квадратный фут устанавливается зданием. Запросите цифру для конкретного здания.
  • Смена арендаторов. Каждая смена арендатора может повлечь период простоя, уборку и ремонт, а также новую регистрацию в Ejari. Dubai Land Department указывает стоимость Ejari 100 AED плюс 20 AED прочих сборов через своё приложение или сайт.
  • Конкурирующие юниты. В башне с множеством одинаковых студий каждый продавец и каждый арендодатель конкурирует с тем же продуктом. Тип юнита, редкий для своего здания, может лучше сохранять стоимость.
  • Будущее предложение. Cushman & Wakefield Core ожидала сдачу около 42,000 юнитов до конца 2026, в основном в таких районах, как Jumeirah Village Circle и Business Bay. В июле 2026 Gulf News сообщала, что аренда новых квартир в нескольких районах с большим предложением не изменилась или снизилась примерно на 5%.
  • Повышение аренды при продлении. Согласно Декрету № 43 от 2013 года, допустимое повышение зависит от того, насколько текущая аренда ниже среднего значения арендного индекса. Оно варьируется от отсутствия повышения до максимума 20%.

Размер юнита и золотая виза

Для некоторых покупателей тип юнита влияет и на резидентство. Khaleej Times сообщала, что согласно Постановлению Кабинета министров № 65 от 2022 года инвестор в недвижимость может получить золотую визу, владея одним или несколькими объектами общей стоимостью не менее 2,000,000. AED Офф-план юниты одобренных застройщиков могут засчитываться, а банковское финансирование от местного банка допускается при соблюдении условий.

В наших данных медианная цена перепродажи квартиры с 1 спальнями превышает 2,000,000 AED только в Palm Jumeirah и Al Wasl / Al Safa. В остальных семи районах одна медианная квартира с 1 спальнями не достигает порога. Правила могут меняться, и каждый случай оценивается индивидуально. Если вы покупаете ради этого, проверьте действующие условия в официальных органах.

Как подобрать тип юнита под свою цель

Начните с того, чего вы ждёте от недвижимости. Если цель состоит в доходе, таблица указывает на небольшие юниты в районах с более низкими ценами. Если вы, возможно, позже будете жить в юните или сдавать его семьям, вам может больше подойти более крупный юнит даже при более низкой доходности. Если вы планируете продать в течение нескольких лет, подумайте, кто будет у вас покупать и из скольких аналогичных юнитов он сможет выбирать.

Единственно правильного ответа нет. Данные могут показать, во что каждый вариант обходится в плане дохода. Но они не могут сказать, какой компромисс подходит именно вам.

Покупка офф-план: что меняется

Сравнивая цену офф-план с таблицей выше, помните, что вы сравниваете будущий юнит с сегодняшними перепродажами готовых юнитов.

План платежей тоже важен. У небольшого юнита абсолютные платежи ниже, что может облегчить выполнение плана. Наше руководство по планам платежей объясняет, как их читать. Наше руководство по расходам на недвижимость перечисляет, что вы платите сверх цены. Чтобы сравнить актуальные проекты по типу юнитов, используйте наши страница проектов.

Ошибки, которых стоит избегать

  • Считать, что меньше всегда лучше. У правила есть исключения, в том числе Palm Jumeirah и Al Wasl / Al Safa в наших данных.
  • Сравнивать доходность без учёта расходов. Два небольших юнита удваивают текущие задачи. Чистая доходность может различаться сильнее валовой.
  • Игнорировать структуру юнитов в здании. Башня, полная студий, означает более прямую конкуренцию при повторной сдаче или продаже.
  • Опора на запрашиваемую аренду. Зарегистрированные договоры аренды служат надёжным ориентиром.
  • Забыть о собственных планах. Если вы, возможно, позже будете жить в юните или он нужен для заявления на резидентство, правильный размер может отличаться от варианта с самой высокой доходностью.
  • Сравнивать со стартовыми ценами. Сравнивайте цены офф-план с перепродажами готовых юнитов того же типа.

Вопросы

Какой тип юнита даёт самую высокую доходность аренды в Дубае?

Как правило, студия. В наших данных за сентябрь 2026 валовая доходность студий составляет от 6.5% до 9.5% в районах, где данных достаточно. Самая высокая в Majan: 9.5%.

Является ли квартира с 1 спальней хорошим компромиссом?

В ряде районов цифры это подтверждают. В Jumeirah Village Circle квартира с 1 спальней даёт 7.0% против 7.4% у студии. В Business Bay она даёт 6.1% против 6.5%. Потеря дохода невелика, а юнит подходит более широкому кругу арендаторов.

Бывает ли, что большие юниты приносят больше, чем маленькие?

Иногда. В наших данных доходность квартир с 3 спальнями в Palm Jumeirah выше, чем с 2 спальнями. В Al Wasl / Al Safa доходность квартир с 2 спальнями выше, чем с 1 спальнями.

Что лучше: купить два небольших юнита или один большой?

Два небольших юнита могут приносить больше валовой аренды при сопоставимых вложениях, как показывает наш расчётный пример. Но это также два договора аренды, два набора сборов и больше управления. Сравнивайте чистые показатели, а не только валовые.

Может ли студия помочь получить золотую визу?

Только если общая стоимость подходящей недвижимости достигает 2,000,000, AED как сообщает Khaleej Times. В большинстве районов одной студии для этого вряд ли хватит. Проверьте действующие правила в официальных органах.

Узнайте полную стоимость любого проектаКалькулятор расходов

Офф-план проекты в этих трёх районах

Сравнение по официальным данным Dubai Land Department

JVC

Oxford Coveот 679,000 AEDПередача ключей Q1 2029One Sky Park by Imanот 750,000 AEDПередача ключей Q1 2028Binghatti Ethereaот 764,999 AEDПередача ключей Q3 2027
Все проекты в JVC (5)

Business Bay

Bayz 102от 1,380,000 AEDПередача ключей Q2 2029Binghatti Aquariseот 2,000,000 AEDПередача ключей Q4 2027Vela Vientoот 17,417,695 AEDПередача ключей Q3 2027
Все проекты в Business Bay (4)

Al Wasl / Al Safa

Safa Gateот 1,398,000 AEDПередача ключей Q4 2029
Смотреть проект

Источники

Сравнить проекты Все гиды